Презентация на тему ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА СЧЁТ СРЕДСТВ МЕЖДУНАРОДНЫХ ПАЕВЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА СЧЁТ СРЕДСТВ МЕЖДУНАРОДНЫХ ПАЕВЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Евгений Кусков, CFA, FRM
Управляющий директор
Thor Real Estate Management, LLC
(Нью-Йорк – Москва)

27 сентября 2006 г.
Конференция «Коммерческая недвижимость: финансирование строительных проектов»
г. Екатеринбург, Атриум Палас Отель

Инфраструктура типового международного паевого фонда недвижимости

Управляющая
компания

Разработка и контроль инвестиционной стратегии Фонда, отбор
объектов инвестирования, текущий контроль за реализацией проектов;
подготовка ежегодной отчетности инвесторам Фонда

Банк-
депозитарий

Хранение денежных средств, полученных от размещения акций (паев)
Фонда

Администратор

Подсчет чистой стоимости активов (NAV) фонда; оформление покупки
и продажи инвесторами паёв Фонда

Международная
оценочная компания

Продвижение Фонда среди инвесторов; распространение информации о
новых инвестиционных возможностях Фонда путем организации
roadshows и презентаций

Авторизованный
маркетинговый агент

Независимая оценка активов по международным стандартам оценки

Юридическая
фирма

Подготовка документации (если требуется), юридическое оформление
сделок с активами

Аудиторская
компания

Ежегодный аудит по стандартам отчетности IAS/US GAAP

Основные параметры создаваемых с помощью группы THOR международных паевых фондов недвижимости, в т.ч. Фонда Фондов Thor Real Estate Master Fund

Юрисдикция Мастер-фонда и оффшорного Фидер-фонда - B.V.I., американского Фидер-фонда - США
Фонд как юридическое лицо принадлежит девелоперу на 100%
Управляющая компания принадлежит девелоперу на 90%. 10-49% принадлежит группе THOR для осуществления мониторинговых функций, и данная доля растёт на 1% с каждым привлечённым Группой THOR миллионом долл. вплоть до 49% без одной акции
Инфраструктура: Депозитарий фонда – J.P. Morgan Chase Bank (Нью-Йорк), Оценщик – American Appraisal (Москва), Аудитор – PricewaterhouseCoopers (Москва)
Ликвидность (периодичность входа, выхода, оценки активов и подсчёта Ч.С.А.) - квартальная
Плата за управление, взимаемая управляющей компанией – 0,5% в квартал от объёма активов фонда и 20% прибыли (с учётом «принципа ватерлинии»)
Первоначальная стоимость пая - $1 000 при минимальном объёме подписки в 10 паёв (через систему интегральных счетов)
Период замыкания инвестиций – 3 года (после первого года можно получить 50% вложенных средств, после второго – 80%, и после третьего года уже можно продать фонду паи назад по Ч.С.А., т.е. по изначальной цене + инвестиционный результат)

Фонд фондов Thor Real Estate Master Fund, Ltd.: первый инвестор создаваемой в СНГ системы «региональных» фондов недвижимости

Калининград

Московская область

Казань

Сочи

Ставрополь

Екатеринбург

Новосибирск

Иркутск

Абакан

Китай

ФОНД ФОНДОВ THOR

Россия
и СНГ

Европа

США

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

Омск

Казахстан

Уфа

Краснодар

США

Фонд Фондов Thor Real Estate Master Fund, Ltd.: принципы функционирования

Инвестиционный Управляющий Программы THOR GUARANT, Thor Real Estate Management, вкладывает средства инвесторов в высокоприбыльные девелоперские проекты посредством покупки (через фидерный Фонд THOR GUARANT) паёв Мастер Фонда Thor Real Estate Master Fund (Фонда Фондов).
Он, в свою очередь, вкладывает вышеука-занные средства в паи других международных фондов недвижимости, созданных Группой THOR на BVI и в США совместно с девелоперами и финансовыми группами из России, СНГ, Китая, ОАЭ, США и других стран.
Региональные фонды далее вкладывают средства клиентов в высокодоходные, быстро реализуемые проекты недвижимости в соответствую-щих регионах мира и СНГ при плотном техническом надзоре и сметно-бухгалтерс-ком контроле за ходом их реализации со стороны Инвестиционного Управляющего, а также его инженерно-строительного агента («Тор Инжиниринг») и агента по реализации («Тор Риэлти»)

И

Н

В

Е

С

Т

О

Р

Ы

$

$

$

$

$

$

$

$

$

ФОНД THOR GUARANT

(Фидер – Фонд)

Интегральный счёт

$

МАСТЕР ФОНД THOR

(Фонд Фондов)

$

Управляющая компания
THOR REAL ESTATE MANAGEMENT LLC

Упра вле ние

РЕ

ГИ

ОН

АЛЬ

НЫЕ

ФОН

ДЫ

$

$

$

$

$

$

$

П

Р

О

Е

К

Т

Ы

Н

Е

Д

В

Ж

И

М

О

С

Т

И

И

«Тор Инжиниринг»

ГРУППА THOR

Предварительная экспертиза и последующий
технический надзор и сметно-бухгалтерский контроль

100%

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

«Тор Риэлти»

100%

Предварительная экспертиза и и последующий
контроль за реализацией

Количество проектов, рассмотренных Инвестиционным Управляющим Thor Real Estate Master Fund по состоянию на 25.09.2006

1) Tatarstan Real Estate Fund – 1
2) First Siberian Real Estate Fund – 7
3) Baikal Real Estate Fund – 1
4) Baltamerican Realty Fund – 2
5) European-Asian Real Estate Fund – 3
6) Sakha Development Fund – 8
7) Irtysh Real Estate Fund – 7
8) Konsta Real Estate Properties Fund – 4
9) Kazakh American Real Estate Fund – 3
10) Urals Development Fund – 1
11) South Russian Real Estate Fund – 3
12) City Land Realty Fund – 1
13) Самостоятельные проекты – 20

ИТОГО: 61 проект

Якутск 2

Калининград 2

Казань 1

1

Сочи 2

Екатеринбург 3

Иркутск 1

Абакан 7

Омск 2

Казахстан 3

Уфа 1

Краснодар 3

ФОНД ФОНДОВ THOR

МО 6

Новосибирск 6

Ставрополь 4

США 5

Количество проектов, рассмотренных Инвестиционным Управляющим Thor Real Estate Master Fund по состоянию на 25.09.2006

Критерии отбора инвестиционных проектов международного паевого фонда недвижимости Thor Real Estate Master Fund

Устойчивое финансовое состояние, опыт и прочная репутация девелопера в своём регионе
Компактные масштабы проекта: до 10 млн. долл.
Приемлемая ожидаемая доходность: IRR = 35-45% годовых, без учёта динамики цен на недвижимость
Ускоренные сроки строительства: 12-20 месяцев до полной сдачи объекта
Благоприятная конъюнктура и динамика рынка на данный тип недвижимости в регионе
Юридическая прозрачность и чистота проекта; понятные и контролируемые риски
Высокая степень предварительной проработанности проекта: наличие чёткого коммерческого предложения, бизнес-плана, землеотвода, полного пакета ИРД

Основные факторы, обуславливающие принятие отрицательного решения о финансировании проектов

Неудачное месторасположение
Низкая коммерческая перспективность проекта ввиду насыщенности рынка, низкого платёжеспособного спроса населения и т.п.
Неудачные планировки помещений; невозможность их модификации
Несоответствие земельного участка целевому назначению проекта
Отсутствие инженерных коммуникаций
Отсутствие инвестиционного контракта или иным образом оформленных финансовых взаимоотношений с местными органами власти
Превышение данных строительной сметы над предложенной инвестиционной стоимостью проекта
Неблагоприятная административная и политическая обстановка в регионе инвестирования

Основные факторы, обуславливающие принятие отрицательного решения о финансировании проектов

Негативная репутация застройщика
Отказ девелопера в предоставлении необходимой для анализа информации
Неудовлетворительные масштабы проекта
Отсутствие необходимых проектных согласований и низкая вероятность их получения в обозримом будущем
Высокие юридические риски; объективные трудности с переоформлением исходно-разрешительной документации

Способы финансирования проектов недвижимости через международный паевой фонд недвижимости Thor Real Estate Master Fund

Выкуп 100% акций (долей) компании-застройщика

Простое товарищество, соинвестирование, долевое участие

Займы под залог ликвидных активов застройщика

Структурирование инвестиций через
международные паевые фонды недвижимости

Фонд

Субхолдинговая компания

КСН 1

Управляющая компания

плата за управление

Инвесторы


Менеджмент


Юрисдикция Фонда

Юрисдикция с ДИДН*

РФ

КСН 2

КСН 3

Проектная компания

дивиденды

дивиденды

проценты

проценты

Структура инвестиций международного паевого фонда недвижимости Thor Real Estate Master Fund

Финансируемые проекты: Строительство шестиэтажного административно-офисного здания с подземным паркингом в г. Казани

Инвестиционная стоимость проекта:
$ 2 900 000

Ожидаемый срок реализации:
20 месяцев (с учётом проектирования)

Начало финансирования:
февраль 2006 г.

Текущее состояние:
подготовка строительной площадки к строительно-монтажным работам, структурирование отношений с генподрядчиком

Финансируемые проекты: Строительство 10-этажного 168-квартирного жилого дома со встроенными помещениями и пристроенным офисом в г. Ставрополе

Инвестиционная стоимость проекта:
$ 6 700 000

Ожидаемый срок реализации:
15 месяцев

Начало финансирования:
май 2006 г.

Текущее состояние:
Строительно-монтажные работы

Финансируемые проекты: Строительство коттеджного поселка на 150 домов «Времена года» бизнес-класса по Дмитровскому направлению (МО, 41 км МКАД, вблизи горнолыжного курорта Сорочаны)

Инвестиционная стоимость проекта:
$ 20 000 000

Ожидаемый срок реализации:
2 года

Начало финансирования:
август 2006 г.

Текущее состояние:
Снос зелёных насаждений, разработка эскизного проекта, структурирование сделки по финансированию

Финансируемые проекты: Строительство котеджного поселка с гостиничным комп-лексом «Куршавель» бизнес-класса по Дмитровскому шоссе (41 км МКАД, вблизи горнолыжного курорта Сорочаны)

Инвестиционная стоимость проекта:
$ 10 000 000

Ожидаемый срок реализации:
2 года

Начало финансирования:
август 2006 г.

Текущее состояние:
Разработка эскизного проекта, структурирование сделки по финансированию

Финансируемые проекты: Реконструкция шестиэтажного жилого здания с последующей продажей квартир в Нью-Йорке (East Village, Manhattan)

Инвестиционная стоимость проекта:
$ 9 700 000, в т.ч. $ 3 000 000 – стоимость реконструкции

Ожидаемый срок реализации:
18 месяцев

Начало финансирования:
апрель 2006 г.

Текущее состояние:
начало строительно-монтажных
и реставрационных работ

Финансируемые проекты: Строительство коттеджа VIP-класса в районе Alpine (шт. Нью-Джерси)

Инвестиционная стоимость проекта:
$ 6 290 600, в т.ч. $ 2 147 000 – стоимость СМР

Ожидаемый срок реализации:
28 месяцев, в т.ч. СМР –
18 месяцев

Начало финансирования:
июнь 2006 г.

Текущее состояние:
проектные работы

Финансируемые проекты: Реставрация 6-этажного 80-квартирного кондоминиума North Williamsburg в Бруклине (NY)

Инвестиционная стоимость проекта:
$ 56 500 000, в т.ч. $ 21 900 000 – стоимость СМР

Ожидаемый срок реализации:
21 месяц

Начало финансирования:
июль 2006 г.

Начало СМР:
сентябрь 2006 г.

ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА СЧЁТ СРЕДСТВ МЕЖДУНАРОДНЫХ ПАЕВЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Евгений Кусков, CFA, FRM
Управляющий директор
Thor Real Estate Management, LLC
(Нью-Йорк – Москва)

27 сентября 2006 г.
Конференция «Коммерческая недвижимость: финансирование строительных проектов»
г. Екатеринбург, Атриум Палас Отель