ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИНОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ ДЛЯ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ презентация

недвижимости;
новые компетенции в кредитных организациях:
работа с «плохими долгами»,
реструктуризация,
взыскание, управление и реализация залогов;
кредитные организации переходят от стадии «вернуть все что можно» в стадию «разбор полетов»

ПРОБЛЕМЫ-2009

Задача эффективного управления непрофильными активами в 2010 г. будет наиболее актуальной!

недвижимость

готовая, свободная

готовая, требующая выселения

строящаяся

готовая, не приносящая доход

готовая, приносящая доход

строящаяся

2 варианта:
принудительная продажа;
принудительное управление

№1: локализация активов на балансе банка и самостоятельное управление;
способ №2: локализация активов на балансе дочерней компании (ООО и др.) и создание «непрофильной» для банка команды для управления активами;
способ №3: локализация активов в составе активов закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФ) и передача управления специализированной управляющей компании (УК).

Выбор оптимального способа будет зависит от результатов анализа по следующим критериям:
способы финансирования структур управления залоговыми активами и влияние этих способов на нормативы кредитной организации;
обеспечение контроля со стороны банка за деятельностью структуры управления залоговыми активами;
разделение функционала между структурой управления залоговыми активами и банком;
стоимость и экономическая эффективность структуры управления залоговыми активами;
возможности оперативного рефинансирования и возврата вложенных банком средств.

Принудительное управление:
«плюсы»: есть возможность «дождаться» выгодной цены продажи, обеспечить периодическую доходность во время нахождения актива на балансе структуры управления;
«минусы»: непрофильный актив требует формирования «непрофильной» команды, высокая себестоимость поддержки.

«+»/«-» ДВУХ ПОДХОДОВ

ВАРИАНТЫ ОРГАНИЗАЦИИ ПРИНУДИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

КРИТЕРИИ ВЫБОРА

Принудительная продажа:
«плюсы»: оперативно,
«минусы»: часто не выгодно (!).

либо получение ее по отступному не требует каких-либо «особых» способов финансирования, но (!) при последующем управлении потребуется организации бухгалтерского учета недвижимости, а также всех связанных с ней платежей, что, зачастую, требует неадекватно дорогой адаптации программного обеспечения и увеличения затрат за счет содержания штата «непрофильных» сотрудников, занимающихся управлением и учетом недвижимости.
Финансирование дочерней компании возможно либо путем оплаты уставного капитала, что уменьшает капитал банка, либо посредством кредитования. При этом источники погашения процентов и/или основного тела по таким кредитам будут не стабильными или отсутствовать, что приводит к наличию на балансе банка потенциально плохого кредита и/или к усложнению схемы финансирования (выдача новых кредитов для погашения процентов по старому и т. д.).
ЗПИФ позволяет решить вышеуказанные проблемы, т. к. основное финансирование будет осуществляться путем приобретения паев, что, в соответствии с Письмом Банка России от 24.07.2009 г. № 15-1-1-7/4647: не уменьшает капитал банка. В случае использования ЗПИФ для квалифицированных инвесторов возможно кредитование ЗПИФ, что также положительно сказывается на данном способе финансирования структуры управления залоговыми активами.

Вывод по критерию «А»: «ЗПИФ-подход» наиболее рационален с точки зрения банка!

России от 26.03.2007 г. №302-П: паи ЗПИФ оцениваются в балансе банка:
либо по текущей справедливой стоимости через прибыль или убыток, при этом в качестве текущей справедливой стоимости может быть признана расчетная стоимость пая, методика оценки которой утверждена Приказом ФСФР от 15.06.2005 г. №05-21/пз-н;
либо путем создания резервов на возможные потери.
В соответствии с Письмом Банка России от 04.09.2009 г. №106-Т оценка риска в отношении активов закрытого паевого инвестиционного фонда в целях расчета обязательных нормативов и формирования резервов рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, ценных бумаг, иных активов.
Стоимость недвижимость в составе активов ЗПИФ оценивается независимым оценщиков не реже, чем 1 раз в полгода. Регулярная переоценка недвижимости позволит осуществлять оценку паев по текущей справедливой стоимости и не создавать дополнительные резервы на возможные потери.

ОЦЕНКА РИСКА

владения или владения посредством дочерней компании подразумевает выполнение банком самим всех функций (или подбор отдельной команды профильных специалистов), связанных с управлением недвижимостью, что дает возможность обеспечить 100%-ый контроль.
Использование ЗПИФ позволяет:
делегировать управляющей компании часть функций, которые банк не имеет возможности выполнять самостоятельно (ведение бухгалтерского учета и отчетности, оплата обязательных платежей, сдача в аренду, общее управление и т.д.);
сохранить 100% контроль за деятельностью управляющей компании и активами ЗПИФ – по желанию банка все или часть сделок ЗПИФ (покупка/продажа недвижимости, поиск арендаторов, заключение любых других договоров) могут осуществляться только с одобрения Инвестиционного комитета, состоящего из представителей пайщиков (банка).

Выводы по критериям «В» и «С»: «ЗПИФ-подход» обеспечивает 100%-ый контроль со стороны банка!

или дочерней компании потребует дополнительных финансовых и «непрофильных» человеческих ресурсов со стороны банка;
локализация недвижимости в ЗПИФ позволит достичь экономии на налоге на имущество, а также возможной экономии на налоге на прибыль, что покроет расходы на выплату вознаграждения управляющей компании и инфраструктуре ЗПИФ;
возможен вариационный подход к вознаграждению управляющей компании:
фиксированное вознаграждение (MF) в пределах – до 2,2% от стоимости чистых активов в год;
вознаграждение в виде доли дохода от недвижимости, полученного в результате управления (SF) – до 20% от совокупного дохода.

БАНК

* - если предметом залога не является объект жилой недвижимости или земельный участок , доли в указанных объектах

Выводы по критерию «D»: «ЗПИФ-подход» практически всегда позволяет обеспечить САМООКУПАЕМОСТЬ содержания недвижимости и ОТСУТСТВИЕ ЗАТРАТ со стороны банка!

рефинансирование при использовании ЗПИФ возможно:
не только за счет продажи недвижимости из ЗПИФ,
но и за счет продажи паев инвесторам (т. е. в «упакованном» виде), что может обеспечить более быстрый возврат средств банку.

Вывод по критерию «Е»: «ЗПИФ-подход» выгоден банку с точки зрения диверсификации возможных схем рефинансирования!

потому что:
это удобный способ финансирования (не уменьшает капитал банка, не создает кредитов «низкого» качества);
обеспечивается 100%-ый контроль со стороны банка за деятельностью структуры управления залоговыми активами;
позволяет делегировать все непрофильные функции по содержанию недвижимости специализированной управляющей компании;
содержание ЗПИФ является для банка фактически бесплатным, т. к. расходы на содержание ЗПИФ, как правило, покрываются экономией на налоге на имущество, а также «разделом» полученной прибыли;
ЗПИФ может обеспечить более быстрый возврат средств банку, т. к., зачастую, продажа паев инвесторам может быть более выгодной и быстрой, чем продажа непосредственно недвижимости.

ПРЕИМУЩЕСТВА
ЗПИФ

ЗПИФ недвижимости позволяет создать удобный, самоокупаемый, хорошо контролируемый инструмент локализации активов, НЕ требующий дополнительных финансовых и человеческих ресурсов со стороны банка, позволяющий содержать залоговую недвижимость в течение нескольких лет до улучшения экономической ситуации и возможности ее реализации по выгодным ценам.

существования ЗПИФ: от 3 до 15 лет и зависит от конкретных целей и задач кредитной организации (может быть продлен по решению пайщиков);
функционал управляющей компании:
создание и сопровождение деятельности ЗПИФ, сделок ЗПИФ;
управление и поддержание в надлежащем состоянии активов фонда;
сопровождение всех договоров и платежей, связанных с недвижимостью (коммунальные платежи, эксплуатационные расходы и т. д.);
поиск арендаторов и сдача в аренду;
поиск покупателей и продажа активов;
организация и проведение Инвестиционного комитета, общего собрания пайщиков;
подготовка отчетности для пайщиков и др.;
вознаграждение управляющей компании:
Up-Front Fee: 500 тыс. руб. в момент создания ЗПИФ;
Management Fee (MF): до 2,2% в год от стоимости чистых активов фонда, MF списывается регулярно за счет денежных средств ЗПИФ;
Success Fee (MF): от 0 до 100% в год от прибыли ежегодно или по завершении функционирования ЗПИФ, рассчитывается как процент от прибыли, которая может образовываться в результате эффективного управления активами ЗПИФ (арендная доходность и т. д., без учета переоценки).

СРОКИ

СТОИМОСТЬ

компаний на рынке управления активами, входящая в «Альфа-Групп»:

ООО УК «Альфа-Капитал» создана в 1996 г.;
объем активов под управлением: более 40 млрд. руб.;
клиенты: более 50 тыс. частных клиентов, 23 НПФ, 22 страховые компании, Пенсионный фонд РФ, Фонд содействия реформированию ЖКХ;
под управлением 10 ЗПИФ, из которых 6 ЗПИФ недвижимости;
собственные офисы: в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, Екатеринбурге, Калининграде, Тюмени, Красноярске, Краснодаре и Челябинске;
рейтинг Национальной рейтинговой компании: ААА Максимальная надежность;
рейтинг «Эксперт РА»: А++. Исключительно высокий/ наивысший уровень надежности и качества услуг

Фаритович
Заместитель Генерального директора
Тел.: +7 (495) 797-31-52 (доб. 147)
Факс: +7 (495) 797-31-51
E-mail: Skhalilov@alfacapital.ru

КОНТАКТНЫЕ ЛИЦА

Гулько Ирина Григорьевна
Директор по работе с клиентами
Тел.: +7 (495) 797-31-52 (доб. 200)
Факс: +7 (495) 797-31-51
E-mail: IGulko@alfacapital.ru

Михайлов Николай Валентинович
Директор по развитию проектов
Тел.: +7 (495) 797-31-52 (доб. 126)
Факс: +7 (495) 797-31-51
E-mail: NMikhailov@alfacapital.ru