Оценка недвижимости для целей финансовой отчетности по МСФО презентация

методы оценки
Иерархия используемой рыночной информации
Особенности оценки в целях МСФО 16 и 40
Оценка в условиях кризиса

предоставляемая информация, подтверждающая отраженные в отчетности стоимости недвижимости, в том числе, отчеты независимых оценщиков об оценке стоимости.
Цели анализа отчетов об оценке:
оценить профессиональную квалификацию оценщика, в том числе:
наличие сертификатов и лицензий
репутацию
опыт выполнения аналогичных работ
независимость оценщика
проанализировать суть проведенной работы, в том числе:
цель и объем работы
методы и предположения оценки, возможность их использования для указанных целей, форму и содержание выводов оценщика.
В результате анализа отчета делается вывод о возможности использования представленного в нем результата оценки для отражения стоимости недвижимости в финансовой отчетности.

отчетности являются Международные стандарты оценки 2007 (МСО) (Red Book, PS 4).
Руководство МСО 1 Оценка для целей финансовой отчетности (IVA 1) определяет:
что оценщик должен получить от Заказчика оценки информацию о классификации оцениваемых активов
что в зависимости от классификации имущества оценка должна быть проведена с учетом требований соответствующих стандартов финансовой отчетности.
необходимость выполнения требований МСО 3 «Отчет об оценке»
Отчет об оценке должен содержать
указание на дату оценку, цель, назначение оценки
оцениваемое и имущество и права
сертификат оценки
описание использованных допущений и предположений
рыночные обоснования выводов и заключений.

(предполагаемого использования)

Метод дисконтирования денежных потоков

Сравнительный подход

Прямой сравнительный анализ ➔ анализ цен сделок с аналогами

имущества с аналогичным местоположением и другими условиями, а также являющихся предметом сопоставимых контрактов по сдаче в аренду площадей или иных контрактов.

В случае отсутствия текущих цен аналогичных объектов имущества на активном рынке для анализа стоимости используются:
Текущие цены на активном рынке недвижимости другого типа, состояния, расположения (и другими условиями, а также являющихся предметом сопоставимых контрактов по сдаче в аренду площадей или иных контрактов), надлежащим образом скорректированные на указанные различия
Недавние цены на сопоставимые объекты, надлежащим образом скорректированные на изменения экономической ситуации с даты сделки до даты оценки
Дисконтирование прогнозируемых денежных потоков, базирующееся на обоснованных оценках будущих денежных потоков, с учетом имеющихся договоров аренды или (при их отсутствии) с учетом объективного анализа рынка. Используемая ставка дисконтирования должна отражать рыночную оценку рисков, связанных с неопределенностью денежных потоков в период анализа.

для учета основных средств, кроме случаев, когда другой Международный стандарт финансовой отчетности требует или разрешает иной порядок учета.
При наличии активного рынка для имущества аналогичного оцениваемому справедливая стоимость, как правило, определяется как рыночная стоимость.
При отсутствии активного рынка для имущества аналогичного оцениваемого справедливая стоимость, как правило, определяется с использованием доходного подхода либо как рыночная стоимость или как амортизированной восстановительной стоимости.
Срок полезной службы актива определяется с учетом предполагаемой полезности актива для организации. Оценка срока полезной службы актива является предметом профессионального суждения, основанного на опыте работы организации с аналогичными активами.
Земельные участки имеют неограниченный срок полезной службы и не подлежат амортизации, их стоимость должна быть выделена из стоимости недвижимости.

(земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое), находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала, или того и другого, но не для:
использования в производстве или поставках товаров или услуг, либо для административных целей; или
продажи в ходе обычной деятельности.
Справедливая стоимость определяется как рыночная стоимость.
Выделение стоимости земельных участков из стоимости недвижимости не требуется.

сопоставимых сделок и предложений

Возникновение вынужденных сделок, искажает истинное понимание рыночных условий

риски к краткосрочную конъюнктуру с учетом долгосрочных трендов
В полной мере аккумулировать и обобщать имеющуюся рыночную информацию и давать ее адекватное описание
Быть готовым к заключению о стоимости в меньшей степени основанном на анализе фактической информации, а в большей – на собственном опыте и знаниях