Тема 6. Операции с недвижимым имуществом. презентация

приобретения и утраты прав на недвижимость.
3. Купля-продажа недвижимости.
4. Возможности признания недействительности сделок.
5. Регистрация сделок с недвижимостью.

меняется его правовой статус и каждое такое изменение мы будем называть операцией с недвижимостью. Типы операций показаны в таблице 1.

договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая ведомственный (как правило, бесплатно).
К этому виду операций может быть также отнесена бесплатная (по норме) или платная (сверх норматива) передача в собственность граждан на добровольной основе земельных участков, выделенных им ранее для целей садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства.
При этом реализуются различные формы приватизации — индивидуальная, общая долевая (семья), общая совме­стная, долевая (коммунальная квартира).

(ордеров); эта операция обеспечивает обмен права пользования на равноценное право пользования;
операция (сделка по договору) между нанимателем помещения (имеющим только право пользо­вания) и собственником; эта операция обеспечивает обмен права пользования па право собственности, с регистрацией сделки и права собственности.
В отличие от операции обмена, мена предусматривает сделку по договору типа договора купли-продажи между собственниками объектов — с оформлением и регистрацией прав собственности.

одного субъекта права к другому.
Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

денежной суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) — с возможностью реали­зации пожизненной ренты предоставлением средств на содержание в иной форме (содержание с иждивением). В этой операции осуществляется обмен правомочий собственника на правомочия получателя средств на проживание.
По договору аренды осуществляется передача имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

нанимателю во временное владение и пользование для проживания за плату.
В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фон­дов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг.
В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормиро­вания размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

оснований для приобретения и утраты прав пользования, владения и распоряжения недвижимостью.

индивидуального дома; о строительстве коллективного жилого дома;
• на основании свидетельства: о регистрации права собственности; о передаче приватизированно­го земельного участка или жилья; о праве наследования; о праве на долю в общем имуществе; о полной выплате пая в ЖСК;
• на основании решения суда: о разделе имущества; о праве собственности

решением, о предоставлении жилой площади; о предоставлении места в общежитии; о предос­тавлении земельного участка бесплатно (по норме) или за плату (сверх нормы) в наследуемое владение или постоянное пользование.
Основаниями для прекращения права собственности являются (табл. 2).

в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

включая права расходования, передачи и уничтожения объекта);
платежи покупателя продавцу — одномоментные или с рассрочкой (в общем случае — под проценты);

и физической судьбой объекта);
платежи покупателя продавцу — аналогично случаю с продажей права арендатора;

от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом пе­редачи объекта или его частей в субаренду),
платеж покупателя продавцу — единовременный (при аренде с субарендой — в режиме регулярных арендных платежей).

по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различа­ют аукционы открытый и закрытый.
Конкурсом называется способ продажи, предусматривающий предложение покупателем макси­мальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инве­стиционных программ).
Под тендером понимается конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осущест­вляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

направленные на установление, изменение, передачу или прекращение прав на недвижимое имущество. Управляющие недвижимостью должны обращать внимание на возможности признания сделки недействи­тельной.

она совершена лицами правоспособными (имеющими гражданские права) и дееспособными (способными приобретать и осуществлять права, создавать и исполнять обязанности);
• форма сделки — письменная, зарегистрированная в едином реестре и удостоверенная нотариаль­но (если это необходимо, регистрируются все сделки, нотариально заверяются только рента и отчуждение объектов в общей совместной собственности различных лиц);
• действия лиц соответствуют их воле.

относительно фактов и обстоятельств, влияющих на условия договора);
• обмана (создание ложного представления об условиях договора);
• насилия или угрозы насилия (физическое или психологическое принуждение личности);
• использования тяжелых обстоятельств (договор на крайне невыгодных условиях);
• злоупотребления влиянием (служебное или родственное соподчинение). Из сказанного следуют и признаки признания сделки недействительной.

влечет юридических последствий),
• ничтожная (недействительна с самого начала, т.к. совершена с нарушением законов),
• мнимая (реализована без намерения создать правовые последствия, например: дарение или куп­ля-продажа с целью укрытия от конфискации или взыскания кредиторов),
• притворная (прикрывает другую сделку, например: дарение вместо купли-продажи, арендная плата вместо заработной платы, договор совместной деятельности вместо договора аренды).

с возвращением друг другу всего переданного и полученного;
Односторонняя реституция: добросовестный участник получает все, что ему принадлежало, недобросовестный — теряет все (в доход государства);
Никакой реституции — при умышленных действиях обеих сторон все переходит в собственность государства.

распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта);
платежи покупателя продавцу — стартовые по результатам торгов права заключения договора (если ставка арендной платы ниже рыночной) и регулярные — по договору в течение всего срока дей­ствия последнего;

и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.
Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации.
Порядок регистрации и основания отказа в ней определяются законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1).

в том, что она:

- представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
- является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
- проводится на всей территории России по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- дату государственной регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав;
- осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде, арбитражном суде.
Государственная регистрационная палата, осуществляющая государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязана: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК).

и отвечающих требованиям названного Закона, их регистрации,
проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки,
установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости,
других оснований для отказа или приостановления регистрации прав.

недвижимостью допускается по Закону только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином государственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов (ст. 13 Закона).

этом, а регистрация договоров и иных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности.

и сделок с ним служат:
акты органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции;
договоры и другие сделки с недвижимостью,
свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные решения и др.
Обязательным приложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.