Новое направление ипотечного бизнеса Коммерческая недвижимость презентация

подразделениями Банка материалы по пилотному запуску продукта «Ипотека. Готовая нежилая недвижимость».
Планируемое утверждение ценовых параметров: процентных ставок, комиссий .
Планируемая дата начала реализации Пилотного Продукта - 2 квартал 2008г.
По результатам реализации пилотного проекта принятие решения о полномасштабном запуске Продукта.

I-й этап развития направления – в рамках ПИЛОТНОГО проекта –
кредитование на приобретение ГОТОВОЙ коммерческой недвижимости.

II-й этап развития направления –
полномасштабная реализация Продукта по всей сети

2

1

Рассмотрение Пилотной реализации Продукта.
Модернизация Продукта в части качественных и количественных параметров (при наличии целесообразности) - изменение минимальных сумм кредита, сроков кредитования, значения коэффициента К/З, расширение перечня эталонных структур сделок и т.д.

III-й этап развития направления –
кредитование на приобретение СТРОЯЩЕЙСЯ коммерческой недвижимости

3

Разработка, утверждение и реализация продукта по кредитованию коммерческой недвижимости на этапе строительства.

являются видом нежилых помещений, по своим потребительским качествам (использование для проживания) и архитектурно-планировочным решениям (наличие нескольких комнат, помещений для кухни, санузлов), относящихся к жилым помещениям, но формально не предназначенных для постоянного проживания. Причина возникновения данной категории нежилой недвижимости: обусловлена требованиями по ограничению объема жилых квартир в строящихся объектах либо в связи с невозможностью строительства жилых помещений в бизнес-центрах (пример – комплекс зданий Москва Сити), которые предъявляют надзорные и согласующие архитектурные органы к проектно-разрешительной документации застройщиков. Эти требования вынуждают застройщиков в проектной документации де-факто жилые помещения обозначать в качестве апартаментов, которые при государственной регистрации классифицируются как нежилые помещения. Таким образом, правовой статус апартаментов – нежилые помещения. С точки зрения потребителя категория «апартаменты» по своим потребительским качествам и свойствам сопоставима с категорией жилых помещений премиум/ бизнес-класса.
Идентификацию данного вида нежилых помещений как апартаментов предполагается осуществлять на основании следующих документов:
1. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности);
2. документы БТИ
3. акт оценки (в акте в описании объекта должно четко указывается назначение оцениваемого объекта – апартаменты).

Торговые помещения

Апартаменты

При приобретении нежилой недвижимости за счет кредитных средств отсутствует возможность регистрации обременения в пользу кредитора одновременно с регистрацией права собственности покупателя.
Это вызывает необходимость построения сложных многоэтапных схем сделок кредитования на приобретение нежилой недвижимости, позволяющих удовлетворять спрос на кредиты для данных операций с соблюдением требований по обеспеченности выдаваемых кредитов.

рамках Продукта должно быть физическое лицо. Заемщик не должен обозначать себя в заявлении-анкете как ИЧП во избежании пересечения функционала ДИК с функционалом ДКМБ.

Офисные и торговые помещения – 70%

Апартаменты – в соответствии с параметрами «Ипотека. Готовое жилье»

Офисные и торговые помещения – 20 лет

Срок кредитования

Коэффициент Кредит/Залог

г. Москва и Московская область – в соответствии с параметрами «Ипотека. Готовое жилье» (100%)

г. Санкт-Петербург и Ленинградская область – 90%

Остальные регионы – 80%.

связанные с приобретаемой недвижимостью

При недостаточности имеющегося у заемщика совокупного дохода могут учитываться доходы от сдачи приобретаемой недвижимости в аренду.

Титульное

Опция на выбор
заемщика:

Страхование жизни

Повышение процентной ставки на 0,5%

+

+

ЛИБО

При кредитовании на большие суммы заемщики сталкиваются с отказами страховых компаний осуществлять страхование жизни из-за невозможности осуществить перестрахование данных рисков в западных страховых компаниях или с высокими фактически «запретительными» тарифами. Учитывая изначально большие суммы кредитов по коммерческой ипотеке предусмотрена опция на выбор заемщика: страхование жизни или увеличение процентной ставки на 0,5% годовых.

Особенности расчета суммы кредита

УЗИ ДАР осуществляет верификацию ставки арендной платы, используемой для расчета арендного дохода по кредитам, превышающим: г. Москва и область – $4млн, г. Санкт-Петербург и область – $2 млн., остальные регионы – $1 млн.

Покупатель заключают Кредитный договор. Цель кредита – оплата приобретаемой недвижимости

1

Покупатель недвижимости

Продавец недвижимости

Покупатель и Продавец заключают Договор купли-продажи (либо предварительный договор купли-продажи), в котором в т.ч. указывается, что недвижимость передается в залог Банку. Передача ДКП на регистрацию права собственности и полная оплата стоимости недвижимости осуществляется не ранее регистрации Договора ипотеки данной недвижимости. Покупатель может оплатить за счет собственных средств часть стоимости недвижимости до регистрации Договора ипотеки (на усмотрение Покупателя)

2

ВТБ 24

Продавец недвижимости

Банк выдает кредит Покупателю. Кредитные средства перечисляются на счет покрытия по аккредитиву или закладываются в ячейку.

3

5

4

ВТБ 24

Банк и Продавец заключают Договор ипотеки приобретаемой недвижимости в обеспечение обязательств Покупателя по Кредитному договору

Покупатель недвижимости

Банк и Продавец подают на регистрацию Договор ипотеки недвижимости. Осуществляется регистрация Договора ипотеки недвижимости.

Покупатель недвижимости

ВТБ 24

недвижимости

На основании зарегистрированного ДИ и расписки о подаче на регистрацию ДКП Продавец получает доступ к кредитным средствам (осуществляется платеж по аккредитиву или доступ к ячейке).
Целесообразно на данном этапе предоставить доступ к части кредитных средств, а к оставшейся (меньшей) части средств доступ предоставить после регистрации права собственности Покупателя на недвижимость.

После регистрации ДИ Покупатель и Продавец заключают Дополнительное соглашение к ДКП, в котором указываются реквизиты зарегистрированного ДИ (либо заключают Основной ДКП с указанием реквизитов ДИ) и подают его на регистрацию права собственности Покупателя. Целесообразно сразу подписать акт приема-передачи недвижимости и Покупателю принять недвижимость.

Покупатель недвижимости

Продавец недвижимости

6

После регистрации права собственности Покупателя на недвижимость Покупатель предоставляет в Банк Свидетельство о праве собственности на приобретенную недвижимость

После регистрации права собственности Покупателя Продавец получает доступ к оставшемся кредитным средствам, причитающимся ему в счет оплаты недвижимости.

Филиал № 2558

Кемерово: Филиал № 4207

Нижний Новгород: Филиал № 5250

Новосибирск

Тюмень: Филиал № 7215

Санкт-Петербург

Чебоксары: Филиал № 2155

Хабаровск: ДО "Муравьева-Амурского" филиала № 2754

кредитования на Пилот – 14 сделок на общую сумму не менее $20 млн.

Качественные итоговые параметры Пилота

Срок Пилота – 4 месяца

Обобщение вариантов реализации сделок, допустимых к применению при полномасштабной реализации Продукта

Обобщение методик оценки платеже- и кредитоспособности заемщиков, предусматривающие возможность учитывать доходы от сдачи приобретаемой недвижимости в аренду

Согласование типовых условий сотрудничества Банка со страховыми компаниями в части страхования объектов нежилой недвижимости;
Согласование с оценочными компаниями типовых разделов отчетов об оценке, содержащих анализ арендных платежей

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ