Правовые аспекты приобретения недвижимости во Франци презентация

17 мая 2009 года.
Санкт-Петербург

основных участников сделки: агенты недвижимости, специалисты по технической диагностике, эксперты-геометры, адвокаты, нотариусы.
Трудности для покупателя – незнание организации процесса покупки.
Большое количество законодательных актов и регламентов

для покупателя найти финансовые средства.
 Юридические факторы - необходимость выполнить предварительные формальности.
Варианты предварительного договора:
 одностороннеe обещание продажи
двустороннее обещание продажи


Agents Immobiliers - un partenariat juridique indispensable

как в простой письменной форме, так и в нотариальной.
Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если стороны желают зарегистрировать его в реестре регистрации прав на недвижимое имущество.

цену потенциальному покупателю, если последний заявит об этом требование до истечения определенного срока. У него есть «право выбора», которым он может воспользоваться, если примет решение стать собственником имущества.

и покупателя.
Содержит соглашение сторон относительно объекта и цены и приравнивается к договору купли-продажи, тогда как в представлении сторон это всего лишь предварительный акт.
Содержит отлагательные условия, которые имеют целью отсрочить последствия купли-продажи и уплату налогов, связанных с переходом права собственности.

покупки (в пользу муниципальных образований, нанимателей помещений и т.д.).
Условие отсутствия сервитутов, способных причинить вред сущности или ценности недвижимого имущества.
Условие ипотек, которые возможно обременяют имущество (не превысят цены, чтобы она была достаточной для их погашения).

права собственности.
Погашение ипотечных записей, которые могут обременять проданное имущество.
Уведомление уполномоченной организации сособственников недвижимости о переходе права собственности и личности нового собственника.
Расходы : от 6,5 до 8 процентов от цены договора купли-продажи, включая гонорар нотариуса (1 % от суммы договора).

для привлечения дополнительных средств
- российские покупатели не имеют возможности ответить требованиям французских банков в отношении досье по предоставлению кредита.

по кредиту равными частями в течение всего срока кредита.
КРЕДИТ IN FINE:
- должник погашает проценты по кредиту в течение определённого срока, а основная сумма кредита погашается в конце кредита.
Интересен в случае, если стоимость недвижимости намного превосходит первый транш налога на богатство, так как позволяет вычесть из активов общество сумму равную основной сумме кредита в течение срока кредита.

позволяет подать запрос на многократную годовую визу - Visa de circulation - позволяет находиться во Франции в общей сложности 6 месяцев в году.
По истечении минимум трёх лет владелец недвижимости может попросить выдать ему вид на жительство, например в качестве посетителя (если владение происходит через гражданское общество по недвижимости, то директор не может претендовать на вид на жительство в качестве коммерсанта, так как гражданское общество не ведет коммерческой деятельности).

операций с недвижимым имуществом.
Налог на недвижимость находящуюся в собственности юридического лица.

имеющего налоговый домицилий во Франции в случае если:
–Лицо постоянно пребывает во Франции (под понятием места пребывания здесь рассматривается место постоянного пребывания конкретного лица, без привязки к месту проживания его семьи), или лицо осуществляет свою профессиональную деятельность во Франции, или лицо осуществляет свою преимущественную экономическую деятельность во Франции.

В данном случае имеется в виду место, где сосредоточены основные инвестиции, осуществленные данным лицом, или место, где располагаются центральные органы управления её делами, с помощью которых она осуществляет управление своим имуществом

сдачи в аренду недвижимости, которая рассматривается в качестве прибыли с земли (или основной прибыли)
•и если сдается в аренду имущество с мебелью en tant que BIC.

во Франции могут подпадать под режим налогообложения во Франции, в некоторых случаях и формах, специально указанных в законе

- налогоплательщики не имеющие жилье во Франции подпадают под режим уплаты налогов во Франции только в том случае, если они получают доходы во Франции (прибыль от недвижимости находящейся во Франции, доходы от французских ценных бумаг, доходы от сельскохозяйственной, промышленной, коммерческой, ремесленной деятельности во Франции )
 
Подоходный налог рассчитывается на базе применения прогрессивного метода и системы финансовой помощи семьям
Исключения (Международные конвенции о двойном налогообложении указывают на случаи, в которых у Франции пропадает право на обложение налогом доходы полученные во Франции —Двусторонняя Конвенция подписанная Россией и Францией в Париже, 26 ноября 50026 года)

во Франции могут подпадать под режим налогообложения во Франции, в некоторых случаях и формах, специально указанных в законе
Налогоплательщики имеющие жилье во Франции
в большинстве случаев обязаны платить налоги во Франции :

Исходя из прибыли получаемой во Франции
Исходя из заранее установленной ставки, приравниваемой к 3-м стоимостям недвижимого имущества, определённая исходя из арендной платы ( по специальной шкале ), вслучае, если у них нет доходов во Франции или меньше нежели данная базовая ставка
Исключения в случае существования Конвенций о двойном налогообложении или других взаимных соглашений регулирующих вопросы двойного налогообложения

или (usufruit) узуфруктуарий дома или квартиры, даже в том случае, если данное жильё не используется и не заселено
 Владелец недвижимости - арендодатель не имеет право включать сумму налога в арендную плату
Налогооблагаемая недвижимость состоит из всех строений постоянно размещенных на участке земли и имеющих все признаки долговременных строений

владельцем объекта продажи на 1 января налогового года
Но правопреемник и продавец могут договориться о том, что бы разделить расходы по уплате налога соответственно моменту занятия правопреемником покупаемого помещения (данное условие необходимо четко указать в договоре купли-продажи)
 Размер налога рассчитывается из стоимости налогооблагаемого имущества определяемой налоговой службой по специальной шкале к которой добавляется определённая процентная ставка взимаемая муниципальными властями

кодекса Франции ) :
- владелец земельного имущества облагаемого налогом tenant à l'habitation taxée
- владелец земельного имущества в качестве плательщика налогов (освобождены от уплаты налогов лица старше 75 лет)

(частные дома или квартиры) и пристройки к ним (вспомогательные помещения как : гаражи, подсобные помещения, и т.д.)
Расчет суммы налога производится на основе чистой стоимости недвижимого имущества, определённой исходя из арендной платы ( по специальной шкале ) и ситуации налогоплательщика с уплатой налогов на 1 января налогового года

платы (по специальной шкале ) равна стоимости недвижимого имущества установленной кадастровой службой и уменьшенной (сли данное недвижимое имущество является основным местом вашего проживания).
Снижение суммы налога к уплате могут быть обязательными (уменьшения семейных расходов на оплату обязательных и регулярных выплат ) или факультативными (исходя из уровня доходов)

во Франции имущество (недвижимость)
 
В случае если наследство превышает сумму в 770000 евро
  
Данный вид налога подлежит к уплате лицом, являющимся владельцем унаследованного имущества состоянием на 1 января налогового года

недвижимое имущество является основным местом жительства налогоплательщика

Если достояние налогоплательщика состоит из недвижимого имущества, сумма налога будет рассчитываться исходя из продажной стоимости данного имущества
В некоторых случаях за счет уплаты налога уменьшается сумма определенных видов кредита

une assiette matérielle во Франции)
Недвижимость или отдельные прямые или косвенные правомочия на недвижимость во Франции
Долговые обязательства установленные во Франции

различные виды прибыли, которые входят в категорию движимых капиталов (облигации, акции или права участия в управлении делами акционерного общества) за исключением ценных бумаг дочерних предприятий и долевых частей в компаниях занимающихся недвижимостью
Не резидент не может претендовать на ограничение верхнего предела ISF

резиденты и юридические лица органы управления которыми расположены (главный офис) за пределами Франции подпадают под режим налогообложения с прибыли полученной в результате случайных операций с недвижимым имуществом во Франции
Разновидности определений прибыли полученной в результате операций с недвижимым, когда отчуждатель является плательщиком налога на прибыль как и все налогоплательщики во Франции

вида налога, физические лица не имеющие постоянного места жительства во Франции, вслучаедвухпервыхоперацийпо передаче прав на имущество, которое являлось их местом жительства во Франции, пользуются большинством исключений по данному виду налога, применяющихся как по отношению к резидентам, так и по отношению к другим лицам и частным случаям
 Декларация данного вида прибыли является обязательной каждый раз в случае когда отчуждатель является лицом не имеющим постоянного места жительства во Франции, независимо от того, являются данные операции с недвижимостью облагаемыми налогом во Франции или нет
 Процент отчислений является фиксированным и приравнивается к 33%, с возможностью уменьшения данной ставки в случае первой уступки прав по недвижимости с 1го января 2004
 Данные отчисления взимаются под ответственность доверенного лица

марта 2004 года

Новые правила назначения доверенного представителя для частных лиц:
В принципе, плательщики налогов проживающие за пределами Франции должны назначить доверенное лицо которое будет представлять их в отношениях с налоговыми органами
 Доверенным представителем может выступать лицо являющееся плательщиком налогов во Франции, банк, имеющий деятельность во Франции или поверенный, чья кандидатура одобрена начальником налоговой службы
В последнем случае, налоговая администрация выдала разрешение на данный вид деятельности специализированным компаниям

исключения, условие обязательного назначения доверенного лица может быть отменено
 Налоговая администрация разрешает автоматическую отмену данного обязательства при наступлении одного из следующих условий :
 - собственность на которую передаются права оценивается в сумму меньшую или равную 150.000 Евро или данная операция подпадает под налоговые льготы учитывая срок (период) владения данной собственностью
 За исключением перечисленных отлагательных условий, подача налоговой декларации (№2090) и назначение доверенного лица являются обязательными
 В случае с юридическими лицами, назначение доверенного лица является обязательным

990D - 990G)

Юридические лица, зарегистрированные во Франции или за границей и имеющие непосредственно или косвенно в своей собственности недвижимость во Франции должны платить ежегодный налог в размере 3% от продажной стоимости данной недвижимости assise sur la valeur vénale de ces immeubles (Налоговый кодекс art. 990 D - 990 G)
Данный налог взимается независимо от формы предприятия: ассоциации: товарищества (полное или коммандитное), акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью, ассоциации и др.
 Сюда не включаются: копании, акции которых приобретены в результате переговоров, международные организации, другие государства, пенсионные фонды, благотворительные организации

ст. 990D - 990G)

Налог распространен на недвижимость или имущественные права которыми владеет налогоплательщик состоянием на 1 января налогового года

стране заключившей с Францией соглашение о сотрудничестве государственных органов в борьбе против мошенничества и нарушений в сфере налогового законодательства
 При условии ежегодного подписания ними декларации N° 2746, в которой указывается место расположения недвижимости, и ее продажной стоимости состоянием на 1ое января, атакже, координаты акционеров и количество акции или размер доли компании, которыми владеет каждый из них
При условии выполнения определенных формальностей предназначенных в большей степени для того, что бы налоговая администрация могла определить состояние, личность и координаты акционеров иностранных юридических лиц, последние, могут быть освобождены от уплаты налога о котором идет речь в следующих случаях
 Если руководящие органы (главный офис)компании находится в стране заключившей с Францией соглашение о сотрудничестве в сфере налогообложения, которое содержит положение о сотрудничестве государственных органов в борьбе против мошенничества и нарушений (обхода налогового законодательства) в сфере налогового законодательства (Налоговый кодекс ст. 990 Е 2),
 Если на основе данного соглашения, юридическое лицо подпадает под условие равенства режимов (Налоговый кодекс ст. 990 Е 3).

данная недвижимость представляет собой менее 50 % французских активов данного юридического лица
Юридические лица подпадающие под режим налогообложения, до 16 мая каждого года должны заполнить декларацию (п° 2746), и уплатить пошлину на имя местной налоговой администрации

которая заключается в обязательстве иностранного юридического лица, владеющего такой недвижимостью уплатить фиксированный налог с процентной ставкой превышающей ставку налога на состояние, с целью получения уверенности (касательно обхода налогового законодательства)»
 Кассационный суд, по обращению юридического лица зарегистрированного в Люксембурге, отправил на повторное рассмотрение спор vient de renvoyer à l'examen du litige par la CJCE par voie de questions préjudicielles (Cass. Com. 13 décembre 2005 П°Ш3 FS-P+B, SA Elisa/DGI)
 Дело касается Холдингов зарегистрированных в Люксембурге, dites « de 29 », по отношению к которым применяется особенный налоговый режим, и которые, на основе этого, не подпадают под действие двустороннего соглашения об избежании двойного налогообложения, заключенного между Францией и Люксембургом, 1го апреля 1958 года
 Что, в свою очередь, приводит налоговую администрацию к выводу, что данные юридические лица не могут пользоваться положениями статей 990 Е 2 и 3 Налогового кодекса Франции предусматривающих освобождение от уплаты налогов

лица по причине своей формы

Иностранное юридическое лицо, независимо от его цели деятельности является плательщиком подоходного налога в том случае, если, в соответствии с французским законодательством, оно является юридическим лицом по праву Франции.
В том случае, если иностранное юридическое лицо не подпадает под действие законодательства, в части касающейся юр. лиц, оно не может рассматриваться в качестве плательщика подоходного налога на основе положений о которых идет речь.
Также, вслучае, когда операция осуществленная иностранной компанией не имеет своей целью получения прибыли (извлечения выгоды), подоходный налог с юридического лица не взимается

в силу е 9 февраля 1999 и позволяет избежать двойного налогообложения в случае проживания в двух странах одновременно

Пример : Определение плательщика налогов
в стране где он обладает постоянным местом жительства
или в стране с которой он имеет наиболее тесные экономические или персональные связи
или в стране в которой он обычно проживает
или в стране гражданством которой он обладает

доходы полученные с недвижимости (ст.6) с которых уплачивается налог в той стране где находится данная недвижимость
Применяемое определение имущества по законодательству той страны где находится данное имущество

вид на жительство, который выдается иностранцу подтвердившему, что он может прожить в стране за счет своих собственных финансовых доходов и при этом, берет на себя обязательство не осуществлять во Франции ни какую профессиональную деятельность
Условия получения (Циркуляр от 31 декабря 1984) :
 Термин « посетитель » объединяет иностранцев не осуществляющих ни какой профессиональной деятельности и иностранцев, осуществляющих отдельные виды профессиональной деятельности которые не регламентируются законодательством и на осуществление которых не требуется получение разрешения. При этом, данные иностранцы должны обладать достаточными доходами

достаточности финансовых ресурсов могут служить предоставленные банковские гарантии, залоги, условия проживания
 
Финансовые доходы иностранца претендующего на получение данного вида на жительство должны быть стабильными и достаточными

подтвердит факт своего беспрерывного проживания во Франции на протяжении как минимум 5 лет, при условии, что он имел медицинскую страховку
 Решение о выдаче или об отказе в выдаче данного документа принимается на основе рассмотрения фактов которые он сможет представить и на которые он сможет сослаться, при обосновании своего желания остаться на долгий период во Франции, в том числе исходя из условий своей профессиональной деятельности , если таковая у него имеется, и своих финансовых доходов
 Средства к существованию оцениваются исходя из его финансовых доходов, которые должны иметь стабильный и достаточный характер, что бы обеспечить его потребности. В расчет принимаются все личные доходы лица испрашивающего получение данного документа, независимо от семейных пособий и денежных

быть равны, как минимум, размеру минимальной заработной платы и будут оценены с учетом квартирных условий (условий проживания )
 Решение о достаточности доходов по отношению к условиям проживания принимает мэр той местности где проживает иностранец
Данное решение считается позитивным если по истечению двухмесячного срока с момента принятия запроса к рассмотрению компетентными административными органами не получен негативный ответ

Франции, при условии выполнения условий определенных в действующем законодательстве

la Cour
25 rue Coquillière 75001 Paris
téléphone + 33 1 47 66 3190
fax: + 33 1 43 65 37 58
www.legal-counsels.com - www.femida.eu