Лекция 9 22 марта 2012 презентация

отселение.
Проекты недвижимости. Формы организации строительства жилья.
Организация финансирования недвижимости жилья. Ипотека.
Проекты возрождения городской территории.
Экологические аспекты инвестиционных проектов.

бизнеса:
специализированная недвижимость - обычно продаётся вместе с бизнесом;
 неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Предназначена для сдачи в аренду.
Категория С. Избыточная недвижимость –не нужны для ведения бизнеса.

и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр -.

2. Искусственные объекты (постройки):
жилая , коммерческая недвижимость и общественная недвижимость –здания;
Инженерные сооружения.

помещения, гостиницы; гаражи и стоянки (на 1000 жителей надо 150 мест); магазины, торговые центры;
промышленная недвижимость от деятельности. В России находится в плачевном состоянии – бизнес на проектах переустройства под другие цели.

определяется равновесная стоимость недвижимости.
3) Рынок строительства (девелопмента).

регламентировано кодексами, Земельным и Градостроительным.
Срок жизни создаваемых объектов не ограничен.

Ценность проекта определяется окружением проекта и сильно зависит от него – важно следить за изменениями в планах развития поселения.

сводится к двум
основным объектам оценки:
1) право требования на долю в (ИП);
2) вклад одной (или нескольких) сторон в ИП.
Право требования – что получит инвестор по завершению проекта.
Вклад - оценка вносимых в ИП активов.

сектора;
2) земли поселений – Градостроительный кодекс, районная планировка;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.    

4 Градостроительного кодекса РФ : “разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве –  использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом;
ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты.

выдаваться только в следующих случаях:

1) природно обусловленная низкая продуктивность почв,
2) значительная степень деградации почв и объективная невозможность их окультуривания и рекультивации для целей сельхозпроизводства в складывающихся социально-экономических условиях;
3) ограничения на использование в сельском хозяйстве по экологическим и санитарным показателям
экологические выгоды и экологическая обоснованность и целесообразность использования земельных участков в других целях;
социальные выгоды и социальная обоснованность и целесообразность использования земельных участков в других целях;
6)  существенно бóльшая экономическая эффективность предполагаемого использования конкретного земельного участка.

выдается в следующих случая

1) высокой устойчивой продуктивности или высокого естественного плодородия почв и экосистем;
2) обоснованной возможности восстановления деградированных земель и поддержания уровня их плодородия в складывающихся социально-экономических условиях (при наличии таких альтернатив);
3) низкой или меньшей экономической эффективности предполагаемого использования конкретного земельного участка;
4) экологического ущерба от предполагаемого использования конкретного земельного участка;
5) социальных издержек от предполагаемого использования конкретного земельного участка;
6) нарушения базовых элементов историко-культурного ландшафта региона и его рекреационного потенциала. 

земельным участком не только не нарушая права смежных землепользователей, но в строгом соответствии требованиям действующего законодательства (прежде всего земельного), которое устанавливается для данной категории земель и разрешенным использованием указанного земельного участка

кабели, трубопроводы – проходящие через участок. Владелец участка вправе требовать плату за сервитут.
Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

ГК РФ);
Градостроительный Кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ);
Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее Закон № 39-ФЗ);

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ);
Федеральный закон от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 169-ФЗ);
МДС 12-3.2000 «Положение о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящего предприятия) и техническом надзоре» (утверждено Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 г. № 16) (далее Положение о заказчике-застройщике

создать подрядчику необходимые условия для строительства объекта,
принять результат работ и оплатить выполненные работы

участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

в оперативное управление проектом.  
3. Участвует в благотворительных акциях с целью поддержание престижа проекта.

 

– продвижение проекта от идеи до продажи.
Организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте.
2. Финансирует и контролирует ход создания объекта.
3. Отвечает за непротиворечивость финансовых целей общественным интересам.
4. Обеспечивает возврат вложенных средств.
5. Основная проблема в России отсутствие ясных правил партнерства власти и бизнеса. Наглядное проявление – отсутствие иностранных девелоперов. Последствия – слабая конкуренцмя, бизнес среди «своих», Интеко.

или обеспечивает её использование на правах аренды на длительный срок;
определяет как будет использоваться участок;
организует создание объекта;
продает, сдает в аренду или эксплуатирует объект.

Городские власти – желательные направления использования территории;
Архитекторы – облик объекта, что это будет и как будет выглядеть;
Контролёры – надзирающие за ходом создания объекта и устанавливающие отсутствие нарушений прав третьих лиц;
Подрядчики, ведущие работу.
Агенты по недвижимости.

– практическое отсутствие свободных земельных участков.
2. Ответственность муниципальной власти за развитие поселения и желание девелопера заработать приводят к объединению усилий – местное ГЧП: муниципалитет выделяет участок, девелопер помогает с расселением.
3. Для ликвидации ветхого и аварийного жилья муниципалитет должен его расселить за бюджетные средства. Из-за новых условий проектирования жилья на размещения расселяемых требуется на 10-15% больше площади, чем освобождается ими.

дошкольные учреждения, на лицеи, гимназии, школы III ступени, а также на специализированные общеобразовательные учреждения.
1.2 Радиусы обслуживания общеобразовательных учреждений в сельской местности допускается принимать по заданию на проектирование.
2. Доступность поликлиник, амбулаторий, фельдшерско-акушерских пунктов и аптек в сельской местности принимается в пределах 30 мин. (с использованием автотранспорта).
3. Для зон усадебной застройки указанные нормы допускается увеличивать, но не более чем в два раза.
4. Доступность оказания универсальных услуг связи отражается в каждом документе территориального планирования муниципальных образований, с учетом конкретных градостроительных условий.

сделки, сложность оформления, изменения подходов новых начальников.
Покупка небольшого нежилого помещения или магазина под офис. Требуется скрупулезная проверка прав и тщательный прогноз будущего арендатора. Местоположение – не далее третьего транспортного кольца.
Подвальное помещение в жилом доме – ограниченная сфера использования.

а также инвестирование в высоко-классную элитную недвижимость.
Рыночная ликвидность. Защита – ведение бизнеса в разных районах и странах.
Законодательные риски – размещение объекта на спорной территории. Защита – согласование с местной властью.

банковским кредитам и иные формы льготного кредитования 31
Горно-Алтайск, Петрозаводск, Йошкар-Ола, Якутск, Казань, Абакан, Краснодар, Ставрополь, Благовещенск, Белгород, Волгоград, Вологда, Иваново, Иркутск, Калининград, Кемерово, Киров, Кострома, Липецк, Мурманск, Новгород, Новосибирск, Оренбург, Пенза, Южно-Сахалинск, Смоленск, Тамбов, Томск, Челябинск, Чита, Салехард
2. Информационная поддержка 30
Уфа, Улан-Удэ, Горно-Алтайск, Якутск, Владикавказ, Архангельск, Белгород, Брянск, Волгоград, Вологда, Воронеж, Иркутск, Калининград, Кемерово, Липецк, Мурманск, Нижний Новгород, Пенза, Псков, Рязань, Самара, Саратов, Южно-Сахалинск, Екатеринбург, Смоленск, Томск, Ульяновск, Челябинск, Ярославль.
3. Различные формы муниципальных гарантий 29
Уфа, Улан-Удэ, Горно-Алтайск, Махачкала, Петрозаводск, Сыктывкар, Ижевск, Чебоксары, Барнаул, Хабаровск, Благовещенск, Брянск, Волгоград, Иваново, Киров, Нижний Новгород, Новгород, Новосибирск, Омск, Оренбург, Пенза, Ростов-на-Дону, Южно-Сахалинск, Смоленск, Тверь, Томск, Чита, Ярославль,

нвестиционной активности в приоритетных для развития МО направлениях 19
Уфа, Улан-Удэ, Сыктывкар, Саранск, Ижевск, Чебоксары, Красноярск, Владивосток, Хабаровск, Белгород, Волгоград,Вологда, Воронеж, Курск, Самара, Екатеринбург, Смоленск, Томск, Тула.
5. Предоставление налоговых льгот 19 Махачкала, Сыктывкар, Кызыл, Чебоксары, Барнаул, Благовещенск, Владимир, Волгоград, Воронеж, Иваново, Петропавловск-Камчатский, Омск, Ростов-на-Дону, Смоленск, Тамбов, Тверь, Томск, Ульяновск, Ярославль.
6. Выделение земельных участков под строительство на льготных условиях 13
Улан-Удэ, Петрозаводск, Барнаул, Благовещенск, Астрахань, Волгоград, Калуга, Петропавловск-Камчатский, Пермь, Южно-Сахалинск, Смоленск, Тамбов, Тверь

пользование нежилыми помещениями и предоставление на льготных условиях помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Якутск, Архангельск, Белгород, Вологда, Иркутск, Киров, Новгород, Оренбург, Южно-Сахалинск, Смоленск, Томск.
8. Субсидирование части затрат на участие в выставочной деятельности 8
Уфа, Йошкар-Ола, Абакан, Иркутск, Киров, Оренбург, Тюмень, Челябинск.
9. Компенсация части затрат или иное содействие при технологическом присоединении к объектам сетевого хозяйства 2
Абакан,Барнаул

собственного жилья не превышает ½ , а в России 80%.
В Питере в конце Х1Х в. доля арендованного жилья была 98%.
Четкого юридического определения понятия «доходный дом» в законодательстве до настоящего времени нет.

ДД – арендная плата – налоговый вычет. На Западе налог на недвижимость в собственность в 10 раз выше, чем на предназнеаченную к сдаче в аренду

их предполагаемые изменения налогов.
Спрос и предложения и на недвижимость.; Результатом является решение о реализации проекта,- подача заявки на его реализацию.

момент, когда рынок находится в нижней точке.
При продолжительности проекта 2-3 года его завершение придётся на пик.
В России большая проблема с оценкой динамики рынка.

цена продаваемых площадей 268;
Жильё 249
Розничная торговля 407
Офисы 532

кроме России, не известно. Ныне запрещено законом.

Одноуровневая (европейская) Специализированные
банки
Взносы, 30% Жильё

Заёмщик

Банк

Агентство ипотечного кредитования

Фондо-вый
рынок

Облигации

Заёмщик

Банк

Строительство
жилья

не юрлицо. Налогом на прибыль и доход физлиц облагается по завершении его деятельности (продажи паев). Можно рефинансировать прибыль без выплаты налогов. Внесенное в ПИФ имущество освобождено от налога на него.

схеме«sale and leaseback»).
Девелоперские – скупают недорогую недвижимость, доводят до ума и продают.
Строительные – инструмент для привлечения средств на ведение строительства.

в начале строительства.
Гарантии инвесторов от потери собственности - они её владеют.
Нет необходимости оформлять отношения с отдельными инвесторами путем заключения договоров.
Более надежная защита от недружественного поглощения - информация о пайщиках только в ПИФе.

её очистки. Спонсоры – страховые компании.
2. Очистки воздуха, почвы и воды осуществляется с помощью биоремидиации и заключается в использовании биологических объектов для устранения загрязнителей.

учётом сносов реабилитации территории.
Ремонт - $ 250 – 400.

Основные проекты в промзоне – офисы класса Б

Сроки: 6-7 месяцев оформление + 1 год ремонт, но часть площадей модно использовать сразу. При новом строительстве реализацитя проекта занимает 3-5 лет.

по цене $300-600 за кв. метр.
Минус – окружающая территория осталось той же, т.е. промзоной.
«Красная роза» - первый этап – сделанная перестройка (офисы и центр дизайна), второй – новые объекты.

центр освоения резервных технологий и другие организации.
2) Решения о выводе предприятий и изменении назначения территории.
3) Утверждение проекта рабочей группой префектуры, потом рабочей группой горадминистрации и в финале — Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобожденных территорий.

в ограниченном пространстве требует высокого мастерства.
В США и Европе промздания преобразуются в элитное жильё – лофты, что в Москве не выгодно: ажиотажный спрос на стандартные квартиры и офисы

и конструктивных особенностей - высоких потолков, панорамных окон, металлических балок, труб, кирпичной кладки и т.д.
Отличительная особенность - отсутствие межкомнатных перегородок и огромные площади от 500 до 1000 кв. метров.
Средняя цена кв. метра от $2 тыс. в дешевой Праге до $12 тыс. - в Нью-Йорке.

К 2020 г. Намечено 20 ликвидировать, 16 сократить , что даст 5500 га.
2. Преобразование промзон предусмотрено Генпланом.
3. Во избежании конфликта с властями скупать и переоборудовать следует только уже не функционирующие предприятия.
4.Много предприятий куплено рейдерами.

качественная оценка воздействий;
учет в разработке проекта требований и правил, касающихся допустимого воздействия на окружающую среду;
выявление мер для смягчения неблагоприятных воздействий на окружающую среду и для возможного усиления благоприятных воздействий.

оборота. На нефтяную промышленность приходится 20% ежегодных изъятий сельхоз угодий.
2. Проседания почвы вызывает заболачивание и подтопление территории, искривление стволов скважин, деформация обсадных колонн, разрушение объектов промыслового обустройства. По прогнозам на некоторых участках месторождений в Западной Сибири ожидаются вертикальные смещения земной поверхности от 0.2 до 1.5 м.
3. Деформация и разрушение сооружений и природных комплексов вызваны недостаточностью геоэкологической
информации при проектировании и строительстве хозяйственно-бытовых и производственных объектов: гонка за сиюмимутной выгодой обкрадывает потомков.

проекта на окружающую среду.
3. Девелопер является главной фигурой в реализации проектов недвижимости.