ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА СЧЁТ СРЕДСТВ МЕЖДУНАРОДНЫХ ПАЕВЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ презентация

Кусков, CFA, FRM
Управляющий директор
Thor Real Estate Management, LLC
(Нью-Йорк – Москва)

27 сентября 2006 г.
Конференция «Коммерческая недвижимость: финансирование строительных проектов»
г. Екатеринбург, Атриум Палас Отель

отбор
объектов инвестирования, текущий контроль за реализацией проектов;
подготовка ежегодной отчетности инвесторам Фонда

Банк-
депозитарий

Хранение денежных средств, полученных от размещения акций (паев)
Фонда

Администратор

Подсчет чистой стоимости активов (NAV) фонда; оформление покупки
и продажи инвесторами паёв Фонда

Международная
оценочная компания

Продвижение Фонда среди инвесторов; распространение информации о
новых инвестиционных возможностях Фонда путем организации
roadshows и презентаций

Авторизованный
маркетинговый агент

Независимая оценка активов по международным стандартам оценки

Юридическая
фирма

Подготовка документации (если требуется), юридическое оформление
сделок с активами

Аудиторская
компания

Ежегодный аудит по стандартам отчетности IAS/US GAAP

в т.ч. Фонда Фондов Thor Real Estate Master Fund

Юрисдикция Мастер-фонда и оффшорного Фидер-фонда - B.V.I., американского Фидер-фонда - США
Фонд как юридическое лицо принадлежит девелоперу на 100%
Управляющая компания принадлежит девелоперу на 90%. 10-49% принадлежит группе THOR для осуществления мониторинговых функций, и данная доля растёт на 1% с каждым привлечённым Группой THOR миллионом долл. вплоть до 49% без одной акции
Инфраструктура: Депозитарий фонда – J.P. Morgan Chase Bank (Нью-Йорк), Оценщик – American Appraisal (Москва), Аудитор – PricewaterhouseCoopers (Москва)
Ликвидность (периодичность входа, выхода, оценки активов и подсчёта Ч.С.А.) - квартальная
Плата за управление, взимаемая управляющей компанией – 0,5% в квартал от объёма активов фонда и 20% прибыли (с учётом «принципа ватерлинии»)
Первоначальная стоимость пая - $1 000 при минимальном объёме подписки в 10 паёв (через систему интегральных счетов)
Период замыкания инвестиций – 3 года (после первого года можно получить 50% вложенных средств, после второго – 80%, и после третьего года уже можно продать фонду паи назад по Ч.С.А., т.е. по изначальной цене + инвестиционный результат)

в СНГ системы «региональных» фондов недвижимости

Калининград

Московская область

Казань

Сочи

Ставрополь

Екатеринбург

Новосибирск

Иркутск

Абакан

Китай

ФОНД ФОНДОВ THOR

Россия
и СНГ

Европа

США

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

Омск

Казахстан

Уфа

Краснодар

США

Управляющий Программы THOR GUARANT, Thor Real Estate Management, вкладывает средства инвесторов в высокоприбыльные девелоперские проекты посредством покупки (через фидерный Фонд THOR GUARANT) паёв Мастер Фонда Thor Real Estate Master Fund (Фонда Фондов).
Он, в свою очередь, вкладывает вышеука-занные средства в паи других международных фондов недвижимости, созданных Группой THOR на BVI и в США совместно с девелоперами и финансовыми группами из России, СНГ, Китая, ОАЭ, США и других стран.
Региональные фонды далее вкладывают средства клиентов в высокодоходные, быстро реализуемые проекты недвижимости в соответствую-щих регионах мира и СНГ при плотном техническом надзоре и сметно-бухгалтерс-ком контроле за ходом их реализации со стороны Инвестиционного Управляющего, а также его инженерно-строительного агента («Тор Инжиниринг») и агента по реализации («Тор Риэлти»)

И

Н

В

Е

С

Т

О

Р

Ы

$

$

$

$

$

$

$

$

$

ФОНД THOR GUARANT

(Фидер – Фонд)

Интегральный счёт

$

МАСТЕР ФОНД THOR

(Фонд Фондов)

$

Управляющая компания
THOR REAL ESTATE MANAGEMENT LLC

Упра вле ние

РЕ

ГИ

ОН

АЛЬ

НЫЕ

ФОН

ДЫ

$

$

$

$

$

$

$

П

Р

О

Е

К

Т

Ы

Н

Е

Д

В

Ж

И

М

О

С

Т

И

И

«Тор Инжиниринг»

ГРУППА THOR

Предварительная экспертиза и последующий
технический надзор и сметно-бухгалтерский контроль

100%

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

«Тор Риэлти»

100%

Предварительная экспертиза и и последующий
контроль за реализацией

25.09.2006

1) Tatarstan Real Estate Fund – 1
2) First Siberian Real Estate Fund – 7
3) Baikal Real Estate Fund – 1
4) Baltamerican Realty Fund – 2
5) European-Asian Real Estate Fund – 3
6) Sakha Development Fund – 8
7) Irtysh Real Estate Fund – 7
8) Konsta Real Estate Properties Fund – 4
9) Kazakh American Real Estate Fund – 3
10) Urals Development Fund – 1
11) South Russian Real Estate Fund – 3
12) City Land Realty Fund – 1
13) Самостоятельные проекты – 20

ИТОГО: 61 проект

1

Сочи 2

Екатеринбург 3

Иркутск 1

Абакан 7

Омск 2

Казахстан 3

Уфа 1

Краснодар 3

ФОНД ФОНДОВ THOR

МО 6

Новосибирск 6

Ставрополь 4

США 5

Количество проектов, рассмотренных Инвестиционным Управляющим Thor Real Estate Master Fund по состоянию на 25.09.2006

Fund

Устойчивое финансовое состояние, опыт и прочная репутация девелопера в своём регионе
Компактные масштабы проекта: до 10 млн. долл.
Приемлемая ожидаемая доходность: IRR = 35-45% годовых, без учёта динамики цен на недвижимость
Ускоренные сроки строительства: 12-20 месяцев до полной сдачи объекта
Благоприятная конъюнктура и динамика рынка на данный тип недвижимости в регионе
Юридическая прозрачность и чистота проекта; понятные и контролируемые риски
Высокая степень предварительной проработанности проекта: наличие чёткого коммерческого предложения, бизнес-плана, землеотвода, полного пакета ИРД

коммерческая перспективность проекта ввиду насыщенности рынка, низкого платёжеспособного спроса населения и т.п.
Неудачные планировки помещений; невозможность их модификации
Несоответствие земельного участка целевому назначению проекта
Отсутствие инженерных коммуникаций
Отсутствие инвестиционного контракта или иным образом оформленных финансовых взаимоотношений с местными органами власти
Превышение данных строительной сметы над предложенной инвестиционной стоимостью проекта
Неблагоприятная административная и политическая обстановка в регионе инвестирования

в предоставлении необходимой для анализа информации
Неудовлетворительные масштабы проекта
Отсутствие необходимых проектных согласований и низкая вероятность их получения в обозримом будущем
Высокие юридические риски; объективные трудности с переоформлением исходно-разрешительной документации

Estate Master Fund

Выкуп 100% акций (долей) компании-застройщика

Простое товарищество, соинвестирование, долевое участие

Займы под залог ликвидных активов застройщика

Фонда

Юрисдикция с ДИДН*

РФ

КСН 2

КСН 3

Проектная компания

дивиденды

дивиденды

проценты

проценты

Инвестиционная стоимость проекта:
$ 2 900 000

Ожидаемый срок реализации:
20 месяцев (с учётом проектирования)

Начало финансирования:
февраль 2006 г.

Текущее состояние:
подготовка строительной площадки к строительно-монтажным работам, структурирование отношений с генподрядчиком

офисом в г. Ставрополе

Инвестиционная стоимость проекта:
$ 6 700 000

Ожидаемый срок реализации:
15 месяцев

Начало финансирования:
май 2006 г.

Текущее состояние:
Строительно-монтажные работы

Дмитровскому направлению (МО, 41 км МКАД, вблизи горнолыжного курорта Сорочаны)

Инвестиционная стоимость проекта:
$ 20 000 000

Ожидаемый срок реализации:
2 года

Начало финансирования:
август 2006 г.

Текущее состояние:
Снос зелёных насаждений, разработка эскизного проекта, структурирование сделки по финансированию

шоссе (41 км МКАД, вблизи горнолыжного курорта Сорочаны)

Инвестиционная стоимость проекта:
$ 10 000 000

Ожидаемый срок реализации:
2 года

Начало финансирования:
август 2006 г.

Текущее состояние:
Разработка эскизного проекта, структурирование сделки по финансированию

(East Village, Manhattan)

Инвестиционная стоимость проекта:
$ 9 700 000, в т.ч. $ 3 000 000 – стоимость реконструкции

Ожидаемый срок реализации:
18 месяцев

Начало финансирования:
апрель 2006 г.

Текущее состояние:
начало строительно-монтажных
и реставрационных работ

6 290 600, в т.ч. $ 2 147 000 – стоимость СМР

Ожидаемый срок реализации:
28 месяцев, в т.ч. СМР –
18 месяцев

Начало финансирования:
июнь 2006 г.

Текущее состояние:
проектные работы

стоимость проекта:
$ 56 500 000, в т.ч. $ 21 900 000 – стоимость СМР

Ожидаемый срок реализации:
21 месяц

Начало финансирования:
июль 2006 г.

Начало СМР:
сентябрь 2006 г.

Кусков, CFA, FRM
Управляющий директор
Thor Real Estate Management, LLC
(Нью-Йорк – Москва)

27 сентября 2006 г.
Конференция «Коммерческая недвижимость: финансирование строительных проектов»
г. Екатеринбург, Атриум Палас Отель