Общие условия по кредитованию проектов строительства коммерческой недвижимости презентация

СБЕРБАНК РОССИИ МОСКОВСКИЙ БАНК

2012

получить юридическое лицо — резидент РФ, являющийся застройщиком и/или Инвестором по проекту строительства объекта коммерческой недвижимости.

Кредиты предоставляются в рублях и иностранной валюте. Предусмотрено установление фиксированной, либо плавающей процентной ставки.

На эксплуатационной фазе проекта предусмотрены переменные процентные ставки, в зависимости от:
доли выручки от эксплуатации Объекта, поступающей на счета Заемщика в Банке;
наличия оформленной в пользу Банка ипотеки завершенного строительством Объекта.

Срок доступности кредита устанавливается в соответствии с графиком реализации и финансирования проекта.

Уплата процентов за пользование кредитом – ежемесячно / ежеквартально.


*Коэффициент покрытия долга – отношение Чистого операционного потока (Выручка без НДС – Операционные расходы без НДС – Налоги) к сумме платежей по обслуживанию и погашению кредита (за платежный период)

объекта коммерческой недвижимости, на приобретение (выкуп) объекта коммерческой недвижимости, по реконструкции объекта коммерческой недвижимости, иных затрат, связанных с реализацией Проекта, исключая затраты, связанные с уплатой процентов и плат по кредиту Банка на инвестиционной фазе.

СРОКИ И РЕЖИМЫ КРЕДИТОВАНИЯ

Кредит на цели финансирования затрат по проекту строительства объекта коммерческой недвижимости предоставляется на срок до 10 лет в режиме невозобновляемой кредитной линии.

ЛИМИТ КРЕДИТОВАНИЯ

Максимальная сумма кредита составляет не более 70% от бюджета проекта, и определяется как величина, одновременно удовлетворяющая следующим условиям:
Возврат кредита за счет средств, генерируемых проектом с коэффициентом покрытия долга* в размере не менее 1,5 (при проектном финансировании), и не менее 1,4 при инвестиционном кредитовании в течение срока кредита;
Наличие удовлетворительного для Банка обеспечения на полную сумму кредита и процентов за 6 месяцев.
*Коэффициент покрытия долга – отношение Чистого операционного потока (Выручка без НДС – Операционные расходы без НДС – Налоги) к сумме платежей по обслуживанию и погашению кредита (за платежный период)

торгово-развлекательные комплексы, торгово-выставочные комплексы;

Развлекательные комплексы;

Офисные центры, бизнес-парки;

Склады и логистические комплексы;

Объекты туристической инфраструктуры (гостиницы, пансионаты, и др.).

Автосалоны.

ТРЕБОВАНИЯ К ПРОЕКТУ

Место реализации проекта – Российская Федерация;

Наличие согласованной правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации по Проекту;

Экономическая эффективность проекта (NPV > 0, IRR > ставки кредитования).

Отсутствие задолженности Заемщика перед иными коммерческими банками по кредитованию Проекта (за исключением случаев, когда за счет кредитных средств Банка планируется в т.ч. погасить кредит иного коммерческого банка).

для реализации проекта на инвестиционной фазе, в т.ч.:

Приобретение прав на земельный участок / приобретение (выкуп) объектов недвижимости / приобретение компании, владеющей правами на Проект (в т.ч. правами на земельный участок);

Арендная плата за землю;

Проектирование и согласование проектной документации по строительству/реконструкции объекта;

Строительно-монтажные работы;

Приобретение технологического оборудования;

Налоги и сборы;

Страхование строительно-монтажных рисков;

Затраты на ведение авторского и технического надзора, выполнение функции заказчика.

Оборотный капитал в рамках проекта (для проектов туристической инфраструктуры).
Понесенные затраты учитываются в бюджете в объеме, подтвержденном документально.

В случае привлечения в проект инвесторов с предоставлением им прав на площади Объекта, бюджет проекта для целей определения долей участия Заемщика и Банка корректируется на сумму сторонних инвестиций в период инвестиционной фазы проекта.

проектном финансировании – 30%, без учета затрат по уплате процентов и плат по привлекаемому кредиту Банка на инвестиционной фазе проекта.

Собственные средства Заемщика подлежат инвестированию в проект в полном объеме до начала кредитования проекта Банком.

Источники формирования собственных средств:
Собственный капитал Заемщика (уставной капитал, добавочный капитал, нераспределенная прибыль);
Заемные средства, привлеченные от предприятий Группы или экономически взаимосвязанных с Заемщиком лиц на следующих условиях:
Срок начала погашения заимствований превышает дату полного погашения кредита Банка не менее чем на 6 месяцев;
Уплата процентов по заимствованиям производится в конце срока, одновременно с погашением заимствования;
Займы не могут быть досрочно истребованы у Заемщика;
Неуплата Заемщиком процентов по займам не является для сторон существенным изменением обстоятельств.

ДОХОДНАЯ ЧАСТЬ ПРОЕКТА

Арендные ставки в течения срока кредитования могут быть индексированы со 2-го года реализации проекта в размере не более 3% (если договора номинированы в долларах США, ЕВРО), не более 5% (если договора номинированы в рублях РФ).

проекту (в случае необходимости проведения экспертизы);

Предоставление в Банк разрешения на строительство Объекта;

Предоставление в Банк документов, подтверждающих оплату собственных средств по проекту;

Подтверждение источников уплаты процентов на инвестиционной фазе по удовлетворительной для Банка форме (в т.ч. путем приобретения и оформления в заклад векселей Банка);

Субординация привлеченных от инициаторов проекта заимствований по отношению к кредиту Банка;

Оформление обеспечения по кредиту;

Оформление соглашений о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество;

Оформление соглашений о безакцептном списании денежных средств с расчетных и текущих счетов Заемщика и Поручителей по кредиту;

Предоставления Заемщиком Банку подтверждения доходной части проекта в виде предварительных договоров аренды / писем о намерениях;

Страхование строительно-монтажных рисков на страховую сумму не менее суммы договора генерального подряда на строительство Объекта или, в случае если Банк является Выгодоприобретателем по договору страхования, не менее суммы ссудной задолженности и невыбранного лимита по кредитному договору.

(право собственности / право долгосрочной аренды земельного участка), предоставленного под строительство/размещение Объекта;
Залог имущественных прав на площади строящегося Объекта, с оформлением предварительного договора ипотеки и последующим (в течение 45 рабочих дней с момента получения свидетельства о праве собственности на построенный Объект);
Ипотека незавершенного строительства объекта недвижимости;
Ипотека реконструируемого объекта недвижимости;
Залог внутренних и внешних инженерных сетей;
Залог 100% устава/долей Заемщика;
Поручительство контролирующей Заемщика компании / компаний;
Поручительство контролирующего бенефициара / бенефициаров;
Поручительство связанных кредиторов по предоставленным Заемщику внутригрупповым займам;
Поручительство операционной компании, осуществляющей деятельность на площадях Объекта;
Поручительство Заказчика-Застройщика и залог уставного капитала Заказчика-Застройщика;
Иное ликвидное обеспечение, не связанное с кредитуемым проектом.

Передаваемое в залог имущество должно быть застраховано от всех рисков, которые могут повлечь его гибель, утрату, недостачу или повреждение в соответствии с Правилами страхования Страховщика.
Страхование может осуществляться всеми страховыми компаниями, отвечающими требованиям Банка, в том числе включенными в перечень аккредитованных страховых компаний, размещаемый на официальном сайте Банка. Страховщик должен быть предварительно согласован с банком.
Выгодоприобретателем по договору страхования назначается Банк или Залогодатель.

СБЕРБАНК РОССИИ МОСКОВСКИЙ БАНК

2012

получить юридическое лицо — резидент РФ, являющийся застройщиком и/или Инвестором по проекту строительства объекта жилой недвижимости.

Кредиты предоставляются в рублях и иностранной валюте. Предусмотрено установление фиксированной, либо плавающей процентной ставки (на базе MosPrime).


Срок доступности кредита устанавливается в соответствии с графиком реализации и финансирования проекта.

Уплата процентов за пользование кредитом – ежемесячно / ежеквартально.

объекта жилой недвижимости и иных затрат, связанных с реализацией Проекта (в соответствии с согласованным Банком бюджетом проекта, в т.ч. Возмещение затрат, понесенных за счет собственных средств Заемщика, исключая затраты, связанные с уплатой процентов и плат по привлекаемому кредиту Банка.

СРОКИ И РЕЖИМЫ КРЕДИТОВАНИЯ

Кредит на цели финансирования затрат по проекту строительства объекта коммерческой недвижимости предоставляется на срок до 5 лет в режиме невозобновляемой кредитной линии.

ЛИМИТ КРЕДИТОВАНИЯ

Максимальная сумма кредита составляет не более 70% от бюджета проекта и определяется как величина, одновременно удовлетворяющая следующим условиям:
Возврат кредита за счет средств, генерируемых проектом с коэффициентом покрытия долга в размере не менее 1,3 в течение срока кредита;
Финансирование бюджета проекта, за исключением кредита Банка, должно закрываться на 100% из следующих источников:
собственные средства Заемщика в размере не менее 15% от бюджета проекта;
средства от продаж площадей или имущественных прав в кредитуемом Объекте. При этом учитываются уже полученные от продаж средства, а так же прогнозируемые средства от продажи площадей или имущественных прав (в размере не более 25%);
Наличие удовлетворительного для Банка обеспечения на полную сумму кредита и процентов за 6 месяцев.

том числе жилые и нежилые помещения в них);

Коттеджи и таунхаусы;

Гаражные комплексы ( в случае если концепцией проекта предусмотрена продажа машиномест / имущественных прав на площади Объекта);

Машиноместа, входящие в состав жилого дома / комплекса.

ТРЕБОВАНИЯ К ПРОЕКТУ

Место реализации проекта – Российская Федерация;

Наличие согласованной правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации по Проекту;

Экономическая эффективность проекта (NPV > 0, IRR > ставки кредитования).

Отсутствие задолженности Заемщика перед иными коммерческими банками по кредитованию Проекта (за исключением случаев, когда за счет кредитных средств Банка планируется в т.ч. погасить кредит иного коммерческого банка).

для реализации проекта на инвестиционной фазе, в т.ч.:

Приобретение прав на земельный участок / приобретение (выкуп) объектов недвижимости / приобретение компании, владеющей правами на Проект (в т.ч. правами на земельный участок);

Арендная плата за землю;

Обременения / обязательства застройщика необходимые к выполнению в соответствии с правоустанавливающей документацией по проекту;

Проектирование и согласование проектной документации;

Строительно-монтажные работы;

Приобретение технологического оборудования;

Налоги и сборы;

Страхование строительно-монтажных рисков;

Затраты на ведение авторского и технического надзора, выполнение функции заказчика.


При кредитовании Инвестора бюджет проекта определяется суммой инвестиционного взноса по договору долевого участия в строительстве Объекта.

финансирования Банка – 30% от бюджета Проекта, без учета затрат по уплате процентов и плат по привлекаемому кредиту Банка.

При этом, не менее 15% от бюджета Проекта формируются из следующих источников:
Собственный капитал Заемщика (уставной капитал, добавочный капитал, нераспределенная прибыль);
Заемные средства, привлеченные от предприятий Группы или экономически взаимосвязанных с Заемщиком лиц на следующих условиях:
Срок начала погашения заимствований превышает дату полного погашения кредита Банка не менее чем на 6 месяцев;
Уплата процентов по заимствованиям производится в конце срока, одновременно с погашением заимствования;
Займы не могут быть досрочно истребованы у Заемщика;
Неуплата Заемщиком процентов по займам не является для сторон существенным изменением обстоятельств;
Условие о не распространении положение Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. об ипотеке в силу закона на построенный Объект.

До 25% средств от бюджета Проекта, подлежащих инвестированию в Проект со стороны Заемщика, возможно формировать из средств, планируемых к получению от продаж площадей или имущественных прав на них в кредитуемом Объекте (при этом доля собственных средств Заемщика должна составлять не менее 15% от бюджета Проекта.

проекту (в случае необходимости проведения экспертизы);
Предоставление в Банк разрешения на строительство Объекта;
Предоставление в Банк документов, подтверждающих оплату затрат по Проекту за счет собственных средств, в объеме не менее 15% от инвестиционной стоимости Проекта;
Подтверждение источников уплаты процентов на инвестиционной фазе по удовлетворительной для Банка форме (в т.ч. путем приобретения и оформления в заклад векселей Банка);
Субординация привлеченных от инициаторов проекта заимствований по отношению к кредиту Банка;
Оформление обеспечения по кредиту;
Оформление соглашений о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество;
Оформление соглашений о безакцептном списании денежных средств с расчетных и текущих счетов Заемщика и Поручителей по кредиту;
Предоставление в Банк копии надлежащим образом оформленных изменений в проектную декларацию:
указания планируемой стоимости строительства (создания) кредитуемого Объекта;
Отражения в проектной декларации структуры финансирования Объекта с указанием суммы денежных средств участников долевого строительства, суммы кредитных средств Банка, суммы средств Застройщика;
Указания в проектной декларации информации, что Застройщик осуществляет строительство за счет кредитных средств Банка.
Страхование строительно-монтажных рисков на страховую сумму не менее суммы договора генерального подряда на строительство Объекта или, в случае если Банк является Выгодоприобретателем по договору страхования, не менее суммы ссудной задолженности и невыбранного лимита по кредитному договору.

строящегося Объекта, с оформлением предварительного договора ипотеки и последующим (в течение 60 календарных дней с момента получения свидетельства о праве собственности на построенный Объект) оформлением ипотеки завершенного строительством Объекта. Залоговая стоимость имущественных прав на площади строящегося Объекта должна покрывать: сумму остатка ссудной задолженности, остатка невыбранного лимита и причитающихся за пользование кредитом процентов, начисленных исходя из максимального значения процентной ставки по кредитному договору с учетом планируемой выборки и графика погашения кредита за 6 месяцев;
Ипотека незавершенного строительством объекта недвижимости (оформляется в случае, если Объект зарегистрирован/текущее состояние кредитуемого Объекта при начале кредитования Проекта Банком позволяет зарегистрировать его как Объект незавершенный строительством);
Залог, определяемый в соответствии с правом владения земельным участком:
Предусматривается рекомендательный порядок оформления предварительного договора ипотеки.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ

При кредитовании Заказчика-Застройщика оформляется:

Залог имущественных прав на площади строящегося Объекта, с оформлением предварительного договора ипотеки и последующим (в течение 60 календарных дней с момента получения свидетельства о праве собственности на построенный Объект) оформлением ипотеки завершенного строительством Объекта.

Ипотека незавершенного строительством объекта недвижимости (оформляется в случае, если Объект зарегистрирован/текущее состояние кредитуемого Объекта при начале кредитования Проекта Банком позволяет зарегистрировать его как Объект незавершенный строительством);

Ипотека земельного участка / права аренды земельного участка;

Иное ликвидное обеспечение, не связанное с кредитуемым Проектом.

Передаваемое в залог имущество должно быть застраховано от всех рисков, которые могут повлечь его гибель, утрату, недостачу или повреждение в соответствии с Правилами страхования Страховщика.
Страхование может осуществляться всеми страховыми компаниями, отвечающими требованиям Банка, в том числе включенными в перечень аккредитованных страховых компаний, размещаемый на официальном сайте Банка. Страховщик должен быть предварительно согласован с банком.
Выгодоприобретателем по договору страхования назначается Банк или Залогодатель.

договору долевого участия на площади строящегося Объекта с оформлением предварительного договора ипотеки12 и последующим (в течение 60 календарных дней с момента получения свидетельства о праве собственности на построенный Объект) оформлением ипотеки завершенного строительством Объекта;

Залог земельного участка, предоставленного для строительства Объекта;

Поручительство Заказчика-Застройщика;

Залог 100% акций / долей Заказчика-Застройщика.



При кредитовании Заказчика-застройщика / Инвестора также оформляются:

Залог 100% акций / долей Заемщика;

Поручительство контролирующего бенефициара/бенефициаров Заемщика;

Поручительство Генерального подрядчика (оформляется в случае, если Генеральный подрядчик входит в одну Группу с Заемщиком).

В случае погашения за счет кредита Банка кредитов иных коммерческих банков оформляется залог всех активов кредитуемого Проекта, ранее оформленных в залог по кредиту иного коммерческого банка.

ОБЩЕСТВА СБЕРБАНК РОССИИ
МОСКОВСКИЙ БАНК

2012

получить юридические лица — резиденты РФ:
являющиеся собственниками Объекта коммерческой недвижимости;
являющиеся компаниями, связанными с собственниками Объекта, арендующими площади Объекта и осуществляющими деятельность по сдаче данных площадей в субаренду сторонним арендаторам.

Кредиты предоставляются в рублях и иностранной валюте. Предусмотрено установление фиксированной, либо плавающей процентной ставки, определяемой на индивидуальной основе.

Срок доступности кредита составляет до 12 месяцев.

Уплата процентов за пользование кредитом производится ежемесячно / ежеквартально.

ОБЪЕКТЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Объекты торговой недвижимости, в т.ч. торговые центры, торгово-развлекательные комплексы, торгово-выставочные комплексы;
Офисные центры, бизнес-парки;
Склады и логистические комплексы;
Объекты туристической инфраструктуры (гостиницы, пансионаты, и др.).
Автосалоны.

в том числе рефинансирование займов, кредитов коммерческих банках.
При рефинансировании банковских кредитов, предоставленных под залог Объекта, за счет испрашиваемых средств допускается погашение задолженности только по основному долгу.

СРОКИ И РЕЖИМЫ КРЕДИТОВАНИЯ

Кредиты под залог объектов коммерческой недвижимости предоставляется на срок до 10 лет в режиме невозобновляемой кредитной линии.

ЛИМИТ КРЕДИТОВАНИЯ

Максимальная сумма кредита определяется как величина, одновременно удовлетворяющая следующим условиям:
Возврат кредита за счет средств, генерируемых проектом с коэффициентом покрытия долга в размере не менее 1,2 (при кредитовании поз залог объектов торговой, складской и офисной недвижимости), и не менее 1,4 при кредитовании под залог объектов туристической инфраструктуры (при отсутствии договора на управление профессиональным оператором), автосалонов, а так же объектов по которым не сформирован фактический арендный поток;
Величина залоговой стоимости Объекта должна составлять не менее величины кредита и процентов, рассчитанных за 6 месяцев.
Максимальный размер единовременного платежа в конце срока кредитования составляет:
При сроке кредитования до 10 лет – не более 30% от лимита кредитования;
При сроке кредитования до 7 лет – не более 50% от лимита кредитования;
При сроке кредитования до 5 лет – не более 70% от лимита кредитования.

условий:

Оформление обеспечения по кредиту;
Оформление соглашений о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество;
Оформление соглашений о безакцептном списании денежных средств с расчетных и текущих счетов Заемщика и Поручителей;
Страхование объекта коммерческой недвижимости;
Предоставление в Банк договоров аренды;

В случае предоставления кредитных средств на цели рефинансирования кредита иного коммерческого банка, в залог по которому оформлен Объект, также обязательно выполнение следующих условий:

Предоставление в Банк соглашения об изменении кредитного договора в части закрытия невыбранного лимита по рефинансируемому кредиту (в случае наличия);
Предоставление в Банк письма от предыдущего кредитора, содержащего информацию о сумме задолженности с указанием всех обязательных к уплате платежей на плановую дату погашения задолженности за счет кредитных средств;
Погашение всех обязательств по рефинансируемому кредиту, не покрываемых кредитом Банка.

является:
Ипотека земельного участка (право собственности / право долгосрочной аренды земельного участка), на котором располагается объект коммерческой недвижимости;
Ипотека объекта недвижимости;
Залог 100% устава / долей Заемщика;
Поручительство контролирующей Заемщика компании / компаний;
Поручительство контролирующего бенефициара / бенефициаров;
Поручительства всех иных собственников помещений Объекта, оформляемых в залог Банку;
Поручительство операционной компании (при учета потока от операционной компании).

Передаваемое в залог имущество должно быть застраховано от всех рисков, которые могут повлечь его гибель, утрату, недостачу или повреждение в соответствии с Правилами страхования Страховщика.
Страхование может осуществляться всеми страховыми компаниями, отвечающими требованиям Банка, в том числе включенными в перечень аккредитованных страховых компаний, размещаемый на официальном сайте Банка. Страховщик должен быть предварительно согласован с банком.
Выгодоприобретателем по договору страхования назначается Банк или Залогодатель.

Возможны дополнительные условия.

– Чибрикова Наталья Владимировна
Тел.: 8 (916) 626-14-00; E-Mail: NVCibrikova.mb@sberbank.ru

МЕНЕДЖЕРЫ ДИРЕКЦИИ

МОСКОВСКИЙ БАНК ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

Адрес: г. Москва, ул. Соймоновский проезд, д. 5

Шишкин Олег Михайлович
Тел.: 8 (929) 931-97-95; E-Mail: OMShishkin@sberbank.ru
Ткаченко Олег Юрьевич
Тел.: 8 (916) 610-88-56; E-Mail: OYTkachenko.mb@sberbank.ru
Страйстар Александр Геннадьевич
Тел.: 8 (903) 779-34-99; E-Mail: AGStraystar.mb@sberbank.ru
Макряшин Александр Юрьевич
Тел.: 8 (916) 251-16-86; E-Mail: AYMakryashin.mb@sberbank.ru