Секретарева О.А. Закрытый ПИФ как инструмент инвестирования в недвижимость. ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ. Закрытые фонды недвижимости. презентация

Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности.
IMAC © 2006.

Инвестиционный пай - является именной ценной бумагой, удостоверяющей долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления паевым инвестиционным фондом, право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом со всеми владельцами инвестиционных паев этого паевого инвестиционного фонда (прекращении паевого инвестиционного фонда).

Закрытый паевой инвестиционный фонд – фонд, у владельца инвестиционных паев которого отсутствует право требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе, как в предусмотренных Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» случаях.

Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности. Основные понятия.

Формирование ПИФ

ПАЙЩИК

Прекращение ПИФ

ЗПИФН

ПАЙЩИК

Предъявление
пая
к погашению

Выплата
стоимости
пая

Передача
активов
в фонд

Выдача пая

Закрытый
паевой
инвестиционный
фонд
недвижимости

Специализированный Депозитарий
учет и хранение имущества ЗПИФН
контроль операций с имуществом ЗПИФН

Регистратор
ведение реестра владельцев
инвестиционных паев

Независимый оценщик
оценка имущества ЗПИФН

Аудитор
аудит ЗПИФН и управляющей компании

Агенты (брокеры)
функции посредников по продаже,
погашению паев

Управляющая компания
Управление имуществом ЗПИФН. Консолидации инфраструктурных элементов

ПАЙЩИКИ-
ИНВЕСТОРЫ

Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности.
IMAC © 2006.

Помимо денежных средств (в т.ч. ин. валюты) на счетах в кредитных организациях

- обыкновенные акции более 25% от размещенных рос. ЗАО, и акции рос. ОАО,
осуществляющих деятельность по проектированию, строительству, инженерным
изысканиям, реставрационную деятельность

- недвижимое имущество ( в том числе имущественные права на него) на
территории иностранных государств

- акции иностранных АО

- облигации иностранных коммерческих организаций, ценные бумаги
международных фин.организаций, ценные бумаги иностранных государств

- облигации российских хозяйственных обществ, в отношении которых
зарегистрирован проспект

- акции российских АО, обыкновенные акции (более 25%) российских ЗАО, акции
Российских АИФ (за искл. категории фондов)

- денежные средства (в т.ч. ин. валюта) во вкладах в кредит. организациях

Не более 30% активов ПИФа

- обязательственные права из договоров участия в долевом строительстве (по ФЗ № 214-ФЗ)
- обязательственные права из инвест. договоров, направленных на получение объекта
недвижимости по итогам строительства, в т.ч. по подрядным договорам
-обязательственные права из инвест. договоров, на основании которых осуществляется
реконструкция объектов недвижимости
-недвижимое имущество (в т.ч. имуществ. права) на территории РФ

-доли более 50% в уставных капиталах российских ООО, осуществляющих деятельность по
проектированию, строительству, инженерным изысканиям, реставрационную деятельность

Не более 35% активов в одном эмитенте

- российские федеральные, субфедеральные и муниципальные ценные бумаги

Не менее 40% от
стоимости активов
ПИФа в теч. 2/3 фин. года

Не более 30%активов ПИФ

Не более 35%стоимости активов в одном эмитенте

Не более 20% активов ПИФа

- паи ПИфов (за искл. ПИФов категории фонд фондов)

- проектно-сметная документация

Не более 10% активов ПИФа

Не более 25% активов ПИФа в одной орг-и

Не более 30% в одном ПИФе

Эффективная альтернатива участию в долевом строительстве

Аккумулирование средств нескольких инвесторов

Разделение текущей деятельности и управления недвижимостью

Система контроля, снижающая риски инвесторов

Уровень финансовой открытости

Обособление собственности пайщиков
от имущества управляющей компании

Доходность вложений

Особенности налогообложения

ЗПИФН

Поступление
средств

Расходование
средств

Прибыль

Инфраструктурные расходы
- управляющая компания
- спец. депозитарий
- регистратор
- оценщик
- аудитор

Реинвестирование
прибыли

Промежуточные
выплаты пайщикам

Инвестиционный доход
- арендные платежи
- поступления от продажи
объектов недвижимости
- поступления от других
инвестиций

Взносы в имущество при формировании

Оплата паев при покупке
на рынке

Оплата паев при размещении
(внесение имущества в фонд)

Богданов А.А. Налогообложение в закрытых ПИФах недвижимости. Налог на прибыль организаций (глава 25 Налогового кодекса РФ).

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

ПАЙЩИКИ/УЧРЕДИТЕЛИ
Д/У - ОРГАНИЗАЦИИ

КОНТРАГЕНТЫ

Прибыль
(не облагается)

Арендаторы

Покупатели
недвижимости и
прав
на недвижимость

Продавцы
недвижимости и
прав
на недвижимость

Застройщики

Строительные и
ремонтные
организации

ТРЕТЬИ
ЛИЦА

ТРЕТЬИ
ЛИЦА

Стоимость реализации пая

Стоимость погашения пая
(деньги)

Доходы

Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности.
IMAC © 2006.

Имущественный
вычет 125 000 руб.
(до 01.01.2007)

Богданов А.А. Налогообложение в закрытых ПИФах недвижимости. Налог на доходы физических лиц (глава 23 Налогового кодекса РФ).

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ –
НАЛОГОВЫЙ АГЕНТ

ПАЙЩИКИ/УЧРЕДИТЕЛИ
Д/У – ФИЗ.ЛИЦА

КОНТРАГЕНТЫ

Прибыль
(не облагается)

Арендаторы

Покупатели
недвижимости и
прав
на недвижимость

Продавцы
недвижимости и
прав
на недвижимость

Застройщики

Строительные и
ремонтные
организации

ТРЕТЬИ
ЛИЦА

ТРЕТЬИ
ЛИЦА

Стоимость погашения пая
(деньги)

или

Стоимость реализации пая

Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности.
IMAC © 2006.

Богданов А.А. Налогообложение в закрытых ПИФах недвижимости. Налог на добавленную стоимость (глава 21 Налогового кодекса РФ).

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ –
НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК НДС

ПАЙЩИКИ/УЧРЕДИТЕЛИ
Д/У – ФИЗ.ЛИЦА

КОНТРАГЕНТЫ

Арендаторы

Покупатели
недвижимости и
прав
на недвижимость

Продавцы
недвижимости и
прав
на недвижимость

Застройщики

Строительные и
ремонтные
организации

Получение пая при внесении в фонд
Имущества, в т.ч. недвижимости

НДС – 18%

Оплата приобретаемой недвижимости

Оплата инвестиционных контрактов

Оплата ремонта недвижимости

Оплата строительства недвижимости

Вычеты

Арендные платежи

Оплата продажи прав на недвижимость

Оплата продажи недвижимости

Оплата продажи прав из инвест. контрактов

Счета-фактуры: цена,
в т.ч. исходящий НДС

Закрытый ПИФ
недвижимости

Счета-фактуры: цена,
в т.ч. входящий НДС

Оплата от продажи и погашения пая

Нет счета-фактуры,
поскольку совершается
операция с ценной
бумагой
(п. 4 ст. 169 НК РФ)

Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности.
IMAC © 2006.

ТРЕТЬИ
ЛИЦА

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ –
НЕ СОБСТВЕННИК ИМУЩЕСТВА В ПИФе

ПАЙЩИКИ/УЧРЕДИТЕЛИ Д.У.
(ОРГАНИЗАЦИИ) – ДОЛЕВЫЕ СОБСТВЕННИКИ
ИМУЩЕСТВА В ПИФе

Инвестиционный пай
(именная ценная бумага)

Закрытый ПИФ недвижимости
(имущество в доверительном управлении)

Доля в общей собственности на
имущество ПИФа (недвижимость)

Налогообложение имущества
в доверительном управлении –
у учредителя управления
(ст. 378 НК РФ)

Несмотря на ст. 378 НК РФ, не может облагаться учитывается не собственность (по ПБУ «Учет основных средств») как необходимо в силу ст. 374 НК РФ, а ценная бумага (по ПБУ «Учет финансовых вложений»), т.е. отсутствует объект налогообложения.

Позиция фискальных органов:

Позиция практиков:

Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности.
IMAC © 2006.

Доля в общей собственности на имущество
ПИФа (недвижимость)

Закрытый ПИФ недвижимости
(имущество в доверительном управлении)

Если имущество находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе
(п. 2 ст. 1 закона)

В т.ч.позиция фискальных органов:

Закрытые фонды недвижимости – уникальные возможности.
IMAC © 2006.

Богданов А.А. Налогообложение в закрытых ПИФах недвижимости. Налог на имущество физических лиц (закон РФ №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц»).

До 2006 года

С 2006 года

* ожидается очередная «пролонгация»

ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
IMAC © 2006

Варианты участия ЗПИФн в финансировании строительства

«Строительный»
ЗПИФн

Договор долевого участия в строительстве по 214 Закону

Договор СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА (ЗПИФн – заказчик-застройщик)

«Квалифицированный» договор соинвестирования вне рамок 214 Закона

ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
IMAC © 2006

Договор СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

СХЕМА ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Начальный этап: Формирование ЗПИФн и Startup

«Строительный»
ЗПИФн

Управляющая
компания
ЗПИФн

Договор
Строительного
подряда

«Строительный»
ЗПИФн

- построить объект
- передать в ЗПИФн

Финансирование строительства

ПОДРЯДЧИК(И)
/ ГЕНПОДРЯДЧИК

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ:
1) наличие у ПИФа права собственности или аренды на земельный участок под застройку;
выделение такого для целей строительства объекта
2) УК ПИФа не несет за счет имущества ПИФа риск случайной гибели (повреждения) объекта до передачи объекта в состав ПИФа /результатов реконструкции до принятия работ

ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
IMAC © 2006

прибыль

ПАЙЩИКИ-
ДЕВЕЛОПЕРЫ

«Девелоперский»
ЗПИФн

сдача в аренду

РЫНОК
(недвижимость, строители, арендодатели)

купля-продажа
недвижимости

рентные платежи и
прибыль от
реализации
недвижимости

РЕИНВЕСТИРОВАНИЕ
(в покупку новых объектов,
строительство и т.п.)

ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
IMAC © 2006

Распоряжение доходом «рентного» ПИФа

«Строительный»
ЗПИФн

передача
недвижимости

ПАЙЩИКИ
(владельцы
недвижимости)

выплата дохода

рентные платежи

НОВЫЕ АКТИВЫ
(в т.ч. недвижимость, строительство)

ПАЙЩИКИ
(владельцы
недвижимости)

реинвестирование

ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
IMAC © 2006

ИНФРАСТРУКТУРА

ПРАВООТНОШЕНИЯ
ФОНД - ПАЙЩИК

«Спец» регистратор

Спецдепозитарий

Актив собственника – пай, а не имущество

При погашении паев выдается только денежная компенсация

Система защиты активов (собственности) через ЗПФИн

«Закрытый» реестр реальных собственников

Контроль за распоряжением активами

Упрощенная (для пайщика) процедура «передачи» собственности

Невозможность «захватить» реальный актив

ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
IMAC © 2006

частичное
размещение
паев на
этапе
формирования

Закрытый
ПИФ
недвижимости

SPV

«андеррайтер»
первичного
размещения паев

«гарантированный»
выкуп неразмещенных
паев и
«доформирование»
ПИФа

продажа паев и
дополнительное финансирование на всех этапах реализации проекта

ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
IMAC © 2006

ЗАКРЫТЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ – УНИКАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ

Банки на рынке фондовых и коллективных инвестиций.
IMAC © 2006.

«Долевое участие в строительстве» / «договоры соинвестирования»

Задача инвестора
- сбалансировать 2 фактора

1. Принципы участия банков в финансировании строительства.

Безопасность и возвратность
вложений

Доходность инвестиций

Банки на рынке фондовых и коллективных инвестиций.
IMAC © 2006.

Финансирование «собственного» проекта

Финансирование
независимого проекта

БАНК

ЗАСТРОЙЩИК

Закрытый
ПИФ
недвижимости

БАНК

ЗАСТРОЙЩИК

Закрытый
ПИФ
недвижимости

2. Организация финансирования банком строительного проекта через ЗПИФн.

Банки на рынке фондовых и коллективных инвестиций.
IMAC © 2006.

деньги

зем.участки

деньги

зем.участки

паи

паи

Банки на рынке фондовых и коллективных инвестиций.
IMAC © 2006.

Оптимальная схема организации инфраструктуры ЗПИФн.

Инвестиционный пай –
ликвидный актив

Прибыль «без налогов»

ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА:

Организация дополнительного
финансирования

(за счет пониженного
лимита резервирования – от 1 до 20%)

ДЛЯ БАНКА:

Улучшение структуры баланса

(вместо дебиторской задолженности –
ценные бумаги)

Реинвестирование полученной
в ЗПИФн прибыли без
налогообложения –

дополнительный источник
финансирования проекта

Улучшенные результаты
работы проекта

повышение привлекательности
для рыночного инвестора

4. Ключевые аспекты Закрытого ПИФа недвижимости.

Банки на рынке фондовых и коллективных инвестиций.
IMAC © 2006.

4. Ключевые аспекты Закрытого ПИФа недвижимости.

Банки на рынке фондовых и коллективных инвестиций.
IMAC © 2006.

1. Сохранение права собственности на
активы ЗПИФн при одновременном
контроле Управляющей компании

2. Денежная компенсация при выходе
из проекта
(пай всегда погашается деньгами)

3. Основной актив инвестора
(кредитора) – инвестиционный пай

4. Общее собрание пайщиков фонда

5. Инвестиционный пай –
ценная бумага

6. Отлаженная система контроля и
надзора за деятельностью ПИФов

1. Обеспечение целевого размещения
средств Фонда

2. Нет необходимости самостоятельно
реализовывать имущество

3. Возможность диверсифицировать
риски, связанные с конкретным
проектом, продав паи на рынке

4. Дополнительный механизм
контроля работы Управляющей
компании Фонда

5. Инвестиционный пай – возможности
по «секьюритизации» актива за счет
вложений в иные фонды

6. Дополнительная гарантия для
рыночного инвестора

деньги

Агентский договор

Недвижимые активы

деньги

Девелопер

Площадка
Инвестправа
ИРД

деньги

«Строительный» ЗПИФн

Управляющая
Компания

Рынок
недвижимости

Недвижимые активы

Агентский договор

деньги

деньги

«Строительный» ЗПИФн

Управляющая
Компания

Рынок
недвижимости

рентные платежи

недвижимые активы

деньги

Агентский договор