Инвестиционный климат в секторах недвижимости. Итоги 2012. презентация

2012
Сецкая Вера Анатольевна,
Президент GVA Sawyer

с долговыми проблемами Еврозоны
на европейских рынках недвижимости
сохраняется неопределенность, углубляются
риски, что приводит к продолжающемуся
спаду активности на рынке недвижимости.
 
Растут межбанковские ставки, что приводит
к дальнейшему оттоку инвесторов.
 
В третьем квартале 2012 года, например,
объемы инвестиций в Европейскую недвижимость упали на 20% по сравнению с тем же периодом 2011 года.
 
Около 67% всех объемов сделок приходится на 3 крупнейших экономики – Великобритания, Германия , Франция.
 

2012 году – 2, 5 млрд. Евро ( для сравнения в Россию инвестиции в недвижимость в 2012 г. 5 млрд. Евро. Территория Польши 312 679км2, территория России 17 098 246 км2 (54, 5 раза больше).
 
Самым активным сегментом в плане инвестиций в Европе в 2012 г. является торговый. В
3 –м квартале 2012 г. в торговую недвижимость проинвестировано 7, 1 млрд Евро, что на 12 % больше, чем в 1 и 2 кварталах 2012 г. Тем не менее , это на 18% ниже, чем в тот же период 2011 года.
 
Следует при этом отметить снижение общего объема инвестиций , в том числе и в торговую недвижимость в страны Южной Европы – Италия, Испания, Португалия. На 75% ниже, чем в предыдущие три года.
 
Наиболее сильный рост в торговом сегменте показывает Великобритания и страны Бенилюкс.
 
Традиционно сильным сегментом остается элитное жилье в Великобритании.
 
В 2012 году отмечается приток в Европу инвесторов из Азии, Ближнего Востока, Северной Америки.

вышел на российский рынок до кризиса.
По-прежнему , наблюдается осторожность крупных западных инвестиционных фондов в отношении выхода на российский рынок ввиду его непрозрачности и политической нестабильности. Политическая ситуация (выступления оппозиции, дело Pussy Riot), а также высокий уровень коррупции и отсутствие понятных правил игры тормозят процесс вхождения иностранных инвесторов на рынок.
Однако, отрицательные экономические тенденции на европейских рынках на фоне стабильности России, удерживающегося уровня спроса и растущей покупательной способности населения заставляют западных инвесторов задумываться о выходе в Россию. Наиболее перспективными сегментами для выхода в Россию у западных инвесторов сегодня считаются сектор ритейл и складская недвижимость.
Наметившаяся тенденция - выход на российский рынок инвесторов из Азии и Ближнего Востока.
Получение кредитных денег на девелоперские проекты от западных банков сегодня невозможно.

Иностранные инвестиции в России

10.5% - 12%
 

В девелоперских проектах ожидаемая простая доходность (соотношение годового дохода к бюджету проекта ) – 13%-15%

(покупка).

Использованы материалы компании Knight Frank

на Дмитровском шоссе и торговый центр на
8 000 м2 в Апрелевке на Киевском шосс,— инвестиции оцениваются в $65 млн.

-"Миллхаус" Р. Абрамовича - ТРЦ рядом со Сколково 100 000 м2 рядом с бизнес-школой «Сколково». Оценочно инвестиции в строительство $150–170 млн.

-AMMA Development - торгово-развлекательный и офисный комплекс «АВИА ПАРК» 252 000м2 . Ввод конец 2014.

-ООО «Доринда Инвест» планирует Retail Park стоимостью $110 млн. в Нагорном районе г. Москвы. Ввод запланирован на 2015 год. Площадь ЗУ 18 га . Общая торговая площадь составит 70 тыс. м2.

МФК «Крокус Сити» 14 башен небоскребов. Первая очередь: отель Marriott 250 номеров и апартаментов; 44-этажная офисная башня 137 000м2; жилой комплекс 50 000м2.

Санкт-Петербург:
Холдинговая компания «Адамант» в 2013 году планирует открыть II очередь ТРК «Континент» на Звездной ул. площадью 60 000м2 и

ТРК «Международный», совмещенный с вестибюлем строящейся станции метро. Площадь 40 000м2.

,объединившиеся с крупными застройщиками, испытавшими дефолт (ВТБ Девелопмент, Альфа Девелопмент, Газпромбанкинвест, Донстрой, Галс)
Крупные российские девелоперы (группа О1 Properties, Ренова Строй Групп, корпорация Пионер, группа Ташир)
Западные инвестиционные фонды, давно работающие на рынке (Raven Group, Sponda, Flemming Group, IMG , Hines, Ruric AB)
Российские и западные ритейлеры (Лента, Карусель, Auchan, Metro, Ikea)
Частные российские инвесторы.

Гильдией Управляющих и Девелоперов (ГУД) по 15 крупным города России, показало следующие приоритеты по сегментам:

Инвестирование в готовые объекты
 
торговые центры суперрегионального и регионального масштаба – 4,4 балла
районные и микрорайонные торговые центры – 3,8 балла;
гостиницы категории 4-5* - 3,7 балла;
гостиницы категории 3* - 4,5 балла;
бизнес-центры класса А/В+/В – 3,3 балла;
склады класса А/В+/В – 3,5 балла.

в жилые городские проекты – 3,8 балла;
инвестиции в жилые загородные проекты – 3,6 балла;
инвестиции в офисные и гостиничные проекты – 3,2 балла;
инвестиции в строительство складов – 3 балла.

девелопмента?

Торговля (Екатеринбург – Gagarin Mall 300 000м2, Самара – 2-ой магазин METRO 12 500 м2; Волгоград- ТРЦ Immochan; Санкт-Петербург, группа «Адамант» ТРК «Континент» 60 000м2; Уфа – ТЦ «М7 Молл» 64 000м2, Ростов-на-Дону- концерн «Единство» ТРК «Мегамаг». Вторая очередь площадью 54 тыс. кв. м ); Тюмень – ТРЦ 100 000м2 на ул. Широтная-Мельникайте ЗАО»МДС Групп»
Гостиничные проекты (Казань –ГК Корстон отель 4* , ООО «Ривьера Тауер» отель Swissotel; Н. Новгород ООО «Эксдор» гостиница в историческом центре, Омск апарт-отель 29 000 м2).
3. Технопарки (!)- (Новосибирск, Н. Новгород, в Казани с участием иностр.инвестора FGN Capital).
4. Логистические центры- (Н. Новгород- Gulli&Co 200 млн евро; Омск – международный логистический центр, Челябинск проект «Шелковый путь», активен фонд Raven и в девелопменте и в покупке готовых объектов)
5. Конгрессно- выставочные центры (Самара, Новосибирск, Нижний Новгород, Казань Smart City)

на площади объекта; залог долей в уставном капитале заемщика; поручительства бенефициаров заемщика или третьих лиц; иное ликвидное обеспечение).
Предоставление предварительных договоров аренды на определенный % площадей в объекте.
Подтверждение вложения собственных средств в доле, оговоренной с банком (30-40%).
Страхование строительно-монтажных рисков на сумму не менее залоговой стоимости имущественных прав с назначением банка выгодоприобретателем.
Возмещенный НДС 100% направляется в погашение кредита.
Возможность для банка одностороннего изменения процентной ставки (!).

или плавающая (3м Euribor + ? )
Коэффициент покрытия долга !(1.2-1.5)
Каникулы при выплате процентов и тела кредита (чаще только на тело кредита).
Платы за открытие кредитной линии, обслуживание кредита, пользование лимитом кредитной линии.
Штрафы и неустойки (досрочное погашение, не выбор лимита, невыполнение условий…)
Возможность рефинансирования на других условиях после завершения строительства и стабилизации денежного потока.

риски, что делает неопределенными сроки и бюджет осуществления проекта.
Качество девелопера/партнера.
Риск не получить объект заданного качества и стандарта.
Риск несдачи в аренду или невостребованности.
Гипотетичность арендных ставок, соответственно, неопределенность денежного потока
Неуверенность в типе/качестве арендатора и качестве арендного договора
Юридические риски

Реалистичность показателей.
Обоснованная и подтвержденная маркетингом концепция проекта.
Анализ рисков.
Юридическая чистота прав на земельный участок и его застройку
Профессиональный девелопер, способный осуществлять надзор за проектированием, а также способный грамотно управлять процессом строительства

Высокое качество объекта, обеспечиваемое уровнем применяемых при строительстве материалов и технологий. Квалифицированный генподрядчик.
Возможность привлечения к управлению зданием профессиональной компании
Наличие предварительных договоров аренды с качественным пулом арендаторов, где договора были бы от 5 лет, предусматривали бы индексацию арендных ставок.
Приемлемый уровень доходности будущего объекта. Требуемый коэф-т покрытия долга
Дополнительное обеспечение

операционного дохода (ЧОД).
Четкое отделение базовой арендной ставки от операционных расходов. Выделение НДС.
Темпы заполнения здания.
Коэффициент потери площадей. Замеры по стандарту BOMA.
Возврат НДС.
Стоимость осуществления сделки.

Условия продажи объекта (реалистичная ставка капитализации).
Реалистичная структура кредита и процентов по кредиту.
Выделение финансовых потоков для каждого из инвесторов.

профессиональной компанией, имеющей репутацию на рынке.
Экспертное мнение /заключение по проекту, сделанное оценщиком, аудитором, финансовым консультантом с именем.
Экспертное заключение имеющей вес юридической конторы.
Наличие договоренностей (лучше договора) с оператором в гостиничном проекте, проектах развлекательной направленности.
Наличие девелопера с репутацией.
Подписанные предварительные договоры аренды.
Договор с якорным арендатором.
Форвардный контракт на покупку объекта.