По какому пути пойдет недвижимость: два сценария Аналитический центр w w w . I R N . r u Октябрь 2009 г. презентация

w . I R N . r u Октябрь 2009 г.

2008 года) обстоятельства складываются так, что разворот (вниз) московского рынка недвижимости становится почти неизбежным, не зависимо от того, произойдет ли это на несколько месяцев раньше или позже

По мнению аналитического центра IRN.RU, несмотря на вялый остаточный рост цен в течение лета (2008 года) уже осенью (2008 года) тренд может измениться на противоположный, а концу года – появится коррекция цен вниз. Однако более существенное развитие эти процессы могут получить в следующем (2009) году.

и скорое восстановление докризисного уровня цен (6.000$), т.е. начало нового роста уже этой осенью и продолжение в следующем году.

Продолжительная стабилизация рынка на уровне 4.000$ с незначительными вариациями и, возможно, в перспективе очень вялым ростом на уровне инфляции (порядка 10% в год со следующего года)

Дальнейшее резкое или плавное снижение цен к уровню 2.000$ за метр (второе «дно»).

до 1.000$)
Восстановление экономики после дефолта 1998 года, возврат цен на докризисный уровень.

Рост 2002-2004 годов (с 1.000$ до 2.000$)
Дальнейшее развитие экономики, начало «бегства от доллара», появление инвестиционных покупок.

Рост 2005-2006 годов (с 2.000$ до 4.000$)
Заметное сокращение количества новостроек в свободной продаже, «включение» ипотеки, заметный рост числа инвестиционных покупок.

2008 годов
(с 4.000$ до 6.000$)
Переток денег с фондового рынка, зашкаливание цен на нефть, бегство от «кэша», либерализация ипотеки, придерживание жилья застройщиками, «вал» инвестиционных покупок.

Падение конца 2008 – начала 2009 годов
(с 6.000$ до 4.000$)
Исчезновение инвестиционных и ипотечных покупок, спад доходов населения, отсутствие стабильности и понимания перспектив.

на недвижимость имел место в основном до 2004 года, до отметки 2.000$ за метр.

Дальнейший рост был обусловлен в основном двумя факторами – переизбытком свободных денег в стране (инвестиционные покупки, дешевевшая ипотека, бонусы, деньги фондового рынка и т.д.) и нагнетанием дефицита жилья (исчезновение новостроек эконом-класса, рост доли социального жилья, придерживание объемов и т.д.).

Наступление кризиса ликвидировало переизбыток свободных средств и цены на квартиры в Москве скорректировались с 6.000$ до 4.000$ за метр.

условиях возникновения нового инвестиционного бума в мировом масштабе, что представляется сейчас малореальным.

Следовательно, у цен на недвижимость в Москве есть только 2 основных сценария – стабилизация на нынешнем уровне или дальнейшее снижение.

Основным фактором выбора между этими двумя путями, по-прежнему, остаются объемы предложения.

ценам удержаться на нынешнем уровне. Сжавшийся платежеспособный спрос сможет уравновесить ограниченное предложение.

При достаточном объеме предложения (сохранение объемов нового строительства близкими к уровню прежних лет, рост доли коммерческого жилья, возврат на рынок инвестиционных квартир и т.д.) цены на жилье, скорее всего, продолжат сползать вниз через некоторое время.
До конца 2009 года рынку потребуется передышка после прошедшего снижения цен + нужно время на реализацию отложенного спроса.

тыс. за кв.м. (2.000$-2.500$) показывает, что при этой цене в Москве существует массовый платежеспособный спрос. Здесь есть обширный рынок.

При этом продажа жилья на вторичке (при средней цене порядка 4.000$ за метр) и более дорогих новостроек бизнес-класса (5.000$ и более) происходит крайне вяло, продажи носят единичный характер. Это означает, что рынок при ценах 4.000$ за метр и выше минимален, это скорее не столько рынок, сколько единичные покупатели, причем заработавшие деньги не сейчас, а до кризиса.

будет увеличиваться, то это автоматически опустит основную часть рынка к ценам порядка 2.000$-2.500$ за метр. Такие новостройки будут постепенно тянуть вниз все цены, и вторичка, а также новостройки бизнес-класса будут вынуждены продаваться не сильно дороже. Так в условиях достаточного объема предложения произойдет дополнительное сползание рынка вниз.

то по мере его распродажи на рынке останется только более дорогое предложение на вторичке и в новостройках бизнес-класса, что и будет определять уровень цен. По сути, это и есть сценарий сохранения нынешнего уровня цен при дефиците жилья в Москве.

в политической плоскости. Дефицит жилья выгоден продавцам, но он способствует нагнетанию социальной напряженности и идет в разрез с федеральной политикой программы «Доступное жилье».

Для застройщиков разные сценарии означают лишь разную стратегию работы. В условиях дефицита жилья и высоких цен имеют место малые объемы, но может возникать сверхприбыль, а при наращивании объемов строительства идет заработок на обороте.

Для риэлторов более выгодна высокая оборачиваемость рынка, т.е. «сползание» цен в область массового спроса.

от стабилизации цен на жилье или продолжения их снижения рынок недвижимости сможет полноценно функционировать.

При ценах продажи новостроек 4.000$, 3000$ или даже 2.000$ за метр стоимость СМР все равно остается заметно ниже (порядка 1.000$). Основная составляющая затрат в девелоперских проектах – стоимость земли и обременения. Власти их активно повышали все прежние годы, но теперь будут вынуждены снизить, т.к. не заинтересованы в падении объемов строительства.

другого сценария для девелоперов, строителей и риэлторов это будет означать лишь изменение формата работы – возможно, возвращение к зарабатыванию на обороте, как это было в 2000-2004 гг, а не на сверхприбылях, как в 2005-2008 гг.

Дальнейшее снижение цен на недвижимость представляет реальную угрозу только для инвесторов, особенно, накупивших активы под кредиты. К кризису рынка недвижимости, как такового, а также основных его операторов рост или снижение цен не имеет никакого отношения и не следует отождествлять эти понятия.