Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков презентация

Секция №4: «Загородная недвижимость»

Докладчик: директор консалтинговой фирмы «Урал-Гермес» (г.Екатеринбург) Засухин А.И.

на разной стадии строительства

2

Вопросы, которые встают перед девелопером

Что делать в этих условиях?

Как поднять конкурентоспособность своего коттеджного поселка?

Как выжить в кризис?

А может быть кризис – удобный момент для развития проекта?

Пострадали коттеджные поселки, находящиеся во всех фазах своего развития

в стадии проектной и концептуальной проработки

действующие объекты

Кризис – несомненно, проблема, но, может быть, это удобный момент и для развития компании на рынке загородного жилья?!

3

В китайском языке слово «кризис» обозначается двумя иероглифами.
Один означает проблему, второй – развитие.

Кризис можно воспринимать как тест менеджмента компании на профессионализм и умение приспосабливаться к новым экономическим условиям функционирования.

развитие

проблема

недооценка существующих постоянных характеристик участка (месторасположение, транспортная доступность, экология, ландшафт и др.)

переоценка роли PR-технологий

недостаточно продуманная или просто плохая экономика проекта

неправильная оценка рисков по проекту в том числе макроэкономических

На этапе экстенсивного роста рынка КП развитие его происходило, в основном, количественно.
Качественной проработки концепций КП не произ-водилось.

недостаточный уровень профессионализма управляющих компаний и др.

Понятие реконцепции коттеджного поселка

5

Реконцепция связана с комплексным анализом разделов существующей концепции коттеджного поселка, возможной их ревизией и подготовке на этой основе принципиально новой или модернизированной реконцепции

Хорошо подготовленная реконцепция должна непременно носить комплексный характер

площади земельных участков, планирование территории

типы домов, площадные характеристики, архитектура

материал строительства, технологии строительства

инженерные коммуникации, благоустройство территории

социально-бытовая инфраструктура коттеджного поселка

стратегия продаж домов, политика ценообразования и др.

стратегия финансирования строительства

Хорошо подготовленная концепция может содержать до 30 и более тщательно проработанных разделов

Базовая основа правильной концепции – объективный маркетинговый анализ, который, в общем виде, может включать в себя:

оценку постоянных факторов месторасположения коттеджного поселка

оценку экономической ситуации в стране и перспективы ее развития

наличие и полнота концептуального описания КП

уровень соответствия представленного описа-ния современным тенденциям, выявленным на рынке загородной недвижимости

уровень проработки в концепции современных технологий коттеджного домостроения

уровень целевой ориентации проектируемых КП на слои населения

степень оригинальности концепции, ее новизна для рынка, наличие бизнес-плана

уровень развития социально-бытовой и инжене-рной инфраструктуры и др.

При проведении анализа принимались во внимание следующие основные моменты:

Консервативный подход

9

минимизация всех издержек

минимизация или свертывание активных программ продвижения КП

выжидательная политика

разработка реконцепции

внедрение реконцепции в жизнь

анализ проблем и ошибок

репозиционирование (коррекция или смена целевой аудитории КП)

ременеджмент (совершенствование работы УК)

реинжиниринг (изменение технологий строительства, используемых материалов, инженерных сетей и др.)

респециализация (коррекция или смена идеи КП)

Частичная реконцепция может включать один или несколько моментов из перечисленных выше

редевелопмент (использование земельного участка КП под другие виды жилой или коммерческой недвижимости)

Проблемы, решаемые в процессе проведения реконцепции

оптимальной структуры финансирования

оптимальной стратегии продаж

оптимальной экономической модели проекта

1

Типичная блок-схема проведения реконцепции коттеджного поселка

11

Комплексная диагностика концепции КП

Выбор стратегий и методов «лечения» концепции

Разработка реконцепции КП

Внедрение реконцепции

Вывод КП с новой конку-рентоспособной концепцией на рынок

Анализ факторов внутренней среды

Анализ факторов внешней среды (макро и микро)

оптимизация применяемых строительных технологий и материалов со смещением приоритетов к более экономичным

оптимизация необходимых объектов инфраструктуры КП

продажа участков без подряда

изменение стратегии и структуры продаж домовладений

уменьшение размеров земельных участков и площадей домов

изменение стратегии и структуры финансирования строительства КП

оптимизация концепции с опорой на реальные условия месторасположения поселка и имеющийся спрос

оптимизация стратегии продвижения КП на рынке и др.

Реконцепция обязательно должна носить комплексный характер

В заключение, еще раз обращаем Ваше внимание

13

Технология разработки системных реконцепций коттеджных поселков в условиях кризиса должна проводиться на всех стадиях развития проекта: создание концепции, разработка проекта, строительство объекта, стадия реализации

14