Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости презентация

г. открыто 5 ТЦ, общей площадью 444 380 кв.м.
Это рекордно низкий показатель.

В 2012 г. планировалось к открытию 16 ТЦ, общей площадью 966 530 кв.м.

На практике: не все открываются в срок!

2008 – 2009 г.г.

Политика руководства Москвы в отношении строительства в городе

Практика ВАС РФ
(Постановление 54)

Ограничения по строительству крупных объектов в центре города

Ревизия заключенных инвест. контрактов

будущей недвижимой вещи как основные, договоры подряда и договоры о совместной деятельности.
Возводимые объекты недвижимости могут быть предметом договора купли-продажи.
«Легализованы» договоры купли-продажи будущих жилых помещений.
Предложен ограниченный набор средств процессуальной защиты (видов исков).

Инвестора остаться и без объекта, и без денег.

Право собственности сначала возникает у Застройщика, а только потом у Инвестора. Последний не может обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Не четко сформулированы способы защиты прав товарищей.

Инвестор может получить объект в собственность, если ЗУ или права аренды на него переданы в общее имущество. Если нет – собственность сначала возникает у Застройщика.

государственными и муниципальными органами.
Основные регионы: Москва и Московская область.
Текущий результат: отмена принятых по делу судебных актов и отправление на новое рассмотрение. Задача: необходимо квалифицировать инвестиционный контракт и разрешить спор в зависимости от квалификации.

Постановление 9 ААС (дело № А40-105491/11-161-544)

Инвест. контракт с Правительством Москвы – это смешанный договор: договор подряда в части строительства и договор купли-продажи в части распределения площадей.

New

03-07-10/15)

Пленум № 54
(абз. 2 п. 4,
абз 4. п. 1)

Реализация – это передача права собственности. Передача Застройщиком построенного объекта на баланс Инвестора операцией по реализации не является. Такая операция не требует уплаты Застройщиком НДС.
Инвестор – это, как правило, покупатель по договору купли-продажи будущей недвижимости. Для государственной регистрации перехода права собственности на вещь к покупателю продавец должен обладать правом собственности на нее.

ВАЖНО! Определение ВАС РФ от 09.04.2012 N ВАС-1784/12 делу N А38-1216/2011

Подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ: не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

«Договор от 01.01.2007 является инвестиционным. Передача Застройщиком построенного объекта недвижимости Инвесторам произведена в рамках данного договора. Вывод: отсутствует операция, облагаемая НДС».

договорам

По уже заключенным «инвестиционным» договорам

Заключать договор простого товарищества

! Нужно урегулировать вопрос с правами товарищей на ЗУ

Заключать договор участия в долевом строительстве

! Нужно соблюдать требования по 214-ФЗ

Переоформить отношения по модели договора простого товарищества

Переоформить отношения по модели договор участия в долевом строительстве

товарищества

Плюсы:
1. Инвестор приобретает право собственности на построенный объект.


2. Инвестор сможет контролировать ход строительства.

Минусы:
1. Потребуется «введение» Инвестора в инвестиционный контракт и в договор аренды ЗУ, заключенные с гос. органами.

2. Инвестор будет нести солидарно с застройщиком обязанности по данным договорам.

в долевом строительстве

Минусы:
1. Потребуется выполнение Застройщиком требований по 214-ФЗ.

2. Затраты на регистрацию в Росреестре такого договора.

Плюсы:
1. Пользуется защитой по 214-ФЗ.
2. Не требуется участие гос. органов.
3. Не берет на себя обязательства по договорам, заключенным с государственными органами.

бульвар, д.11
119019 Москва
Т +7 495 786 4000
Ф +7 495 786 4001

www.cmslegal.ru