Маркетинговое исследованиерынка офисной недвижимости города Москвы (2005г.). презентация

перспектив развития рынка офисной недвижимости.

застройщиков, управляющих компаний, специализированные сайты риэлтерских и информационных агентств)
Использование информации из специализированных печатных изданий по рынку коммерческой недвижимости
Телефонные интервью с представителями компаний-участников рынка офисной недвижимости.
Статистический и аналитический анализ первичных данных.

- “А” класс
Анализ сегмента рынка офисной недвижимости - “В” класс
Сравнительный анализ основных параметров офисной недвижимости “А” и “В” класса
Основные выводы и перспективы развития рынка офисной недвижимости
Паспорта рассматриваемых объектов

недвижимости на данный момент не существует единых параметров классификации. Наиболее распространенная методика классификации сейчас выделяет четыре основных класса: “А”, “В”, “С” и “D”.
Для попытки учета всех нюансов классификации вводятся подклассы (преимущественно в “А” и “В”, выделяют еще несколько подклассов, например: “А+”, “А-”, или “А1”, “А2”, “А3”. Классы “С” и “D”, как правило, не сегментируются на подклассы).

– центральные районы в пределах третьего транспортного кольца, а также основные транспортные магистрали: Ленинский, Комсомольский, Кутузовский, Ленинградский проспекты.
Равноценное окружение (отсутствие негативных факторов)
Функциональное назначение здания – исключительно офисное (бизнес-центры), т.е. не предназначенное для жилья, торговли, складирования, выставочной и развлекательной деятельности

Класс “В”.
Местоположение – любые районы в черте города, за исключением производственно-складских зон (промзоны)
Равноценное окружение (отсутствие негативных факторов)
Функциональное назначение здания – допускается двойное назначение, преимущественно, офисно-торговый, офисно-жилой

параметров, характеризующих бизнес центры “А” класса, т.е. местоположение, на данный момент более 90% объектов располагаются именно в центральном округе.
Соответственно и в дальнейшем преимущество центрального округа, особенно в соотношении с качеством проекта самого бизнес центра, его технических параметров, параметров транспортной доступности, парковки, будет неоспоримо в сравнении с другими районами города.

их в эксплуатацию.

На основании этой диаграммы можно говорить о том, что при профессиональной разработки проекта бизнес центра, особенно это касается технических параметров, возможности модернизации, здание может соответствовать высоким требованиям рынка и через 5 и через 10 лет, на равных конкурируя с вновь вводимыми объектами.

88%, находиться в границах от 500 до 710 долларов США за 1 кв.м. в год, внутри этого интервала самая распространенная величина арендных ставок равна 570-640 долларов США за 1 кв.м. в год.

здание класса “А” должно отвечать всем современным требованиям, оно должно быть спроектировано, построено, оснащено и обслуживается на основе новейших, передовых технологий. На данный момент основная масса, свыше 70%, объектов офисной недвижимости “А” класса представляют собой как вновь построенные, так и реставрированные здания площадью до 20 тыс.кв.м.
По сути, объект класса “А” должен представлять собой “интеллектуальное” здание, в котором должны быть установлены интерактивные системы безопасности и управления зданием, проведены современные информационные и телекоммуникационные сети и системы, установлено новейшее энергосберегающее оборудование. Помимо этого, одним из важнейших факторов является территориальное расположение и окружение здания. Сейчас более 90% объектов располагаются в центральном административном округе.

округ, до 71%, до 13%, приходиться на северный административный округ, наименьшая доля в 1% приходиться на юго-восточный административный округ. Доля других округов в составляет по 3%.

три интервала:
50 % с величиной арендной ставки 400 – 550 $ США за 1 кв.м. в год
23% с величиной арендной ставки 250 – 400 $ США за 1 кв.м. в год
26% с величиной арендной ставки 550 - 700 $ США за 1 кв.м. в год
Таким образом, наиболее распространенные ставки находятся в границах от 400 до 550 $ США за 1 кв.м. в год.

трудно провести четкую границу между некоторыми объектами офисной недвижимости “А” и “В” класса, так как, многие из них имеют практически схожие параметры, и разделить их можно только по совокупности большого ряда факторов и всевозможных нюансов.
Офисное здание класса “В”, так же как и “А” класса, должно отвечать всем современным требованиям, с одной поправкой, к объектам офисной недвижимости “В” класса предъявляются менее жесткие требования, как по инженерно-техническому оснащению, так и по территориальному расположению. Тем не менее часть объектов “В” класса так же оснащены и системами автоматизации и современными системами безопасности, системами вентиляции и кондиционирования. Однако, в основной массе, объекты офисной недвижимости “В” класса по своим параметрам уступают классу “А”.
По территориальному расположению - значительная часть, около 70%, объектов офисной недвижимости “В” класса находиться в центральном административном округе, так же как и объекты “А” класса.

постарались выявить общие тенденции и зависимости, которые можно было бы отнести ко всему рынку офисной недвижимости в целом. Одни из тенденций оказались менее очевидны, другие неоспоримы.
Совершенно очевидной, всем известной тенденцией, является растущее предложение на рынке офисной недвижимости.
Менее очевидные тенденции - это, прежде всего, увеличивающиеся площади вновь вводимых зданий, т.е. появление на рынке более масштабных проектов. Кроме этого, продолжающееся формирование деловых районов, растущее требование, предъявляемые к современным объектам рынка офисной недвижимости, т.е. увеличение площадей парковок, как наземных, так и подземных, растущее качество инженерных систем и оборудования, одним словом, использование более профессионального подхода к разработке проекта бизнес центра и его дальнейшему эксплуатированию.

современного рынка офисной недвижимости является отсутствие общих, стандартизованных параметров классификации и ценообразования и самое главное несоблюдение даже тех, которые существуют.
Тем не менее, можно с уверенностью говорить о том, что с каждым последующим годом, за счет растущего не только количественного, но и качественного предложения будет продолжаться дальнейшая дифференциация объектов на рынке офисной недвижимости. Это будет способствовать тому, что отрицательные моменты будут постепенно уходить с рынка, а положительные тенденции будут становиться более очевидными и будут относиться все к большей доле рынка.
Это приведет к появлению более четких параметров классификации, соответственно более прозрачному ценообразованию. Следствием этого станет переход значительной части офисных зданий, в большей степени это относиться к недвижимости “В” и “С” класса, в более низкий класс или уход с рынка, соответственно эта цепочка приведет к снижению арендных ставок на всем рынке. Отметим, что значительное понижение арендных ставок будет именно в низших классах, т.к. в них не заложена возможность модернизации, как технической начинки, так и конструкционных особенностей самого здания.

очевидна и прогнозируема ситуация именно в сегменте рынка офисной недвижимости - класса “С” и “D”, а так же тех объектов “В” класса, которые относятся к его низшему сегменту.
Основная масса офисных помещений данных классов в принципе не предназначена для использования под полноценные офисы. Внешний вид здания и внутренних помещений не презентабелен, техническое оснащение находится на минимальном уровне, система охраны скорее не обеспечивает безопасность, а наоборот создает ряд проблем.
Преимущество и востребованность зданий данных классов до недавнего времени и сейчас заключается, прежде всего, в нехватке на рынке офисной недвижимости помещений небольших площадей (до 100 кв.м), именно здания этих классов являются основными поставщиками таких помещений.
Однако, данные офисные помещения, несмотря на их востребованность, в скором времени будут либо полностью реконструированы, либо просто будут вынуждены уйти с этого рынка.