Круглый стол по теме: Стратегия городского и регионального развития: опыт, лучшие практики Повышение качества градостроительных решений на основе применения методов оценки их экономической эффективности презентация

практики»

Повышение качества градостроительных решений на основе применения методов оценки их экономической эффективности

А.Н. Береговских,
Член Общественного Совета при Минрегионе России
Руководитель Комитета ГИС – Ассоциации
Зам. Председателя Совета НГГ
Советник РААСН
Генеральный директор ООО «ИТП «Град»

www.itpgrad.ru

МЕЖДУНАРОДНАЯ АССАМБЛЕЯ СТОЛИЦ И КРУПНЫХ ГОРОДОВ
III Международный Форум «Мегаполис: XXI век – Пространственное развитие городов: реалии и перспективы»
Москва –22 декабря 2011

эффективности.

План выступления:

Цели и задачи управления развитием территорий и градостроительного проектирования.
Существующие проблемы и противоречия градостроительного и земельного законодательства, препятствующие как территориальному планированию в интересах социально-экономического развития.
Предложения по преодолению проблем.

территориальное планирование

Градостроительная документация

Проектная документация

Строительство и реконструкция

Эксплуатация

УПРАВЛЕНИЕ

Цель – обеспечить инструменты эффективной реализации стратегических решений государственной политики

изменений в ГрадК РФ 20 марта 2011 г.)

Стратегия СЭР

Долгосрочные целевые программы СЭР

Мониторинг градостроительного развития территории

БЮДЖЕТ

Иные документы градостроительного регулирования

ИПД

Система расчета и взимания платежей

Экономическое стимулирование использования территории

Установление прав на использование территории

Инвестиции в развитие территории

Земельный налог и арендная плата

Территория

города

Долгосрочные целевые программы ГР

Градостроительные планы земельных участков

Генеральный план

Правила землепользования и застройки

Проекты планировки
и межевания

РНГП

собираемости земельных платежей

Необходима универсальная методология расчета и взимания земельных платежей и платежей за ОКС

Отсутствие требований к содержанию финансово-экономического обоснования решений градостроительной документации

Отсутствие полноценных критериев оценки качества решений градостроительной документации

Необходима количественная оценка будущего экономического эффекта от принимаемых уже сегодня градостроительных решений!

Реализация градостроительной документации все больше зависит оТ частного капитала

Как убедить частных инвесторов вкладывать средства в реализацию муниципальной градостроительной документации?

Как муниципалитету победить в «конкурентной» борьбе за региональные и федеральные инвестиции?

в г. Тюмень

Факторы градостроительной ценности территории

Удельный показатель рыночной стоимости объектов недвижимости (УПРСОН)

Потенциальная прибыль от продажи объекта недвижимости данного вида использования

Потенциальный прирост стоимости объекта недвижимости в результате реализации градостроительных решений

Задача: Разработка базовой модели расчета градостроительной ценности

Задача: Подготовка плана реализации генерального плана и проектов планировки территорий жилой застройки

Потенциальная бюджетная эффективность инвестиций в объект недвижимости

Общая экономическая эффективность реализации градостроительных решений

Капитализация территории

Потенциальная коммерческая рентабельность инвестиций в объект недвижимости

Дополнительные показатели

Показатель коммерческой эффективности

Показатель социальной эффективности

стоимости квартир в г. Тюмень, на текущий момент получены методом сбора информации из открытых источников. К таковым относятся данные сайтов различных риэлтерских агентств, газеты и др.

В качестве генеральной совокупности выступают цены за 1 кв. м жилья в панельных домах в различных районах г. Тюмень.

База данных об объектах градостроительной деятельности г. Тюмень

находится в диапазоне от 0 до 130 тыс.руб., после отбраковки грубых результатов наблюдения была получена выборка, со значениями элементов в диапазоне от 35 до 65 тыс.руб. Таким образом, данные систематизированы и нет разброса в значениях выборки.

Для выявления грубых ошибок были использованы
эвристический и статистический способы отбраковки.

Грубые ошибки

о ценах для корректного применения корреляционно-регрессионных методов при последующем анализе

В ходе проведения ряда проверок на нормальность выборки использовались критерий среднего абсолютного отклонения, критерий Дэвида-Хартли-Пирсона, критерий χ2 (хи-квадрат). В результате, доказано, что полученная выборка имеет нормальное распределение

факторов градостроительной ценности использована база данных об объектах градостроительной деятельности г. Тюмень

В итоге сформировано покрытие карты города Тюмень точками, которые содержат в себе данные о местоположении жилого помещения и о его цене (тыс. руб. за 1 кв.м)

Для каждого элемента полученной выборки значений цен 1 кв. м. жилья расставляются точки на карте г. Тюмень в соответствии с информацией об адресе дома.

зон торгового, административно-делового, культурно-досугового, спортивного назначения.

Удаленность от различных объектов социально-культурно-бытового назначения (филиалов СберБанка РФ, предприятий торговли, детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ и пр.)

Удаленность от городской дорожной сети

Удаленность от железной дороги

Удаленность от гаражей для индивидуального транспорта

Удаленность от автостоянок постоянного хранения индивидуального транспорта

Удаленность от остановок общественного транспорта

Обеспеченность объектами общественно-делового назначения.

Обеспеченность остановками общественного транспорта

Экологическая обстановка

Криминогенная обстановка

Факторы обеспеченности

Обеспеченность зонами обслуживания объектами инженерной инфраструктуры

решения

при помощи специального программного обеспечения строится растровая поверхность, имеющая матричную форму предоставления данных:
Каждой из точек поверхности присваиваются значения по анализируемым параметрам

Произвольная точка, отмеченная на карте, несет информацию о минимальном расстоянии на которое она удалена от объекта

обеспечены газом, водой, водоотведением, каков уровень криминогенности на конкретной территории города, попадание в санитарно-защитные зоны .

(X1, X2, X3, X4, X5, X6)

где:
Y – цена квартиры за 1 кв. м;
X1 – удаленность от функциональной зоны административно-делового назначения;
X2 – обеспеченность объектами общественно-делового назначения в определенном радиусе;
X3 – удаленность от предприятий общественного питания;
X4 – удаленность от центра города;
X5 – удаленность от аптек;
X6 – обеспеченность зонами обслуживания водоснабжения.

Под действием факторов градостроительной ценности удельный показатель рыночной стоимости в г. Тюмень в среднем по всем микрорайонам в период до 2040 г. достигнет 40 тыс. руб. Таким образом, ожидаемый прирост этого показателя за счет реализации всех основных градостроительных решений в течение расчетного срока составит до 10%.

и на расчетный срок реализации генерального плана г. Тюмень, руб. за 1 кв.м. общей площади
(в ценах 2010 г.)

Средняя цена жилья: 38,3 руб./кв.м.

Средняя цена объекта коммерческой недвижимости: 57,5 руб./кв.м.

Современное состояние

Расчетный срок

Средняя цена жилья: 39,7 руб./кв.м.

Средняя цена объекта коммерческой недвижимости: 59,5 руб./кв.м.

инженерную инфраструктуру – 13,3 %
Затраты на транспортную инфраструктуру – 9,4 %
Затраты на инженерную подготовку – 0,3 %
Затраты на строительство объектов капитального строительства социально-культурно-бытового назначения – 15,6 %
Затраты на реконструкцию объектов капитального строительства социально-культурно-бытового назначения – 0,6 %
Затраты на строительство новых объектов жилищного фонда – 60 %
Затраты на снос объектов ликвидируемого жилищного фонда – 0,8 %

Суммарные затраты частных девелоперов по освоению всей территории города в период до 2040 г. составят около 571,38 млрд.руб., при этом 85% этих затрат касаются микрорайонов с новым жилищным строительством. Средняя сумма затрат в на 1 жилой микрорайон – 2,74 млрд. руб.

освоения территорий микрорайонов

1 этап реализации (2011-2015 гг.)

2 этап реализации (2016-2020 гг.)

3 этап реализации (2021-2025 гг.)

4 этап реализации (2026-2030 гг.)

5 этап реализации (2031-2035 гг.)

6 этап реализации (2036-2040 гг.)

УГРТ) С ЦЕЛЬЮ СОЗДАНИЯ БЛАГОПРИЯТНОЙ СРЕДЫ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ

НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ, НОРМАТИВНО-ТХНИЧЕСКОЕ И МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

ОРГАНИЗАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕННИЕ – МЕХАНИЗМЫ, РЕГЛАМЕНТЫ ИСПОЛНЕНИЯ ФУНКЦИЙ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ

СОЗДАНИЕ ИНФОРМАЦИОННОГО РЕСУРСА – ДАННЫЕ О СОВРЕМЕННОМ СОСТОЯНИИ, ВЕСЬ КОМПЛЕКС ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ И ДАННЫЕ ОБ ОБЪЕКТАХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

СОЗДАНИЕ ИНФОРМАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ТЕХНОЛОГИЙ

России
зам. председателя совета Национальной гильдии градостроителей
руководитель комитета территориального планирования ГИС-Ассоциации
генеральный директор ИТП «Град»
Анна Николаевна Береговских
Россия, Омск
www.itpgrad.ru