Evaluarea unui bun imobil comercial din orașul Hînceșt презентация

DIPLOMĂ

Tema: Evaluarea unui bun imobil comercial din orașul Hîncești,
str. Alexandru cel Bun, 92b

Conducătorul lucrării de diplomă Herța Tudor

Realizat de elevul gr. EI-121 Chișcă Vasile

determinarea valoarii de рiaţă a magazinului comecial cu 2 nivele situat în orașul Hîncești pe strada Alexandru cel Bun 92b, рrecum şi de a examina unele asрecte ale activităţii de evaluare, în primul plan fiind evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială.

Introducere
Reglementarea activității de evaluare
Factorii ce influentează valoarea bunului imobil
Etapele procesului de evaluare
Analiza pieții imobiliare
Raportul de evaluare
Date generale despre obiect
Reprezentarea locului unde este amplasat obiectul

Metoda cheltuielilor
Metoda analizei vînzărilor comparabile
Metoda venitului
Reconcilierea valorilor
Valoarea de lichidare
Concluzia evaluatorului
Concluzie pe lucrare
Bibliografie

o data concretă, ţinând cont de factorii interni și externi ce influenţează valoarea acestui bun.
Scopul oricărei evaluări este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile fundamentale ale evaluării de piaţă presupune existenţa mai multor valori ale unui şi acelaşi bun.
Activitatea de evaluare este îndeplinită de către evaluator, el fiind o persoană fizică sau juridică cu studii superioare în domeniul evaluării, studii economice sau juridice, cu o experiență de muncă nu mai mică de un an și titular al certificatului de calificare. Evaluatorul desfășoară activitatea de evaluare numai în cadrul unei întreprinderi de evaluare avînd licența corespunzătoare.
Cea mai mare influență asupra dezvoltării activității de evaluare în R. Moldova a avut-o Legea cu privire la activitatea de evaluare. Pentru întîia dată evaluarea a fost declarată gen independent de activitate.
Legea examinează, de asemenea, procedura de eliberare și de retragere a cerificatului de calificare, modul de atestare a evaluatorilor.

mai ales cea comercială este slab dezvoltată comparativ cu cea a mun. Chișinău.
Cercetînd piața imobiliară pe mun. Chișinău și raionul Hîncești am obținut următoarele date:
Pe raionul Hîncești prețul mediu pentru un m2 de suprăfață comercială este de 450€
Pe mun. Chișinău prețul mediu pentru un m2 de suprăfață comercială este de 850€

hîrtie sau pe suport electronic, la finele procesului de determinare a valorii obiectului evaluării;
Evaluarea a fost efectuată рrin toate trei metode de evaluare folosite în рractică: metoda cheltuielilor, metoda analizei comрarative a vînzărilor și metoda venitului.
Рartea a doua a tezei de diрloma este consacrată evaluării bunului imobil comercial situat în or.Hîncești pe stada Alexandru cel Bun 92b. Suрrafaţa totală a clădirii evaluate este de 717,6 m2, iar anul construcţiei fiind 1999.
Executînd această lucrare de diрloma am avut libertatea de a căuta de sine stătător informaţia necesară evaluării, de a o aрlica în calcule, şi de a atrage atenţie la anumite momente sрecifice cazului dat.
Рrezenta lucrare se încheie cu exрunerea concluziilor referitoare la tema dată şi care se vor baza рe evaluarea bunurilor imobiliare cu destinaţie comercială şi рe estimările valorii rezultate din metodele de evaluare aрlicate.

Vreconstituire = V x P x k1 x k2 x k3 x 1,15 x 1,25 x k4 =
7 184 404 lei
Unde:
V = 2152,8 m3 – volumul obiectului evaluării;
P = 33,1 rub – preţul pentru 1 m3, la preţurile anului 1969;
k1 =1,19 – coeficientul de indexare a preţurilor pentru
a. 1969 – 1984;
k2 = 1,50 - coeficientul de indexare a preţurilor pentru
a.1984 – 1991;
k3 = 32,744 - corelaţia dintre preţurile
a. 1991 – 2016 (trimestrul I);
1,15 - pentru cheltuieli indirecte;
1,25 - benificiul investitorului;
k4 = 1,2 – inclusiv TVA;

Deci, valoarea de înlocuire, constituie 5 590 000 lei.

imobiliar în baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării care au fost vândute recent şi ajustării preţurilor de vânzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării

Deci, valoarea calculată prin metoda analizei vînzărilor comparabile constituie 8 216 000 lei.

 

bunurile imobile.
plata de arendă privind ofertele de dare în arendă a spaţilor comerciale constituie
7-10 € / m2 pe lună, deci în mediu 8 € / m2.
VON = S x P x 12 x k
VON = 717,6 x 8 x 12 x 0,8 = 55 112 € / anual
Unde:
S - suprafaţa obiectului arendat;
P – plata de arendă;
k - coeficentul de deducere a spaţilor libere;

 

Deci, valoarea obiectului calculat prin metoda venitului, constituie 6 160 000 lei.

Vmv = 278 343 x 22,1281= 6 159 202 lei

determinarea valorii finale este considerată mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună decît altele. Procedura de ponderare poate să se bazeze atît pe aplicarea coeficienţilor cît şi pe ponderarea relativă a rezultatelor

În opinia evaluatorului pentru cazul dat se aplică următorii coeficienţi:
K1 = 15% – Pentru valoarea calculată prin metoda cheltuelilor 5 590 000
K2 = 75% – Pentru valoarea calculată prin metoda vînzărilor comparabile 8 216 000
K3 = 10% – Pentru valoarea calculată prin metoda venitului 6 160 000
Aşadar, valoarea finală a obiectului constitue:

Valoarea de piață = 5 590 000 * 0,15 + 8 216 000 * 0,75 + 6 160 000* 0,10 = 7 616 500 lei.

0,70

Deci, valoarea de lichidare (forţată) a clădirei comerciale fără teren aferent propusă spre evaluare, constituie 5 332 000 lei

valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite de cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă.

Moldova, Raionul Hînceşti, or. Hîncești, str. Alexandru cel Bun, 92b, intravilan care este înregistrat după S.R.L "AMIGRA", 53012060038, conform extrasului din Registrul bunurilor imobile amplasat pe terenul care îi aparține Primăriei or. Hîncești, la data evaluării se propun următoarele valori, care pot fi propuse pentru expunerea pe piață.
 

Valoarea de piaţă – 7 617 000
(șapte milioane șase sute șaptesprezeci mii) lei
Valoarea de înlocuire – 5 590 000
(cinci milioane cinci sute nouăzeci mii) lei
Valoarea de lichidare – 5 332 000
(cinci milioane trei sute treizeci și două mii) lei

și respectiv tipurilor de valori prezintă o importanță majoră în efectuarea evaluării.
Pe parcursul lucrării am aplicat diferite noțiuni și termeni. Am stabilit importanța și actualitatea temelor studiate în evaluare. Am efectuat analiza pieții imobiliare, astfel studiind situația pieții imobiliare am vazut structura înregistrărilor bunurilor imobiliare în registrul bunurilor imobile pe întregul an 2015, structura tranzacțiilor pe piața imobiliara din municipiul Chișinău și multe altele. M-am învățat să elaborez și să prelucrez diferite scheme, diagrame, tabele. Mi-am aplicat cunoștințele în redactarea textului și elaborarea unui proiect de curs.
Un neajuns pe care l-am avut pe parcursul lucrării a fost informația de pe internet, ea fiind puțină, astfel eu am fost nevoit să apelez la manualele din bibliotecă care nu pot fi găsite așa ușor. Un alt neajuns a fost ceea ca nu sunt realizate statistici de tranzacții pe toate localitățile Moldovei, astfel n-am avut posibilitatea să studiez piața într-o modalitate cît mai corectă, luînd în considerare ceea ca individual studiind piața și accesînd diferite pagini web, nu obții un rezultat credibil. Totul se datoreaza acelui fapt ca vînzătorii plasează bunurile sale cu un preț mult mai ridicat decît prețul real al bunului său.

al R.M. nr. 82-86 din 22.06.2002
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile Nr. 958 din 04.08.2003
Legea cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989 din 18.04.2002
Legea cu privire la proprietate, nr. 459-XII din 22.01.1991
Standardele Internaţionale de Evaluare 2011
Standardele Internaţionale de Evaluare 2007
“Evaluarea Bunurilor Imobile/Teorie și practică” O.Buzu, A.Matcov. Chișinău,2003.
“Organizarea evaluării” O. Buzu
www.arfc.gov.md/conferinte_seminare/studii
www.statistica.md
www.gov.md/ro
www.case.md
www.date.gov.md
www.lara.md
www.imobile.md
www.casata.md