Отчуждение недвижимости
Вклад в капитал
Лекция О. Лукашиной. Январь 2011 года
-1-
Лекция О. Лукашиной. Январь 2011 года
-1-
-2-
2) Мена, зачет
Появление дохода возможно – см.там же. ПНН – от рыночной цены. Разница может быть признана дарением. Налог 25% возможен.
3) Наследование
Доход имеется. Освобождение от ПНН для резидентов – см.статью 9 (1) п.9
4) Дарение
Доход освобождается от ПНН полностью, если получен от супруга или родственника.
Доход от других физ.лиц – 25% ПНН от суммы более 1000 Ls в год от каждого.
Доход весь облагается ПНН – 25% - если получен от юридических и прочих лиц ( в т.ч. от ЛХД)
5) Денационализация
Доход освобожден от налога как компенсационный
6) Трудовой доход
Недвижимость, как и любая вещь, полученная за труд или за услугу, признается доходом, облагаемым ПНН и ПОСС
-3-
-4-
2) Мена (бартер):
Вознаграждение – всё, кроме денег (в т.ч. требования и права)
Эквивалентность стоимости не обязательна
Момент перехода собственности – день передачи имущества
3) Договор
содержания:
Вознаграждение – жильё, питание, одежда, уход
Эквивалентности нет.. Залог = стоимость содержания одного года, капитализированной в проценты по закону
Момент перехода собственности – по Земельной книге
4) Поставка:
-Вознаграждение в деньгах по правилам купли-продажи
P.S. Другие сделки к договорам отчуждения не относятся
-5-
Нерезиденты Латвии отчуждают недвижимость, находящуюся в Латвии
Личное жильё и с/х земля (иногда) – необлагаемый доход (ст.9ч.1 п33-34.)
Доход от прироста активов капитала – 15% от прибыли по сделке(ст.11.9)
Доход от х/д с недвижимостью – 25% от прибыли х/д, 5-7% или 9% с оборота (НМП)
ст.9 о необлагаемых доходах к нерезидентам обычно не применяется-ст.9 ч.3(есть исключ.)
Доход от прироста активов капитала – 2% от дохода или 15% от прибыли-ст.15 ч.4
Доход от х/д в ЛР с недвиж-стью (25% или другие ставки.)
-6-
Нормат.акты
Условия освобождения от налога
№
1)
Жилые помещения, находившиеся в собственности продавца
Зн, 9 (1) 33
Пр.899 (45)
а)срок нахождения недвижимости в собственности – 60 мес.со дня регистрации в Земельной книге
б) срок декларированного места жительства – 12 мес.
в) недвижимость не использовалась в х/д
2)
Жильё, унаследованное от супруга
9 (1) 33
а) срок 60 мес. – со дня регистрации недвижимости в Зем. книге на имя наследодателя
б), в) – то же, что выше № 1
3)
Жильё, полученное от супруга по разделу имущества
9 (1) 34
Отчуждаемая недвижимость была декларированным местом жительства обоих супругов > 12 мес.
4)
Жильё хозяина в доме, используемом для хоз. деят-ти
Пр.899 (51)
Соблюдены условия а, б и в (см.№1) по отношению к жилью хозяина-продавца
Сельскохозяйственная
земля
11.7 (3)
9 (1) 2б
899 (50, 80)
5)
а) при продаже право собственности переходит к лицу, зарегистрировавшему свою хоз. деят-сть
б) хотя бы в одном из 3х последних лет доходы от х/д покупателя более чем на 50% получены от с/х деятельности или это новохозяин, получивший поддержку ЕС
6)
Доход от сделок,полученный в 2010 г. ,освобожден от ПНН, если сделка до 31.12. 09 зарегистрирована в Зем. книге
Зн, пер .прав. п.59
Налог, уже уплаченный в 2010 г. по таким доходам, можно вернуть по годовой декларации о доходах
-7-
25%
Продажа после прекращения
х/д с недвижимостью
ранее чем 60 мес.
15%
Облагаемый доход =
= Цена продажи
минус
учётная стоимость недв.
Учетная стоимость = расходы по приобретению + доп.расходы до ввода в эксплуатацию + % по кредиту - износ и т.д.
Списание расходов – главный признак хоз.деят. (Зн., ст.11 ч.1.3., 1.4.), отличающий ее от дохода от прироста активов капитала
Облагаемый доход увеличивается на всю сумму начисленного износа и процентов по кредиту
Доход относится к приросту активов капитала. Пример – в прил.2 к Правилам 899 – 2010 г.
Несмотря на списание расходов, Правила КМ ( не Закон!) разрешают применять ставку налога 15% (899 п.48; Зн. ст.11.6 ч.2; 7)
-8-
= Цена отчуждения недвижимости - ст.11.9 (1)
минус
расходы по приобретению недвижимости - ст.11.9 (5)
минус
стоимость дополнительных вложений в нее -ст.11.9 (5.1)
2) Доходами от прироста активов считается доходы от продажи недвижимости, которая была:
куплена или построена специально для продажи (расходы не списывались в рамках х.д.)
куплена или построена не для продажи, но к моменту продажи не выполнены условия по срокам (60 мес.+12 мес.)
зарегистр. как жильё, сроки проживания (60 мес. + 12 мес.) выполнены, но с момента прекращения х.д. не прошло 5 лет
зарегистрирована как нежилые помещения, отчуждаемые по адресу проживания хозяина, даже если все сроки (60 мес. + 12 мес.) выполнены: земля, гаражи, сараи,…
-9-
Общее правило
11.9 (5) (5.1)
Особые правила
11.9 (4), (7), (7.1),
Пр.899 (87, 88)
плюс
плюс
Если расходы по п.1 неизвестны или недвижимость получена до 2000 г., то используется кадастровая стоимость (в разных вариантах)
1) Наследство или подарок
Стоимость, указанная в офиц. документах на права
Если в документах стоимость не указана , а наследство (подарок) получен после 31.12.2000 г., то берется кадастровая стоимость на 1 января года получения наследства (подарка)
2) Денационализация
Стоимостью приобретения считается кадастровая стоимость на 1 января года отчуждения недвижимости
3) В случае получения недвижимости до 31.12.2000 г. (кроме денационализации) ценой приобретения считается кадастровая стоимость недв-сти в году отчуждения, деленная на индекс потребительских цен за последние 10 лет (ЦСУ)
-10-
1. Муж купил недвижимость в 1999 году за 10 тыс., есть документы. Подарил ее жене в 2008. В 2011 жена ее продает. Стоимость приобретения недвижимости определяется по ст.11.9 ч. 7.3- «в»., то есть берется К.С.в 2011 году (20 тыс) и делится на 10-летний индекс цен ( 1,754).Конкретно- 20 тыс :1, 754 = 11403 Ls. Налог= 15% от (30000- 11403)= 2790
2новая. Муж купил недвижимость в 2001 году за 10 тыс при кадастровой стоимости 5 тыс. Есть документы о цене покупки.. Подарил в 2008. Она продает в 2011. Стоимость приобретения =10 тыс.( по ст.11.9. ч.7.3 « а.».) То есть налог= 15% от (30 тыс -10 тыс)= 3000. Без поправок налог был бы НИЖЕ-см.3
3. Муж приобрел недвижимость в 2001 году, нет документов о стоимости приоретения. Подарил жене в 2008. Она продает ее в 2011. Стоимость приобретения определяется по пункту «б» той же статьи– берется кадастровая стоимость недвижимости в 2008 году ( 14000 Ls). Налог= 15% от( 30000 – 14000)= 15% от 16000= 2400
P.S.: Кадастр.Стоимость в 2001 =5 тыс, в 2008 г = 14 тыс, в 2011 = 20 тыс.
Когда доход надо
декларировать?
(Зн. Ст.19 п.5.3;)
Когда получены деньги или другие натур.блага вместо денег
Исключения:
Если получение денег (вещей) происходит частями, то весь оставшийся доход считается полученным в ТРЕТИЙ период таксации
Понятие «период» ?
Д1 – до 1 апреля – для необлагаемых доходов
Д3, Д3.1. – для доходов от х.д. (по ставке 25%) до 01.04.
Д5 – до 01.04 для плательщиков фиксированного налога ( ставка 5% или 7%)
ДК – 15 числа след.месяца – для доходов от прироста активов суммой > 500 Ls ( ставка и15%)
- 15 числа след.квартала – для доходов от прироста активов < 500 Ls
-11-
Что такое «прирост ст-сти»
Зн, 3 (3) 17 и 8 (3) 14
Расходы арендатора недвижимости на ее реконструкцию, реставрацию и др.капитальные вложения, не компенсированные арендатору
Как рассчитать «прирост»
Пр.899, п.11 и 22
Когда доход считается
полученным Зн, ст.16.1 (6)
Расходы по реконструкции минус износ
В день прекращения договора аренды
Кто, как и когда надо платить 25% с дохода
резиденты платят налог по годовой декларации о доходах до 01.04. послетаксационного года
нерезиденты платят налог путем представления в СГД декларации о доходах 15 числа месяца, следующего за днем получения дохода
-12-
Зн, ст.19 (5.2) и ст.20 (3) п.2.1
-13-
-14-
-15-
Стандарт бухучета № 7
Стандарт бухучета № 9
Оборотные средства
В составе долгосрочных вложений
различия в оценке и переоценке
различия в износе для налогов
облагаемый налогом объект при отчуждении
-16-
Разница между рыночной ценой и
фактической ценой сделки
включается в облагаемый доход
продавца
Разница в цене остается в расходах
продавца и не восстанавливается в
его декларации по ПНП
У покупателя есть риск признания этой разницы подарком и включением ее в облагаемый
доход покупателя (п.7, п.10, п.14 Правил КМ №537 от 15.06. 2004г.)
Продолжение
Продажа товара (недвижимости) фирмой
по ценам ниже рыночных
(ст.12 закона «О ПНП»)
-17-
п.10 Правил №537
«Если за счет фискальной поддержки...приобретен земельный участок или другой объект долгосрочных вложений с неограниченным периодом использования, то такая поддержка включается в доходы того отчетного периода, когда...объект продан...Если этот объект можно...увязать с каким – либо другим объектом долгосрочных вложений, период использования которого ограничен, то эту поддержку можно включать в предусмотренный для этого объекта период использования»
п.14 Правил №537
Установленный правилами порядок применяется и к дарением в деньгах или натуре, которые предприятие получило от физических и юридических лиц.
Обязанность покупателя недвижимости,
приобретенной по цене ниже рыночной
-18-
Кого касается норма:
только той «пары связанных участников», один из которых не платит ПНП в Латвии, то есть один из них – это ...
...физическое лицо, имеющее более 50% капитала или его брат, сват...
...иностранное связанное предприятие, в том числе все оффшоры из «черного списка»
...латвийская фирма, освобожденная от ПНП в Латвии,
...участник «группы предприятий» по ст.14.1, внутри которой разрешен перенос убытков одного предприятия на прибыль другого..
Как «работает» норма:
Цена сделки с таким лицом пересчитывается одним из 5 методов (п. 83 – 93 и прил. 8 Правил №556). Полученная цена сравнивается с ценой сделки, а разница умножается на количество единиц товара (услуги).
Полученная величина включается в облагаемый доход того, кто снизил доход путем отклонения цены от рыночной.
В каких случаях применяется норма
ст.12 закона «О ПНП» о рыночной цене
-19-
Пример:ООО Фиалка продала ООО Ромашка (- связанному предприятию, входящему в группу по ст.14.1 )- недвижимость по цене 100 при рыночной цене 150. По норме ч.2 ст.12 Фиалка увеличила свой доход на 50 ден.ед .
До 2011 года Ромашка не применяла ст.12 и списывала в оправданные расходы по амортизации, исходя их цены 100, увеличивая таким образом свою облагаемую сумму дохода . Получается, что разница между рыночной и фактической ценой включается в облагаемый доход обоих связанных предприятий.
С 2011 года Ромашка может снизить свой облагаемый доход сумму 50. Как? Увеличив амортизационную стоимость до 150 или сразу в декларации?
Смотри условия снижения в новой части 6 ст. 12--в СГД надо представить доказательства, что Фиалка увеличила свой доход на 50 ден.ед.
Фирма – нерезидент вкладывает в капитал недвижимость, находящуюся в Латвии
2) Прямой и косвенный метод расчета доли 50% (Пр.556 – 2006г. Прилож №1)
3) Доля берется из баланса на 1 января. А если все сделки (в том числе купля доли, продажа доли, продажа недвижимости) – в середине года?
Доля А в Х > 50%
-20-
Фирма – резидент вкладывает в капитал недвижимость, которую эксперт регистра переоценил «вверх»
-21-
На сумму этих доходов от переоценки снижается облагаемый доход
Переоценка отражается в собственном капитале или в расходах (если резерва переоценки нет)
Отражается в доходах того периода, когда проведена переоценка
Доход от переоценки исключается из облагаемого дохода
Расход в части переоценки восстанавливается (включается в облагаемый доход).
При отчуждении недвижимости облагаемая стоимость рассчитывается как разница между ценой продажи (вознаграждением за отчуждение) и стоимостью приобретения недвижимости (ст.6 ч.53).
Продолжение
Переоценка недвижимости - основного средства, инвестиционной собственности и актива для продажи
-22-
Переоценка недвижимости, которая классифицирована как инвестиционная собственность и активы для продажи
-23-
Ст.13 ч.9
Реконструкция, реновация и восстановление используемой (чужой) недвижимости
(Закон «О ПНП» ст.13 ч.7,8,9)
-24-
Ст.13 ч.8
Новинка 2010 г.
(в силе с 01.01.2009 г. – п.п. Пункт 93)
Возможна необходимость пересмотра отчета за 2009 год, если расходы списаны, а расторжение признано необоснованным
Если арендатор недвижимую собственность арендует без права выкупа и в этой собственности осуществил работы по реконструкции, усовершенствованию или восстановлению, а договор расторгнут досрочно в связи с уменьшением оборота или размера прибыли коммерческой деятельности арендатора (в арендуемых помещениях) более чем на 30% (сравнив показатели с началом периода таксации до дня прекращения договора с соответствующим периодом времени предтаксационного периода) или по независящим от арендатора обстоятельствам, кроме случая, когда договор прекращается по инициативе арендатора, облагаемый оборот арендатора уменьшается на оставшуюся сумму затрат по реконструкции, улучшению или восстановлению основных средств в том периоде таксации, в котором договор прекращен.
-25-
Капитальные затраты арендатора
списываются постепенно и
признаются чаще всего( не всегда)
оправданными , связанными с
хозяйственной деятельностью
Капитальные затраты пользователя
списываются в расходы, не связанные с хоз. деятельностью ( с НДС) ИЛИ
фиксируются как дебиторский долг владельца недвижимости. При прощении такого долга возникает доход одаряемого хозяина недвижимости и неоправданные расходы пользователя
Реконструкция, реновация и восстановление недвижимости (Закон «О ПНП» ст.13)
-26-
Если не удалось найти и скачать презентацию, Вы можете заказать его на нашем сайте. Мы постараемся найти нужный Вам материал и отправим по электронной почте. Не стесняйтесь обращаться к нам, если у вас возникли вопросы или пожелания:
Email: Нажмите что бы посмотреть