Опыт практического применения современных технологий массовой оценки недвижимости: города Великий Новгород и Тверь, 1996-1997 презентация

и Тверь, 1996-1997

Н.В.Тахтарова,к.э.н.
АНО ИПРОНН

по координации эксперимента – март 1996
Созданы базы данных по земле и зданиям-помещениям – апр.- ноябрь 1996,
Закон об эксперименте – июль 1997, действовал до декабря 1998
Проведена оценка налоговой базы – 100% охват объектов – янв-сент 1997
Полевое обследование март-апр 1998
Варианты налогообложения обсчитаны и обоснована постепенность июнь1998
Введение реестра в действие – дек 1998
(Решение Думы - Великий Новгород)

оценки, вариантный прогноз бюджетных поступлений и изменений бремени плательщиков по всем объектам
2000-2003 гг. Введение налога в Великом Новгороде, дальнейшее повышение эффективности использования земли и нежилых объектов в Твери (вследствие роста арендной платы), рост доходов бюджетов
2004-2005 гг. – выводы для РФ

налогов позволяет ставка в 1%, если налогом облагается вся недвижимость, оцененная по рыночной стоимости
не менее половины налоговой базы составляет жилье, гаражи, дачи
перенос бремени на физических лиц должен быть согласован с динамикой доходов населения, и регулироваться по видам объектов (для жилья – нужно мягче)
возмещение выпадающих доходов за счет имущества и земли предприятий вызовет резкие изменения налогового бремени (выиграют не те)
фискальная направленность налога затормозит становление класса собственников, и инвестиции, развитие рынка – важнее денег
Реестр недвижимости на базе переучета и массовой оценки позволяет управлять развитием территории (стратегические цели)

предприятий - полных собственников земли и улучшений
Активизировался спрос на недвижимость, только за 2001 г. выкуплено 29 земельных участков (52 га), интенсивно формируются объекты, проводится реструктуризация активов, растет оборот рынка недвижимости
Выросли цены и откорректирована оценка налоговой базы (2002 г – на 30% по нежилой и на 180% для жилья, 2003 г. – еще на 18% по нежилой и на 50% по илью);
Число участников возросло с 10 предприятий в 2000 году до 40 в 2003 году, растут инвестиции в развитие бизнеса
Подготовлено введение физических лиц (вначале – собственников нежилой нед )

моделирование и проверка результатов
Массовая оценка (прогоны, чистка базы данных) и контроль качества
Анализ последствий – базы и результатов при разных ставках, варианты льгот и введения налога
КООРДИНАЦИЯ РАБОТ!!!

конец 1997

Слияние БД БТИ и земкадастра – 9 месяцев (объединение БД, привязка зданий к земле)
Чистка БД, сверки – 2 года
3 формулы оценки – 1 год
Полевое обследование- 3 месяца
Учет + оценка =2 года

Новгород – 110 тыс оцененных объектов недвижимости, на 1997

Слияние БД БТИ и кадастра – 8 месяцев (сплошная нумерация объектов, сбор и ввод данных)
Чистка БД, досбор – 2 года (вкл сооружения)
3 формулы – 1 год, прогоны, полевое, контроль качества – еще 1 год (2 года – на данные)
Еще через год -Методика принята, жалобы рассматриваются ( 1 год – на согласование)

реестре объектов недвижимости содержится
236 504 ед., в т.ч.:


Земельные участки 59532
Многоквартирный жилой дом 1271
Индивидуальный жилой дом и пристройки 4374
Нежилое строение и пристройки 25719
Сооружения, в т.ч.временные 23936
Квартиры 88554
Жилые помещения (в т. ч. общежития) 3567
Гаражи 14927
Дачные домики 10332

идентификация
Гаражи, дачи и садовые дома – права нужно выяснять (как?)
Сооружения ? как
Нежилые объекты – участие лиц (декларация?)

1998-1999
Паспортные данные - или ИНН (? по физ.лицам)
Поиск лиц - ? (где живет – чтобы разослать извещ)
Правовой статус – ?: легитимным источником стал ЕГРП, полноты не обеспечивает

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Фактор времени

Фактор местоположения

Характеристики объекта

качество модели (формул) МО
Проверка модели на контрольной выборке - 1 тест
Прогон моделей на БД учета и камеральный анализ – 2 тест
Обследование на местности – 3 тест
Поправки на нетипичные особенности
Проверка на регулярные недо- и переоценки (анализ соотношений)
Решение о переоценке

приближение рыночной стоимости, с учетом значимых факторов.
Процедура обжалования результата – встроенная система «наведения», генератор точности
Система развивается от моно- использования (для исчисления налога) в многоцелевую (залоговый портфель и пр.)
Высокие технологии внедряются в: моделирование, управление БД, управление персоналом, менеджмент процессов (уровень аутсорсинга),
ответственность за результат двигает прогресс

работе с данными (рынка, учета, оценки) и людьми (регламенты и аудит процедур)
Обучение персонала и регламентация процедур – постоянное усилие
Организация и координация многопрофильных работ, интенсивный менеджмент – людей и данных
Ответственность за качество итогового результата – мотивация к улучшению организации работ

за доходы от недвижимости
Зависимость от политической конъюнктуры (налог непопулярен)
Увязка технологий – отсутствие легитимности тормозит и мешает
Зависимость от доноров извне

работы с налогоплательщиками как особо чувствительной аудиторией
Депутаты и бабушки, по сути их ожиданий и сложности работы с ними, очень схожи
Бюджет времени и средств на PR недооценивается
УВИДЕТЬ перспективу и показать людям – зачем ведется работа…

ИЛИ простота/примитивность ее получения? Простая формула может быть получена сложным путем, но это – «за кадром» для пользователя !
Технологию оценки (массовая – это управление БД и процессами) и назначение (для налогообложения) – СМЕШИВАТЬ НЕЛЬЗЯ, необходимо узаконить массовую оценку ! Выделение налоговой оценки тормозит применение инф.технологий в оценке

???
Правила должны допускать развитие средств

2) Задать возможности роста технологий исходя из: целевой конкурентоспособности – локальной или глобальной?
3) Оценка – это институт, профессия, действие или средство роста экономики?

стоимости;

СДЕЛАЕМ ПРАВильный выбор!
Как оценим – так и капитализируется!