Экономика недвижимостиМодуль 4 презентация

Содержание

Концепция наилучшего использования недвижимости «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли»

Слайд 1Экономика недвижимости Модуль 4
Экономика объекта недвижимости
Концепция наилучшего использования
Рента и арендная плата
Доходы и

расходы, генерируемые объектом недвижимости

Слайд 2Концепция наилучшего использования недвижимости
«.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и

законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка…………..», М., 1995.

Слайд 3Наилучшее использование
рыночный спрос
конкурентный дифференциал
потенциал местоположения
ресурсное качество участка
технологическая

обоснованность
финансовая обоснованность
экономическая эффективность

Слайд 4Уточнение
- наиболее эффективно «такое использование, при котором объект недвижимости за определенный

период времени принесет самый высокий чистый доход»
-вариант использования должен быть реально возможным, не умозрительным;
вариант НИ должен носить комплиментарный характер
- со временем вариант наилучшего использования может (СКОРЕЕ – ДОЛЖЕН) измениться..

Слайд 5Выбор варианта использования объекта недвижимости

Слайд 6Теоретические основы
Наилучшее использование – вывод из:
концепции общего экономического равновесия (

в конечном счете, механизмы спроса и предложения приводят к ситуации оптимального распределения ресурсов);
концепции альтернативной стоимости
(эффективна та комбинация , альтернативная стоимость которой минимальна)
Наилучшее использование – ВСЕГДА ВРЕМЕННО.

Слайд 7Рента
«Рента» -многозначность определений
синоним равновеликих периодических платежей (аналог аннуитета)
- понятие, отражающее особый

род сделок (сделки ренты)
-синоним арендной платы
-особая экономическая категория
Концепция экономической ренты (первоначально –земельная рента)

Слайд 8Теория земельной ренты
Основная разновидность – дифференциальная рента (ДР)
ДР возникает в связи

с качественными различиями между земельными участками;
Одинаковые вложения капитала приносят разный доход.
Превышение дохода над нормальным, присваивается собственником земли и принимает форму ренты.

Слайд 9 Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве


Слайд 10Механизм образования дифференциальной ренты
в сфере недвижимости


Слайд 11Экономическая рента
Фактор производства в какой-либо комбинации удерживается тем, что он получает

оплату, покрывающую его альтернативную стоимость, т. е. его доход при наилучшем альтернативном использовании.
Наименьшая оплата фактора, достаточная, чтобы удержать его в данной области применения - удерживающий доход.
Экономическая рента - превышение оплаты фактора над удерживающим доходом.

Слайд 12Экономическая рента и удерживающий доход

Слайд 13Эластичность предложения фактора
и экономическая рента


Слайд 14Формирование ренты гибкой фирмой


Слайд 15Выводы из теории ренты
Совокупный доход, приносимый какой-либо производственной комбинацией = удерживающий

доход +рента
До тех пор, пока изымается только рента, комбинация сохраняется
Превышение арендной платы (налога) за пределы ренты – внеземельные факторы покидают комбинацию

Слайд 16Рента и наилучшее использование земли
Принцип ННЭИ : при наилучшем использовании -

максимизация ренты
Любая иная комбинация при установлении ренты на макс уровне – неплатежеспособна
Установление ренты на уровне наилучшего использования = вывод земли из неэффективного использования
Рента – инструмент перераспределения земельных ресурсов

Слайд 17Пример
Два варианта застройки: БЦ и ТЦ
Объем инвестиций: 200 ед.
Приемлемый уровень дохода

для инвестора (застройщика): 15% годовых (30 е)
Годовой доход, приносимый БЦ: 50 ед.
Годовой доход, приносимый ТЦ: 60 ед.
Если рента (арендная плата за землю)составляет 20 ед., то оба варианта возможны, но если рента будет установлена на уровне в 30 ед.(наилучшее использование), то вариант БЦ – неконкурентоспособен.

Слайд 18Пример: два варианта использования земельного участка

Слайд 19Рента и арендная плата
Арендная плата – форма проявления ренты (+ земельный

налог)
Если объект аренды – земельный участок + улучшения, то
арендная плата = рента + возврат капитала + доход на капитал


Слайд 20Виды арендной платы
Контрактная и рыночная
Абсолютная, процентная и комбинированная
Чистая и общая

Слайд 21Арендная плата
Принципы установления:
чистая рента (ЧР) = амортизация (износ) объекта недвижимости +

процент на капитал (стоимость переданного в аренду имущества)
общая рента (ОР) = чистая рента + операционные расходы по содержанию объекта недвижимости (все или частично)

Слайд 22Показатели доходности объекта недвижимости - основные позиции
Потенциальный валовой доход (ПВД, PGI)
(-Потери и

неплатежи (V L)
Эффективный валовой доход (ЭВД, EGI)
(- Операционные расходы(OE)
Чистый операционный доход (ЧОД, NOI)
(- Обслуживание долга(ОД, DS)
Денежный поток до налогообложения (ДПН, BTCF)
(-Налоги)
Доход на собственный капитал (ДСК, ATСF)

Слайд 23Уточнение алгоритма ННЭИ
Отбор разумных вариантов (указанные параметры)
Определение стоимости застройки:
-жилье- 450 000
ТЦ

– 721 000
Офисное здание – 577000

Определение наилучшего использования

Слайд 24Сравнение вариантов

Слайд 25Операционные расходы
Постоянные (налоги на недвижимость, страхование, часть управленческих расходов);
Переменные (энергоснабжение, коммунальные

услуги, оплата труда);
Резерв на замещение

Слайд 26Оценка эффективности управления объектом
- через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы

по данному объекту с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными;
- через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Слайд 27Показатели эффективности управления
Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности -ОКР) инвестированного капитала определяется

как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в этот объект (стоимости объкта)

Слайд 28Критерий эффективности
Критерии эффективности управления
ОКР=ОКРннэи
или ОКР≥Ro
(при этом должно выполняться соотношение

ОКРннэи≥Ro)
Максимум ОКР можно получить достигая максимально высокого уровня значения величины ДВД за счет минимизации потерь от недозагрузки и увеличения арендных поступлений, а также минимизируя величину коэффициента операционных расходов KОР=ОР/ЭВД

Слайд 29Основные коэффициенты
1. Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (КНП) (Collection

allowance ratio) - это отношение величины прогнозируемых потерь от недобора арендной платы и от неполного использования площадей к величине ПВД.

Слайд 30
Коэффициент загрузки (КЗ): КЗ =
100% -КНП
КЗ может колебаться значительно в

зависимости от типа недвижимости.


Слайд 31Доля операционных расходов
Коэффициент операционных расходов (КОР) (Operating expense ratio) - это

отношение величины операционных расходов к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу)
КОР = Опер расходы/ ПВД (ДВД)

Слайд 32Ставки доходности (Россия) (отношение ЧОД к сстоимости
Офисы класса А 9,0-10,5%
Офисы класса В 10,5-12,0%
Офисы

класса С 12,0-14,0%

Торговые центры +0,5-1,0 п.п.
Региональные объекты + 1,5 -2,5 п.п.

Россия (страновой риск) + 2,5-3,0 п.п.

Похожие презентации

Аналитика рынка офисной и торговой недвижимости Екатеринбурга 271
Photo by Stuck in Customs - Creative Commons Attribution-NonCommercial-ShareAlike License https://www.flickr.com/photos/95572727@N00 221
(ФГУ ГЛАВГОСЭКСПЕРТИЗА РОС( 294
How To Price Your Airbnb in London 264
Факторы ценообразования на вторичном рынке жилья: Москва, Спб, регионыВладислав Мягков, руководитель отдела консультационных услуг в области недвижимости, Эрнст энд Янг в Санкт-Петербурге 295
How to Start Investing in Property 247

Обратная связь

Если не удалось найти и скачать презентацию, Вы можете заказать его на нашем сайте. Мы постараемся найти нужный Вам материал и отправим по электронной почте. Не стесняйтесь обращаться к нам, если у вас возникли вопросы или пожелания:

Email: Нажмите что бы посмотреть 

Что такое ThePresentation.ru?

Это сайт презентаций, докладов, проектов, шаблонов в формате PowerPoint. Мы помогаем школьникам, студентам, учителям, преподавателям хранить и обмениваться учебными материалами с другими пользователями.

Для правообладателей

Яндекс.Метрика