Управление жилой недвижимостьюв Германии(управляющая компания – совет жильцов – объединение собственников жилья) презентация

Содержание

Жилищное предприятие Профессиональный кадровый штаб /правление Управляющая (управляющая-сервисная) компания Личное управление: управляющий (физическое лицо) Формы управления жилой недвижимостью

Слайд 1Управление жилой недвижимостью в Германии (управляющая компания – совет жильцов – объединение собственников

жилья)

Презентации в рамках двух проектов:
«Энергосберегающая санация жилых зданий», 2012-2015гг., финансируемого Фондом Фридриха Науманна ЗА СВОБОДУ
и
«Устойчивое развитие жилищного хозяйства в Украине: содействие местному развитию и усиление роли общественных организаций», 2014-2016, частично финансируемого ЕС






г. Запорожье, 24.09.2014г.


Слайд 2 Жилищное предприятие
Профессиональный кадровый штаб /правление
Управляющая (управляющая-сервисная)


компания
Личное управление: управляющий (физическое
лицо)




Формы управления жилой недвижимостью


Слайд 3Жилищная управляющая компания УК – Совет жильцов – Объединение собственников



Объединение собственников

(ОС) многоквар-тирного
дома

BEIRAT – Совет жильцов
(СЖ)

Жилищная управляющая
(управляющая-сервисная)
Компания (УК)

Управляющий
заключает договор с ОС
ОС выбирает УК

выбирает

контролирует

кооперируют

взаимное доверие


Слайд 4Правовая база, регулирующая взаимоотношения собственников между собой и управляющей компанией



Положения конституции

(Grundgesetz)
Гражданский кодекс (BGB)
Закон о праве собственности на жильё (WEG)
Декларация о разделе общей собственности в доме (Teilungsvertrag)
Правила внутреннего распорядка в доме (Hausordnung)

Жилая собственность (индивидуальная / общая)

Собственность на нежилые помещения




Слайд 5Создание объединения собственников жилья (ОС)
Статус, функции ОС
урегулированы в Законе
о праве

собственности на
жильё и в «Декларации о разделе общей собствен- ности в доме»



Объединение собственников многоквар.
дома

(ОС)

Способ создания объединения собственников жилья (ОС)
Договор между собственниками
Раздел общей собственности
единоличным собственником

Члены объединения:
Физические и юридические лица

Управление ОС
Общее собрание членов ОС
Управляющая компания – исполнительный
орган
СЖ – контрольный орган для УК и связь
между УК и ОС


Слайд 6Совет жильцов (СЖ)



BEIRAT – Совет жильцов
(СЖ)
Три члена – председателя и двух

других
членов (собственников)
СЖ работает на общественных
началах
Выбирается жильцами на три года
Представляет интересы жильцов по
отношению к жил. упр. компании
Поддерживает управляющего
при исполнении его обязанностей
(напр. проверяет один раз в год счета
жилищной управляющей компании
СЖ заседает по надобности,
председатель созывает CЖ

Статус, функции Правления ОС урегулированы в Законе о праве собственности на жильё и в «Декларации о разделе общей собственности в доме»


Слайд 7Жилищная управляющая компания (управляющий) и ОС
Заключение контрактов с жил. управл.

компанией:
Решение собрания ОС – большинством голосов
В связи с возникновением ОС
Назначение в судебном порядке

Статус, функции Управляющей компании урегулированы в Законе о праве собственности на жильё и в «Декларации о разделе общей собственности в доме»


Слайд 8Жилищная управляющая компания (УК)

Жилищная управляющая
Компания
(УК)
Задачи управляющего (§27 Закон о праве

собственности на жильё):

реализовывать решения собственников
заботиться о выполнении правил порядка
в доме
проведение текущего и капитального ремонтов
принятие неотложных мер в аварийных
ситуациях
управление денежными средствами
информировать собственников о судебных
процессах
может выполнять обязанности в соответствии с
§21 Закона о собственности на жильё

Слайд 9Жилищная управляющая компания

Жилищная управляющая
компания
Дополнительное регулирование задач
управляющей компании

Декларация о разделе

общей
собственности в доме / правила
совместной эксплуатации совместным
домовладением
Решения объединения собственников
жилья WEG (ОСББ)
Судебные решения
Договор с управляющим
Контракты с собственниками жилых
помещений

Слайд 10Каталог услуг управляющей компании

Жилищная управляющая
компания

А) Основные услуги
Коммерческое управление
Техническое управление
Общее управление


Б)

Особые услуги




Слайд 11Каталог услуг управляющей компании

Жилищная управляющая
компания
А) Основные услуги
1. Коммерческое управление

разработка хозяйственного

плана
разработка годового отчёта
состояние счётов банка
управление денежными средствами и инвестициями
ведение бухгалтерской отчетности
контроль счётов и платёжного оборота
контроль и проведение системы
напоминаний о выполнении
обязательств
заключение и расторжение договоров

Слайд 12Каталог услуг управляющей компании

Жилищная управляющая
компания
А) Основные услуги
2. Техническое управление

осмотр объектов
выдача

заказов
приёмка работ
заявление о недостатках
выполнение гарантийных требований согласно контракту
контроль инженерного оборудования
требования на возмещение застрахованного ущерба


Слайд 13Каталог услуг управляющей компании

Жилищная управляющая
компания
А) Основные услуги
3. Общее управление

подготовка и

проведение общих собраний собственников
реализация принятых решений
ведение архива решений
составление протоколов собраний
обеспечение соблюдения правил совместной жизни в доме
проведение заседаний правления собственников
общение с собственниками, ведомствами, учреждениями, поставщиками услуг
информация о судебных спорах, подготовка материалов для адвокатов

Слайд 14
Жилищная управляющая
компания
Б) Особые услуги
комплексное проектирование и контроль за проведением строительных

мероприятий
проведение активных и пассивных судебных дел
предоставление согласия управляющего в случае продажи квартир
разработка счетов расходов на тепло и воду
возбуждение и сопровождение судебных разбирательств,обеспечение
доказательств
консультации по вопросам энергосбережения и выдача энергетических паспортов
управление индивидуальной, общей собственностью и помещений сдаваемых в наём

Каталог услуг управляющей компании


Слайд 15Mohrenstr./ Ecke Wilhelmstr., Berlin-Mitte


Слайд 16Mohrenstr./ Ecke Wilhelmstr., Berlin-Mitte


Слайд 17Mohrenstr./ Ecke Wilhelmstr., Berlin-Mitte


Слайд 18
1990 года строительства, панельная застройка,
7 этажей
114 приватизированные
квартиры
50%

собственников живут в приватизированных квартирах
50% собственников сдают квартиры третьим лицам
1-ые комнатные – 5-ти комнатные квартиры
На первом этаже – коммерческая зона

Пошаговая санация

Mohrenstr./ Ecke Wilhelmstr., Berlin-Mitte


Слайд 19Кому принадлежит начальная инициатива по санации жилого дома?

Управляющая компания (УК) или

Совет жильцов (СЖ) инициируют как правило предложения по санации.

Принципиально каждый собственник может вносить свои предложения!


Слайд 20Подготовка мероприятий санации Экспертиза
Санация должна быть подготовлена:
Экспертиза (напр. санация по

теплоизоляция фасада, санация стояка) как правило через инженерное/проектное бюро - для это необходимо голосование собственников, чтобы определить /утвердить затраты для экспертизы
Созывается собрание собственников. Как правило необходимо 50% голосов + 1 голос собственников, чтобы заключить договор с проектным бюро на экспертизу по оценке затрат на санацию (напр. фасада)

Слайд 21Подготовка мероприятий по санации Представление вариантов санации
Варианты санации представляются на собрании

собственников управляющей компанией, проектным бюро или советом жильцов
Собрание собственников голосует за варианты санации
Сколько голосов необходимо, чтобы принять определенный вариант санации? - зависит от объёма/размаха санации.

Слайд 22Подготовка мероприятий по санации Голосование
Число голосов определено в декларации о разделе общей

собственности в доме или в Жилищном кодексе
Существуют различные виды (группы) санации. Иногда сложно точно определить к какой группе относятся те или иные мероприятия по санации:
Восстановление с элементами модернизации (modernisierende Instandsetzung) необходимо –
50% голосов +1 голос) и ¾ «голов»
Пример: Исключение из санации замену окон и ремонт
фасада для помещений, сданных в аренду для
коммерческих целей (Протокол голосования)
Модернизация (Жилищный кодекс – необходимо 75% голосов. Это правило не должно перекрываться декларацией о разделе общей собственности в доме, сравн. Жилищный кодекс §22, абзац 2


Слайд 23Подготовка мероприятий по санации Голосование
Каждый собственник имеет один голос
Голоса имеют различный вес

в зависимости от площади квартиры (квартир), находящихся в собственности
При голосовании учитывается ´вес´ голоса

Слайд 24Подготовка мероприятий по санации Совет жильцов
На практике распространено, что Совет жильцов

проводит работу между собственниками, которые имеют большие площади квартир (собственник с большим ´весом´) – разговаривает с каждым индивидуально, для того, чтобы заручиться их поддержкой при голосовании на собрании
Совет жильцов решает, с кем должны проводиться такие индивидуальные разговоры

Слайд 25Подготовка мероприятий по санации Собрание собственников
За две недели до собрания жильцам

должны быть разосланы индивидуальные приглашения
Приглашение содержит повестку дня и предложения по санации и их финансирование
Эти пункты должны быть заблаговременно обсуждены между Управляющей компанией и Советом жильцов

Слайд 26Предложение по финансированию
Существуют следующие источники финансирования:
Накопления жильцов (ежемесячные отчисления)
Особенные накопления (Sonderumlagen)
Различные

формы поддержки
Кредит в коммерческом банке
Государственные поддержки банков развития в
качестве:
Кредиты с низкими процентами
Субсидии
Комбинация из кредитов с низкими процентами и субсидий

Слайд 27Подготовка мероприятий по санации
После положительного заключения по санации на собрании

собственников можно начать санировать
Возможно, что собственники, голосующие на собрании против решения большинства и после принятия резолюции в дальнейшем не согласны с проводимой санацией, они могут подать жалобу в суд
Суд может принять решение приостановить начатые работы по санации до окончательного решения суда



Слайд 28Реализация санации
Управляющая компания по договорённости с Советом жильцов заключает договор с

проектным бюро (не проводя публичный конкурс) о подготовке и проведении санации, при этом определяется координатор проекта санации
Проектное бюро определяет перечень работ и проводит тендер (непубличный), посылая перечень работ потенциальным фирмам-подрядчикам
После поступления различных предложений фирм- подрядчиков, происходит рассмотрение этих предложений

Слайд 29Реализация санации
Совет жильцов и управляющая компания решают какие фирмы получат заказы

на выполнение санации (это как правило не то проектное бюро, которое управляет/ координирует процессом санации)
ОС, от лица которого выступает управляющая компания, заключает с подрядными фирмами договора
Имеется возможность привлечь фирму, которая реализует сама всю санацию (Generalunternehmer) и заключить с ней договор. Как альтернатива – для различных работ заключить договора с различными фирмами-подрядчиками

Слайд 30Реализация санации
Задачи проектного бюро
(координатор / руководитель проекта)

Руководство и организация строительной

площадки
Контроль за строительством
Принятие подрядных работ
Финансовый отчёт по строительству

Совет жильцов и Объединение собственников могут
поручить Управляющей компании сделать
строительный заказ за дополнительную плату


Слайд 31Управление жилой недвижимостью в Германии






Контактные данные докладчика:

Larissa Schreckenbach
Лариса Шреккенбах
Инициатива «Жилищное хозяйство в

Восточной Европе», ИВО, Берлин

10117 Berlin, Friedrichstr.94
Tel.: +49(0)30 20 67 98 02
Fax: +49(0)30 20 67 98 04

E-mail: schreckenbach@iwoev.org
www.iwoev.org











Обратная связь

Если не удалось найти и скачать презентацию, Вы можете заказать его на нашем сайте. Мы постараемся найти нужный Вам материал и отправим по электронной почте. Не стесняйтесь обращаться к нам, если у вас возникли вопросы или пожелания:

Email: Нажмите что бы посмотреть 

Что такое ThePresentation.ru?

Это сайт презентаций, докладов, проектов, шаблонов в формате PowerPoint. Мы помогаем школьникам, студентам, учителям, преподавателям хранить и обмениваться учебными материалами с другими пользователями.


Для правообладателей

Яндекс.Метрика