ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА Опыт апробации методики массовой оценки объектов недвижимости на примере муниципального образования город Горячий ключ Краснодарского края презентация

недвижимости на примере муниципального образования город Горячий ключ Краснодарского края

факторов на стоимость квартиры)

1. Выбрать структуру эконометрических моделей массовой оценки всех квартир поселения: ценообразующие факторы (например, местоположение квартиры, тип дома, тип квартиры, ее состояние и т.д.), тип модели (модель, основанная на показательных функциях (логарифмическая), модели, основанные на методах последовательных и параллельных сечений)

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

3. Выполнить оценку качества рассчитанной модели, определив коэффициент детерминации, ошибку модели оценки и среднюю ошибку аппроксимации

4. Сформировать порядок массовой оценки объектов недвижимости поселения для налогообложения с использованием моделей. В общем случае стоимость объекта оценки для целей налогообложения определяется по следующей формуле:


СБ – базовая ставка стоимости;
K1, К2 , K3 – коэффициенты влияния ценообразующих факторов;
ПЛОЩАДЬ – общая площадь объекта оценки.

такой рынок, на котором количество единиц рыночной информации о сделках или предложениях по купле-продаже объектов недвижимости, необходимых для построения модели оценки стоимости, на порядок больше числа значений ценообразующих факторов, включенных в модель оценки стоимости.
Базовая ставка стоимости – удельная стоимость базового объекта или стоимость единицы площади объекта недвижимости.
Базовая стоимость – стоимость базового объекта оценки
Единица рыночной информации – ценовая и ценообразующая информация о продаже или предложении к продаже объекта недвижимости, представленного в виде публичной оферты в зарегистрированных средствах массовой информации.
Модель оценки – математическое или иное формальное выражение, устанавливающее связь между стоимостью и независимыми ценообразующими факторами.
Массовая рыночная стоимость объекта недвижимости – приближенная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, основанная на использовании укрупненных показателей стоимости строительства зданий и строений с учетом физического износа и нормативных показателей стоимости земли.
Рыночная модель оценки стоимости – модель оценки стоимости объекта недвижимости, основанная на использовании рыночных ценообразующих факторов
Ценообразующий фактор – пространственная, техническая или экономическая характеристика объекта недвижимости, оказывающая влияние на его стоимость.
Массовая оценка – способ получения оценок рыночной стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости с использование методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием набора объективно измеряемых ценообразующих факторов

инвентаризации

Федеральное агентство
кадастра
объектов недвижимости

Органы местного
самоуправления

Средства массовой
информации

Официальные сайты
сети Internet

базовой ставки стоимости СБ берется средняя цена 1 кв. метра общей площади всех объектов недвижимости экспериментальной выборки. В нашем случае СБ=9955,35.



Примечание: данная базовая ставка соответствует удельной средней цене кв. метра общей площади всех объектов недвижимости выборки, на которой строилась модель оценки стоимости

Центр, Зона 2 – Средний уровень и Зона 3 – Без газа.

К первой ценовой зоне относится район:
Центр

Ко второй ценовой зоне относятся следующие районы:
Развилка
Окраина в южной части от центра
Мебельная фабрика в районе кадастрового квартала 23:41:10 02 005.

К третьей зоне относятся районы:
Заречье
Вокзал

какой ценовой зоны находится объект оценки.

следующие значения коэффициентов:

Коэффициент детерминации (R2) – 0.72

Скорректированный коэффициент детерминации (Ř2) – 0,65.
Это означает, что модель оценки стоимости на 65% объясняет изменение цен в выборке.

Оценка ошибки модели оценки (σу) – 2898,3, то есть, если данные наблюдений подчиняются нормальному закону распределения, то можно с 95% вероятностью утверждать, что ошибка модели не превышает 2*2898,3=5796,6.

Средняя ошибка аппроксимации (Δотн) – 13,51%, что соответствует удовлетворительной точности оценки.