Развитие многофункциональных комплексов (МФК) на территории Санкт-Петербурга презентация

исследований в недвижимости»
Игорь Горский

офисного центра уже не гарантирует получение максимальной прибыли.
А сочетание нескольких функций позволяет более гибко и эффективно использовать имеющуюся недвижимость.

которых на первых этажах располагаются торговые помещения, а выше — офисные или гостиничные.
Это объясняется стремлением девелопера оптимизировать использование недвижимости: обитатели офисов предпочитают верхние этажи, в то время как торговая функция может быть востребована не выше третьего этажа.

функций можно считать комплекс «Золотая Казанская», который был открыт в 1996 году на Казанской улице, 44.
В здании площадью 5,6 тыс. м2 на офисы пришлось 3 тыс. м2, а остальное пространство занимали жилые апартаменты, сдающиеся в аренду.
Сочетание «дома и работы» в одном здании было привычно для европейских компаний, которые в основном и обосновались в комплексе.

МФК площадью около 600 тысяч кв. м.
Более двух функциональных назначений имеют сдаваемые в ближайшее время МФК
«Лицедеи» (5,4 тыс. м2, девелопер — «Лицедеи Билдинг Корпорэйшн»)
«Хорс» (25 тыс. м2, компания ВМС),
«Пальмира» (11,4 тыс. м2, компания ДМД)
«Командор» (47 тыс. м2, компания «Адамант»).

объектов недвижимости общей площадью около 8 млн кв.м.

Так например пример компания Clover Group объявила о планах строительства комплекса площадью 315 тыс. м2 на Ушаковской набережной. В его состав будут включены офисы, жилые апартаменты, торгово-развлекательная часть.

участка позволяет строить многофункциональные комплексы включающие коммерческие и жилые объекты.
В ближайшей перспективе продолжится строительство торгово-развлекательных, торгово-офисных и офисно-гостиничных центров, а также комплексное освоение целых кварталов. Можно ожидать дальнейшего развития формата mixed-use, увеличения общей площади комплексов и количества функциональных составляющих внутри одного проекта.

сочетания функций на одном объекте неприемлемыми: например, предполагалось, что гостиничная функция плохо сочетается с торговой — постояльцам гостиницы не нравится соседство шумных торговых рядов.
Сомнительным казалось и совмещение жилой и офисной функций в рамках одного проекта.

продаж квартир – при прочих равных условиях квартиры в однородно жилом комплексе будут стоить дороже, чем в многофункциональном офисно-жилом объекте.
Это обусловлено комплексом причин:
невозможностью полностью разделить бизнес- и жилые потоки;
трудностями с созданием «жилой» атмосферы на территории комплекса (например, с созданием детской площадки);
ограниченным кругом потенциальных покупателей такого рода недвижимости, а следовательно, увеличение срока экспозиции квартир.

бизнес-центра, является понижение стоимости объекта при продажи, так как право собственности будет передаваться не на весь объект, а только на его часть, этот факт в последствии отразится для собственника на увеличении затрат по управлению бизнес-центром.

необходимо:
верно подобрать сочетание функций с учетом их взаимовлияния и синергии,
определить их процентное соотношение с учетом прогноза «поглощения» рынком,
соблюсти требования строительных норм для объектов различного назначения, объединенных в один комплекс,
«развести» транспортные и пешеходные потоки для разных функциональных зон,
обеспечить комплекс необходимой инфраструктурой и парковкой

план реализации проекта, обеспечивающие максимальный доход девелоперу !

к профессиональным консультантам, которые в течение многих лет отслеживают тенденции рынка и помогут Вам :
провести маркетинговые исследования
рассчитать эффективность проекта
сформировать техническое задание на проектирование
подготовить документы для привлечения финансирования

– это сочетание с добавлением гостиничной и офисной составляющими приобретает все большую популярность. 
Ожидаемая стабилизация ставок аренды на офисные площади является дополнительным стимулом для девелоперов включать дополнительные функциональные составляющие в проекты бизнес­центров.
Наблюдается укрепление тенденции к появлению многофункциональных проектов с апартаментами.

отдельных сегментов недвижимости и появлением выбора у арендаторов и потребителей можно ожидать, что их интересы сместятся в сторону отдельно стоящих объектов. С другой стороны, наличие нескольких функций в комплексе позволит собственнику пережить спад в одном из сегментов, получая доход от других функциональных составляющих комплекса.
В целом же прогноз развития формата mixed­use с развитием рынка успешными и востребованными будут оставаться удачно расположенные и качественно реализованные объекты с продуманной концепцией, в то время как в менее качественных комплексах будет наблюдаться увеличение количества свободных площадей и снижение ставок аренды.