Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации презентация

DSO Consulting
www.dso-consulting.ru

лучшем случае, в арифметической. Десятилетний цикл застоя, процветания, перепроизводства и кризиса, постоянно повторяющийся с 1825 по 1867 г., кажется, действительно завершил свой путь, но лишь затем, чтобы повергнуть нас в трясину безнадежности перманентной и хронической депрессии. Столь страстно ожидаемый период процветания не хочет наступать. Как только мы начинаем замечать симптомы, как будто свидетельствующие о его приближении, симптомы эти тотчас же опять исчезают…»

(Ф. Энгельс, предисловие к английскому изданию «Капитала», 1886)

подобные по мощности воздействия на экономические устои, происходили в ХХ веке только дважды:

в 1930-х годах («Великая депрессия»)

и в 1970-1980-х годах («энергетические» кризисы и стагфляция).

Как и два предыдущих мощных экономических катаклизма, нынешний продолжительный кризис знаменует собой окончание «длинной»
(несколько десятилетий) волны развития мировой экономики.

Такие волны («технологические уклады») в честь их открывателя Н. Кондратьева в мире называют кондратьевскими (К-циклами, Kondratieff).

1928 г. и в России в 2007 г. (U.S. Census Bureau, Росстат, расчеты DSO Consulting)

Средний россиянин в 2007 г. был по своему экономическому положению
похож на среднего американца в 1928 г.

способен существенно изменить, преобразовать направление, масштабы и структуру потребительского и производственного спроса, структуру потребляемых конструкционных материалов и/или энергоносителей. Такой кластер должен обладать способностью постепенно втягивать в себя (и даже образовывать) все новые сопутствующие и обслуживающие отрасли, обязанные своим возникновением или форсированным ростом кластеру базовых технологий. Именно этот кластер вместе с сопутствующими отраслями забирает на себя существенную долю новых инвестиций. Интересно, что сам этот кластер формируется (должен быть подготовлен) еще на депрессивном этапе предыдущего цикла – в полном соответствии с правилом, согласно которому каждый кризис содержит в себе ростки будущего роста…

(первичное внедрение новых технологий, продуктов и услуг), этап экспансии (переход к массовому производству), этап насыщения и этап полного исчезновения дальнейших возможностей для расширения. При переходе от одного этапа к другому наблюдается падение нормы прибыли на вложенный капитал. Уже на этапе насыщения… местами начинает наблюдаться эффект переинвестирования, избыточных мощностей, перепроизводства во многих отраслях кластера, так инвестиционные планы обладают инерционностью, а решения об инвестициях принимаются массой экономических агентов в расчете на необоснованный рост спроса. Так как их действия несогласованны между собой и при этом каждый хочет урвать свой кусок потребительского спроса в погоне за прибылью, то в результате наблюдается несбалансированность инвестиций и возможностей роста спроса: первые оказываются избыточными, вторые – весьма ограниченными.

прежде всего всевозможных сопутствующих товаров и услуг. Но и это оказывает недолгий положительный эффект, после чего возможности дальнейшего роста исчерпываются.

Заметим, что уже на этапе насыщения норма прибыли в реальном секторе (включая кластер отраслей, определяющих содержание данного К-цикла) начинает опускаться настолько низко, что вложения в реальную экономику в большой степени становятся непривлекательными. Денежные инвестиционные ресурсы перетекают в сферу товарных и, особенно, финансовых спекуляций, где они разогревают конъюнктуру и начинают приносить несопоставимо больший доход. Одновременно с этим развитие соответствующих рынков (финансовых, товарных, недвижимости) начинает обретать характер строительства финансовых пирамид. Что предопределяет в дальнейшем крах этих рынков и массовое испарение фиктивного капитала. Острый финансовый кризис в финале становится, таким образом, завершающим аккордом повышательной фазы цикла, за которой начинаются спад и депрессия…

вперед мировую экономику по повышательной волне пятого К-цикла. Именно в этот период начался длительный подъем мировой экономики, продолжавшийся вплоть до начала нового тысячелетия, когда потенциал экономического развития пятого технологического уклада исчерпал себя. С момента смены тысячелетий производственный капитал снова стал демонстрировать тенденцию к превышению мощностей над реальным спросом на продукцию новых отраслей, связанных с интернет-технологиями, компьютерной техникой и мобильной связью, о чем свидетельствовал так называемый «азиатский» (а в действительности – мировой) кризис 1997-1998 годов и экономический кризис в США 2001 года. Это, в свою очередь, привело к росту издержек и падению средней нормы прибыли. И, в полном соответствии с теорией Н. Д. Кондратьева, капитал потек туда, где он мог без больших усилий получать высокую прибыль, то есть из производственной сферы – в спекулятивные операции на фондовом, сырьевом и ипотечном рынках…»

(Александр Айвазов, Андрей Кобяков, октябрь 2008 г.)

в год (NYSE)

Перед каждым кондратьевским кризисом «вздуваются» фондовые «пузыри»…

в год (NYSE)

Перед каждым кондратьевским кризисом «вздуваются» фондовые «пузыри»…

в год (NYSE)

Перед каждым кондратьевским кризисом «вздуваются» фондовые «пузыри»…

1957-1959 гг. в год
(U.S. Census Bureau)

И «пузыри» коммерческой недвижимости

1996 гг. в год (U.S. Census Bureau)

И «пузыри» коммерческой недвижимости

м в год
(Japan’s Statistics Bureau)

И «пузыри» коммерческой недвижимости

в год в ценах 2000 г.
(U.S. Census Bureau, расчеты DSO Consulting по дефлятору ВВП, 2009 г. – оценка по дефлятору 1,23)

В США в 2009 г. объемы ввода офисных объектов упали примерно на 24%,
а торговых – примерно на 37%

вдвое

Новые строительства торговой недвижимости в Японии в 2004-2009 гг., тыс. кв. м в год
(Japan’s Statistics Bureau)

объектов снизились по сравнению с 2008 г. на 23%

Индексы объемов новых строительных работ в секторе частных коммерческих объектов Великобритании
в 2002-2009 гг. (в сопоставимых ценах, 2005 = 100, Office for National Statistics)

м площади зданий в год (Росстат)

В России в 2009 г. введено нежилых объектов на 27% меньше (по площади), чем годом ранее

ближайшие годы все ведущие государства будут бороться с бюджетными дефицитами, корпорации – с непроизводительными издержками, а домохозяйства – со своей потребительской жадностью.

Возможны кратковременные (на несколько месяцев) «разговления» мирового спроса (в первую очередь, на спекулятивных рынках), однако общий рост мировой и российской экономики начнется только вместе с началом активной деятельности новых технологических кластеров.

Вхождение мира в Шестой технологический уклад (новый К-цикл) будет осторожным и медленным. Предполагаемые «прорывные» кластеры – медико-фармацевтический (инновационные лекарства); биолого-физиологический (науки о человеке); энергосберегающий транспорт и вообще «зеленые» технологии.

год (B. R. Mitchell)

Скорее всего, экономика России впала в долгую фазу стагнации с небольшими отклонениями

2009 г. (Росстат)

Скорее всего, экономика России впала в долгую фазу стагнации с небольшими отклонениями

(заканчивается 30 апреля; годовой отчет IMMOFINANZ Group)

Пока что российский рынок коммерческой недвижимости – один из самых доходных в Европе

Raven Russia)

Однако на рынок России продолжают поступать новые объекты, борющиеся за арендаторов

арендаторов

= 100,0; Japan’s Statistics Bureau)

Поэтому ставки аренды имеют потенциал дальнейшего снижения

гг. (U.S. Census Bureau)

А процент свободных площадей у большинства объектов будет оставаться высоким

коррупция, экономическая некомпетентность многих государственных институций, «разгоняющаяся» потребительская инфляция и нарастающая политическая нестабильность.

открытие Эмпайр-стейт-билдинг, Соединенные Штаты Америки переживали эпоху экономической депрессии. Поэтому сдать удалось далеко не все помещения, а здание получило название «Пустой-стейт-билдинг» (англ. Empty State Building). Прошло десять лет, пока все помещения, наконец, были сданы. Здание не приносило дохода владельцам до 1950 года. Только в 1951 году, после продажи Роджеру Стивенсу и его партнерам за 51 млн долларов (рекордная для тех времен цена, уплаченная за одиночное сооружение), здание перестало быть убыточным» (текст и фото – «Википедия»)