Управление рисками при реализации проектов лизинга недвижимости презентация

недвижимости

ЛК АльянсРегионЛизинг (Москва)

ожидания - за первое полугодие 2007 года лизингодатели заключили договоров на сумму, превышающую общую сумму договоров за весь 2006 год. Объем нового бизнеса составил $16 млрд., а суммарный портфель лизинговых компаний - $33,5 млрд. При сохранении таких же темпов развития (с учетом ежегодного пика активности на рынке в четвертом квартале) объем нового бизнеса к концу года может составить около $35-37 млрд. Средняя сумма одного договора лизинга в первом полугодии 2007 года увеличилась примерно до 6,5 млн. руб. по сравнению с 4 млн. руб. в 2006 году. Объем полученных платежей лизинговыми компаниями за первое полугодие 2007 года составил $4,8 млрд. С учетом происходящего обычно увеличения суммы платежей во втором полугодии общий объем платежей, который получат лизинговые компании до конца 2007 года, должен составить около $11 млрд. Наиболее впечатляюще вырос объем профинансированных средств. Только за первое полугодие 2007 года он составил около $7,5 млрд. против $7,4 млрд. за весь прошлый год. При сохранении таких же темпов роста до конца 2007 года можно ожидать, что объем профинансированных средств за год составит не менее $17 млрд., а темпы прироста показателя за год -- около 130%.

Источник: Коммерсантъ

Объем новых лизинговых сделок со зданиями и сооружениями, млрд. руб.

ЛК АльянсРегионЛизинг (Москва)

По данным ассоциации Рослизинг

лизинговых компаний России.
Согласно исследованию, проведенному издательством Коммерсантъ, ГЛК АльянсРегионЛизинг по итогам 1-го полугодия 2007 г. занимает 17-е место по величине прироста лизингового портфеля в 2007 г.
В июле с.г. Лизинг Ревю признало ГЛК АльянсРегионЛизинг лидером рынка лизинговых услуг России в 2006 г. в сегменте: «Здания и сооружения».

ЛК АльянсРегионЛизинг (Москва)

и В, имевшаяся в 2006 г., в 2007 г. сохраняется, одновременно наблюдается заметное снижение доли вакантных площадей и, как следствие, рост арендных ставок, достигших в 2006 г. докризисного уровня 1998 г.
Объем вновь построенных и реконструированных офисных помещений классов А и В в 2006 г. составил примерно 975 тыс. кв. м(класс А - 22%, класс В - 78%). Таким образом, общий объем существующих офисов классов А и В в Москве на конец 2006 г. оценивался на уровне 5,3 млн. кв. м(класс А – 1,5 млн. кв. м, класс В - 3,8 млн. кв. м ).
Объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в 2007 г. прогнозируется на уровне 1,5 млн. м кв. (класс А - 40%, класс В - 60%). Ожидается, что в 2008 г. данный показатель составит 1,75 млн. кв. м(класс А - 43%, класс В - 57%).
На протяжении 2006 -2007г.г. продолжает сохраняться устойчивый рост спроса на офисные помещения различной классности. Вследствие недостатка предложения довольно высок процент сделок предварительной аренды и продажи (в 2006г. сделки «предварительной» аренды и продажи охватили около 43% общего объема арендованных и купленных площадей.
В условиях растущего спроса и ограниченного предложения в 2007г. продолжился общий рост средних базовых арендных ставок (15-17% - для офисов класса А и 8-12% для офисов класса В).
Средние ставки аренды и цены продажи в 2007г.

классов А и В оценивается в 1,8 – 2,0 млн. кв. м и формируется за счет российских и международных логистических операторов, крупных торговых сетей, дистрибьюторов, производителей бытовой техники, печатной продукции и канцелярии, автомобильных компаний и др. Высокий уровень спроса обуславливает низкий уровень вакантных площадей. Для складских помещений класса А этот показатель составляет 0,5%, для класса В – 2,5-4%.
Ставки аренды:

Существенное влияние на рост ликвидности складской недвижимости оказывает рост цен на земельные участки. В настоящее время такие факторы, как направление и транспортная доступность приобретают большее значение при выборе земельного участка, чем удаленность от МКАД. В 2006 г. рост цен на земельные участки составил около 25-35%.
Спрос и рыночная стоимость земельных участков зависят от таких факторов как: расположение участка, категория земель, их целевое назначение и разрешенное использование, наличие обременений.
Рыночные цены на землю под складскую застройку без коммуникаций (для участков больше 10 га):

г., вызванный высокими ценами на традиционные экспортируемые товары, ростом объемов заимствований компаний за рубежом и резким увеличением иностранных инвестиций, косвенно обусловил дальнейшее повышение доходов населения и расширение масштабов потребительского рынка
Предложение площадей в профессиональных торговых центрах расширялось в прошедшем году столь же динамично, как и ранее. Было открыто 11 комплексов общей площадью 865 700 кв. м с торговой площадью 377 900 кв. м, таким образом, прирост объема торговых площадей за 2006 г. составил 30%.
Дальнейшее развитие получает тенденция сегментации рынка торговой недвижимости, сопровождающаяся повышением ставок аренды в профессиональных объектах с хорошим местоположением. Данная тенденция затронула и город - миллионники с близким к насыщению рынком торговой недвижимости.
Появлению новых перспектив развития рынка торговой недвижимости Москвы может способствовать начало строительства Четвертого Транспортного Кольца. Создание новой магистрали, скорее всего, улучшит транспортную обстановку в периферийных районах города, что расширит зоны обслуживания как существующих, так и проектируемых комплексов. Кроме того, поскольку Кольцо частично проходит через промышленные зоны, оно откроет доступ к новым крупным территориям под застройку. В целом развитие ситуации будет похоже на то, что происходило и происходит с Третьим Транспортным Кольцом, давшим мощный стимул для развития прилегающих к нему территорий.
Стремительный рост благосостояния в последние несколько лет коснулся не только двух столиц, но и обусловил усиление девелоперской активности в крупных и средних региональных центрах.
Активное развитие региональных рынков торговой недвижимости, обусловило приближение к насыщению рынков ряда городов - миллионников (Казань, Екатеринбург) и, как следствие, увеличило привлекательность городов - полумиллионников для девелоперов и ритейлеров.

вероятность возникновения потерь, убытков, недопоступлений планируемых доходов, недополучения ожидаемой прибыли.
Управление рисками – это процесс идентификации и анализа возможных рисков, а также принятия мер по их снижению. Управление рисками направлено на достижение баланса между затратами на защиту компании от рисков и расходами, которые она может понести под воздействием следствий этих рисков.
Конечная цель риск менеджмента заключается в получении наибольшей прибыли при оптимальном, приемлемом для предпринимателя соотношении прибыли и риска.

– ожидаемые потери
UL (Unexpected Loss) – неожиданные потери
PD (Probability of Default) – вероятность дефолта (среднегодовая)
EAD (Exposure at Default) – величина средств под риском (равна сумме неоплаченных лизинговых платежей)
Одной из основных задач в оценке риска является задача вычисления вероятности дефолта лизингополучателя или поставщика (PD). На данный момент, на практике возможно применять лишь метод, основанный на качественной и количественной оценке рейтинга лизингополучателя по его внутренним финансовым показателям и особым бизнес -факторам. Остальные методы, основанные на информации о дефолтах лизингополучателей за значительный период времени, в настоящее время применять крайне затруднительно ввиду отсутствия такой статистической информации.
Для расчета риска портфеля из n договоров, необходимо также учитывать вероятность реализации риска одновременного дефолта лизингополучателей x и y, в свою очередь зависящую от коэффициента обратной математической корреляции между дефолтами λ, что крайне затруднительно при значительном количестве лизингополучателей – n.
Формула расчета вероятности дефолта:

ухудшения финансового состояния лизингополучателя, в т.ч. в результате банкротства лизингополучателя.
Минимизация данного риска осуществляется путем качественного проведения АФХД потенциального лизингополучателя, построения достоверного бизнес-плана и экономической модели на основании необходимого и достаточного комплекта документов. Построение прогнозов движения денежных средств лизингополучателя должно строиться с учетом некоторой специфики лизинговой сделки, предметом которой является недвижимое имущество (например, не следует забывать о НДС, подлежащем уплате лизингополучателем при аренде/субаренде земельного участка, занятого предметом лизинга, у лизингодателя).
В ходе оценки своих предпринимательских рисков лизингодатель должен учитывать все риски, существующие в деятельности лизингополучателя (коммерческие риски, риск снижения доходности, отраслевой риск, инновационный риск, процентный риск, региональный риск и пр.) на момент заключения сделки и прогнозировать вероятность их воздействия на проект в будущем (на протяжении срока лизинга).
Минимизация воздействия следствия предпринимательских рисков может также достигаться за счет упрощения механизмов реализации лимитированных операций (применительно к лизингу недвижимости, это означает упрощение процедур заключения лизинговых сделок с относительно недорогими и ликвидными объектами недвижимости, по аналогии с ипотечным кредитованием).
Важность минимизации предпринимательских рисков лизингодателя также обусловлен значительной продолжительностью срока реализации лизинговой сделки с недвижимостью.

возврату предмета лизинга лизингодателю в случае расторжения договора лизинга.
Полностью устранить данный риск невозможно, однако он может быть минимизирован путем в результате тщательной проверки добросовестности лизингополучателя, детальной проработки юридической стороны лизинговой сделки.
Для сокращения сроков возврата лизингодателю имущества переданного в лизинг при расторжении договора лизинга условиями договора лизинга целесообразно предусматривать возможность одностороннего отказа лизингодателя от исполнения договора при совершении лизингополучателем определенных нарушений (перечисленных в договоре).
Исполнение обязательств лизингополучателя по возврату полученного в лизинг имущества можно также обеспечивать за счет включения в условия договора лизинга положений о неустойке, тем более что право на получение неустойки в подобных ситуациях прямо предусмотрено ст. 622 ГК РФ и п. 6 ст. 17 Закона о лизинге.
Для минимизации воздействия следствия данного риска следует обеспечить качественную судебную защиту лизингодателя при рассмотрении спора о возврате арендованного (переданного в лизинг) имущества, для чего необходимо верно формулировать предмет иска, учитывая особенности реализации процедур исполнительного производства по исполнительным документам неимущественного характера.

актив.
Невозможность быстрой реализации предмета лизинга (по расторгнутой лизинговой сделке) может быть следствием: воспрепятствования лизингополучателем в возврате имущества, являющегося предметом расторгнутого договора лизинга (о чем говорилось выше), необходимостью снятия обременений в виде долгосрочной аренды (лизинга) и ипотеки (в пользу кредитора лизингодателя), зарегистрированных ФРС РФ, наличия несогласованных перепланировок объекта недвижимости.
Кроме того, снижение ликвидности предмета лизинга может быть следствием реального снижения рыночной стоимости данного актива, произошедшего под влиянием последствий каких-либо объективно либо субъективно непредвиденных событий (реализация и изменение градостроительного плана, изменение инфраструктуры, возникновение дефицита энергоресурсов, политические изменения и пр.).
Минимизация данного риска достигается предельно качественной оценкой ликвидности предмета лизинга и общей концепции девелоперского проекта. Учитывая определенную сложность объектов недвижимости, как предметов оценки, отсутствие на рынке полных аналогов данных активов, к оценке ликвидности объектов недвижимости, а также всего проекта в целом целесообразно привлекать специалистов и консультантов в сфере коммерческой недвижимости, соблюдая при этом баланс соотношения между затратами на защиту компании от рисков и расходами, которые она может понести под воздействием следствий этих рисков.
На снижение минимизации настоящего риска также влияет детальная проработка положений договора лизинга, регулирующих проведение перепланировки и ремонта предмета лизинга, а также своевременный и периодический мониторинг предмета лизинга.
На ликвидность предмета лизинга безусловно влияет и вид права лизингодателя в отношении земельного участка, занятого объектом недвижимости.

необходимых для нормальной эксплуатации предмета лизинга (например, для введения энергоустановки, установленной на объекте, в эксплуатацию, для приведения прилегающей территории в порядок в соответствии с требованиями муниципалитета и пр.), а также расходов для возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений предмета лизинга (если по условиям договора лизинга лизингополучатель имеет право на возмещение стоимости произведенных им с согласия лизингодателя неотделимых улучшений).
Условия договоров, регулирующих отношения лизингодателя, лизингополучателя и прочих участников лизинговой сделки, необходимо формулировать таким образом, чтобы финансирование рисков непредвиденных и дополнительных затрат передавалось соответствующим контрагентам лизингодателя.
Для поддержания приемлемой ликвидности предмета лизинга в заключаемые договоры необходимо включать правовые конструкции обеспечения объекта недвижимости энергоресурсами и прочими коммуникациями, предусматривая при этом соответствующие механизмы возмещения затрат, необходимых для достижения данных целей.
При структурировании сделки необходимо учитывать предстоящие затраты, необходимые для оформления земельных отношений лизинговой компании с прежним собственником земельного участка, занятого предметом лизинга, а также с лизингополучателем.
Все затраты по обустройству территории, прилегающей к предмету лизинга. а также иные затраты, необходимые для содержания предмета лизинга в определенном состоянии, должны быть возложены условиями договора лизинга на лизингополучателя.
Учитывая относительно высокую стоимость неотделимых улучшений, как правило производимых лизингополучателями, необходимо детализировать в условиях договора лизинга критерии отнесения улучшений к неотделимым.
Для минимизации финансовых потерь, возникающих при расторжении договора лизинга, целесообразно предусматривать условиями договора лизинга. что стоимость неотделимых улучшений, произведенных лизингополучателем, последнему при расторжении договора не возмещается вне зависимости от того – давал свое согласие лизингодатель на их проведение или нет

радиоактивные загрязнения и т.д.)
Риски, возникающие вследствие стихийных бедствий (землятресений, наводнений, смерчей и пр.), а также их последствий
Риски из-за противоправных действий третьих лиц (вандализм, хулиганство, умышленное уничтожение чужого имущества)
Риск падения на застрахованное имущество пилотируемых летающих объектов или их обломков
Риск наезда наземных транспортных средств

Совокупность вероятных событий, на случай наступления которых производится страхование.
Учитывая значительные стоимость реализуемых лизинговых проектов к выбор страховщика следует подходить с особой тщательностью.
Как правило, страхование осуществляется от следующих видов рисков:

реализации данных проектов и их высокая стоимость, требуют использования относительно дешевых кредитных средств (валютные кредиты продолжают оставаться более дешевыми по сравнению с рублевыми), кроме того, кредитные организации пока охотнее кредитуют «долгие» проекты именно валютными кредитами. Кроме того, цена большинства объектов, предлагаемых на рынке к продаже, как правило, выражена в валютном эквиваленте.
Валютный риск – это риск, связанный с неблагоприятным изменением курсов валют, и, в первую очередь, это так называемый риск перевода.
Риск перевода имеет бухгалтерскую природу и связан с отличиями в учете активов и пассивов в иностранной валюте.
При оценке и минимизации валютных рисков при подготовке и реализации проектов лизинга недвижимости необходимо учитывать последствия мультивалютности договоров, заключаемых в рамках данных сделок (привлеченного в валюте кредита может не хватить на оплату предмета лизинга, цена которого выражена в валютном эквиваленте; лизинговых платежей, исчисленных в рублях, может не хватить на покрытие текущих затрат по сделке и т.д.).
Также необходимо учитывать бухгалтерские и налоговые последствия «привязки» договоров, заключаемых в рамках всей лизинговой сделки, к валютным эквивалентам. Это прежде всего возникновение суммовых и курсовых разниц. Кроме того, для обеспечения полного «гашения» привлеченного кредита и «закрытия» остаточной стоимости предмета лизинга (при ее относительно большой величине), учитывая различие величин реальных и условных амортизационных отчислений, «зашитых» в валютном расчете лизинговых платежей необходимо предусматривать в условиях договора лизинга специальные расчетные оговорки, обеспечивающие расчет выкупной стоимости предмета лизинга в размере достаточном для исполнения кредитных обязательств лизинговой компании и покрытия фактических бухгалтерских затрат (остаточной стоимости).

относительной технологической сложности реализации данных проектов (в т.ч. их документального и юридического оформления).
Заключается он в вероятности возникновения потерь, вызванных ошибками или несовершенством процессов и систем в организации сделки, ошибками и недостаточной квалификацией персонала.
Минимизировать данные риски можно за счет передачи ряда бизнес-процессов (реализация которых требует специальных познаний), на аутсорсинг профессиональным экспертам, либо за счет привлечения в свою команду специалистов соответствующей квалификации.
Положительно на снижении операционных рисков отразятся следующие мероприятия: внедрение четких регламентов реализации сделок, обучение персонала, занимающегося реализацией бизнес-процессов по операциям лизинга с недвижимостью, создание рабочих групп (руководитель проекта, юрист, менеджер проекта, финансовый аналитик, рисковик, сотрудник бухгалтерии), организация взаимодействия с соответствующими государственными органами (ФНС РФ, ФРС РФ ), организация четкого и правильного документооборота.
Существенного снижения операционных рисков при реализации операций лизинга с недвижимостью можно добиться путем создания в структуре «зарабатывающего» блока лизинговой компании подразделения лизинга недвижимости, собрав в нем специалистов с необходимыми знаниями и умениями.

остро характерен для операций лизинга с недвижимостью на всех этапах реализации данных сделок.
Настоящий риск заключается в вероятности возникновения убытков непредвиденного законодательного регулирования и/или отсутствия единообразной правоприменительной практики.
Действующее законодательство, регулирующее порядок заключения и государственной регистрации сделок с недвижим имуществом не учитывает специфики лизинговых сделок, особенностей правовой конструкции данных сложных сделок, что увеличивает вероятность убытков лизингодателя, возникающих вследствие невступления договора лизинга в законную силу.
Регистрирующие органы не имеют четких методик проведения регистрационных действий в отношении сделок лизинга с недвижимым имуществом. что на практике приводит к проволочкам, отказам и приостановлениям в регистрации, а также к различным злоупотреблениям со стороны должностных лиц регистрирующих органов. Разъяснения, приводимые ФРС РФ по поводу порядка государственной регистрации договора лизинга с недвижимым имуществом (в частности, на сайте ФРС РФ по адресу: http://www.rosregistr.ru/index.php?menu=6500000000&id=1309), только усложняют регистрационные процедуры договора лизинга, т.к. одновременно содержат ссылки на противоречащие друг другу нормативные акты.
При заключении договора лизинга с недвижимым имуществом, необходимо учитывать положения законодательства, регламентирующие общность судьбы объекта недвижимости и земельного участка им занятого, не забывая при этом, что земельные участки, как неамортизируемый актив, в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона о лизинге, не могут быть предметом лизинга, вследствие чего они должны передаваться во временное пользование лизингополучателя по другому договору (аренды, субаренды).
В соответствии с п. 5 ст. 83 НК РФ организация подлежит постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения недвижимого имущества, принадлежащего ей на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Неисполнение обязанности по постановке на учет в налоговом органе влечет применение к налогоплательщику мер ответственности, установленных раздело VI НК РФ. Кроме того, установленные формы свидетельств о постановке на учет в налоговом органе, создают определенные затруднения при определении реквизитов уплаты налога на имущество в случае множественности самостоятельных объектов недвижимости, принадлежащих лизингодателю и находящихся на территории одного налогового органа, т.к. само свидетельство не содержит идентифицирующих признаков объекта недвижимости (там есть только КПП).

путем, и финансированию терроризма, создает дополнительный риск убытков (в виде штрафов, безосновательно взыскиваемых Росфинмониторингом) при заключении самого договора лизинга и сопутствующих ему договоров. предметом которых является недвижимое имущество. Согласно п. 1.1. ст. 6 Федерального закона от 07 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее. Вместе с тем фактическое действие, определяющие момент извещения Росфинмониторинга о совершении сделки с недвижимым имуществом законодательно не урегулирован. Согласно разъяснениям Росфинмониторинга фактом, определяющим момент наступления обязательств лизинговой компании по информированию Росфинмониторинга, является момент заключения сделки с недвижимым имуществом. Однако момент заключения сделок с недвижимым имуществом, который совпадает с моментом государственной регистрации данных сделок, всегда находится вне сферы влияния лизинговой компании. Достаточно трудно точно предсказать дату государственной регистрации договора лизинга недвижимости или договора ипотеки, переданных для проведения регистрационных действий в соответствующее подразделение ФРС РФ.

Москва, 25 октября 2007 г.

Сиченков Дмитрий Николаевич
Первый заместитель генерального директора
ЛК АльянсРегионЛизинг (Москва)
105082, Москва, ул. Почтовая Б., д. 36 стр. 5
+7 (495) 380-30-54
sichenkovsichenkov@sichenkov@arleasingsichenkov@arleasing.sichenkov@arleasing.ru
www.arleasing.ru