Итоги и прогноз развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга презентация

гибкость
Наименьшие затраты (время/деньги)
Строить самому
Время реализации проекта 2 – 3,5 года
Нехватка земли подходящей для строительства складов
Административные и технические барьеры
Built – to- Suit
Время реализации проекта (зависит от готовности участка) 1 – 2 лет
Проект реализуется с учетом специфических требований
Возможна и аренда и продажа
Может быть отдельный или в составе Индустриального/Логистического парка

помещений.
Из которых на 2008 было заявлено порядка 1 200 000 кв.м

Основная масса проектов сконцентрирована в южном направлении, в районе промзоны «Шушары» и Московского шоссе.

Заявлены проекты морозильников и холодильников
Заявлены проекты современных индустриальных парков

Заявлены проекты built to suit

Авто-производители планируют старт заводов

200 000 кв.м.
Заморозили – около 1 000 000 кв.м.
Не заполнены - 250 000 кв.м.
Субаренда – 100 000 кв.м.
Средняя задержка 3 мес.

Часть проектов прекратило существование.
Большая часть перенесена на 2009.

За 2 года рынок складов Санкт-Петербурга превратился из рынка “продавца” в рынок “покупателя”

складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области являются:

Рост промышленного производства
Транспортные потоки проходящие через регион
Развитие розничной торговли в регионе



Благодаря большой роли, которую играют в органах государственной власти выходцы из Санкт- Петербурга, регион привлекает для своего развития средства федерального бюджета и обеспечивает гарантиями иностранный капитал.

Санкт-Петербурга составил 18% в год. По этому показателю регион входит в десятку наиболее динамично развивающихся регионов РФ,
Более 80% ВРП составляет обрабатывающая отрасль, из них 35-40% составляет пищевая промышленность, около 25% - машиностроение, 12% - металлургическая продукция и готовые металлические изделия. Доля машиностроения в ВРП постоянно увеличивается.
Крупные автомобильные концерны инвестируют средства в строительство автосборочных предприятий в регионе. К концу 2009 года в регионе будет собираться в 3 раза больше автомобилей, чем сейчас.
Развитие автосборочного производства в ближайшие 2-3 года будет оказывать самое сильное влияние на развитее складов в регионе

из Финляндии в Астрахань и далее в страны центральной Азии. Перевозки осуществляются автомобильным и железнодорожным транспортом без перевалки.
Запад-Восток из Западной Европы в центральную часть РФ морским, автомобильным, железнодорожным транспортом и требуют перевалки, консолидации и таможенной очистки.
Порты Санкт-Петербурга и Ленинградской области имеют самый большой грузооборот контейнеров в Российской Федерации. В 2007 году грузооборот составил 1,2 млн. TEU контейнеров, что составляет около трети от общероссийского.

зимний период (возможен прием судов только повышенного ледового класса)
Высокие тарифы на перевозку грузов из региона в центр России, из-за превышения в 2,5 раза объема импорта над экспортном.
Дефицит транспорта в период сезонного повышения спроса на перевозки.

Совершенствование транспортной инфраструктуры:
Строительство Кольцевой автодороги вокруг Санкт-Петербурга (полный ввод в эксплуатацию в 2010 году),
Строительство нового порта Усть-Луга и реконструкция прилегающих автодорог (ориентировочно 2010 год).
Строительство скоростной магистрали Москва - Санкт-Петербург (предварительный срок окончания строительства 2013).
Реконструкция Санкт-Петербургского железнодорожного узла.
Модернизация Большого порта Санкт-Петербурга.

с более высокими ставками по перевалке,
Финляндию, имеющей более развитую складскую инфраструктуру и высокий уровень сервиса,
Калининградскую область, где отсутствуют ограничения по ледовому классу судов.
Основной недостаток всех альтернативных вариантов - необходимость таможенной очистки груза на этапе доставки товара в центральную часть РФ, что значительно увеличивает время доставки грузов.


Из-за существенных ограничений и рисков транспортные потоки являются вторым по степени влияния на развитие качественных складов в Санкт-Петербурге.

в РФ. Ежегодно Санкт-Петербург посещают 4,5 млн. туристов из России и зарубежья.
Оборот розничной торговли в пересчете на одного жителя на 6,6% выше общероссийского, хотя почти в три раза меньше Московского,
Как показали исследования, проведенные нашей компанией петербуржцы предпочитают делать покупки в магазинах рядом с домом.
В середине 2007 г. В Петербурге насчитывалось 30 качественных торговых центров. Общее предложение площадей составило 2,1 млн. кв. м. До конца 2010 года планируется ввести в эксплуатацию еще 1,5 млн. кв. м.
Ввод в эксплуатацию большого количества торговых площадей потребует увеличения складских.

панелей
Без колон или с сеткой колон 12 x 24м (12 x18м )
Мезонинный этаж
Офисные помещения ( 5 - 10% от общей площади)
Площадь застройки - 45-55% от площади участка
Бетонный пол с антипылевым покрытием на уровне 1,2 м от земли
Нагрузка на пол не менее 5 тон на кв.м.
Высота потолка не менее 10 м
Не менее одних ворот на 1000 кв.м.
Пожарная сигнализация и сплинклерная система пожара тушения
Охранная сигнализация и система видео наблюдения
Минимум одно парковочное место для грузовика на 1000 кв.м. склада
Место для маневрирования грузовиков
Огороженная охраняемая территория

документ в России
Принцип Triple net для арендных ставок:
- Базовая ставка
- Opex
- VAT
Ежегодная индексация ставки:
- фиксированный %
- US CPI index или Eurostat (в зависимости от валюты контракта)
Минимальный срок аренды – 5 лет
Security
- денежный депозит
- банковская гарантия
- гарантия материнской компании
Измерение площади по Boma
Страхование гражданской ответственности

3 возможных сценария того, что ждет нас впереди:

А. Дела ухудшатся, несколько банкротств потрясут рынок.
Компании должны будут предпринять огромные усилия
что бы восстановить бизнес. Дела начнут улучшаться в
2009 Q3.
Бизнес остановит все операции, начнутся массовые
увольнения. Не будет ни каких инвестиции в
недвижимость.
Цены на нефть вернутся к уровням июня 2008,
инвестиционный рынок пойдет на взлет, вместе с
арендными ставами.

В зависимости от выбранного вами сценария предлагаются три решения соответственно:

Смотрите на возможности рынка, общайтесь с
аналитиками и консультантами и давайте найдем решение
вместе.
B. Купите побольше виски и езжайте на Бали.
C. Бросайте виски и возвращайтесь наконец к делам.

2009
Корректировка арендных ставок будет на уровне 10-15%

Девелоперы и инвесторы будут более гибкими

Спрос сократится на 30 %

Увеличатся сроки сдачи объектов

Увеличится доля рынка субаренды

Будет меньше новых проектов

Появляются предложения по маленьким площадям

В 2009 будет введено порядка 500 000 кв.м. из заявленных 1 200 000 кв.м

Дукат Плейс III,ул. Гашека 6 ,
Москва, Россия, 125047
(495) 7979600
www.cushmanwakefield.com

Максим Мельников,
Региональный представитель,
mob. +7 (911) 925-23-29
Maxim.Melnikov@eur.cushwake.com

КОНТАКТЫ