Удостоверение договоров, связанных с отчуждением недвижимости презентация

«Удостоверение договоров, связанных с отчуждением недвижимости»
Учебные вопросы:
1. Понятие недвижимости.
2. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества.
3. Особенности договоров, связанных с отчуждением недвижимости.
Сергиев Посад

Филиал в г. Сергиевом Посаде

и абзаце 7 статьи 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации недвижимости».
Статья 130 Гражданского кодекса относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

объектов, с точки зрения физической, весьма и весьма подвижных, обусловлено прежде всего их стоимостью, соразмерной либо превышающей значительно стоимость некоторых собственно недвижимых объектов, отнесению их к источникам повышенной опасности и в связи с этим необходимостью их обязательной государственной регистрации и удостоверению сделок по правилам удостоверения сделок на недвижимое имущество.

недвижимости» Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

установил, что Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

картографии в регионах следующие сделки:
1) договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры (ст. 558, 251 ГК РФ);
2) договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ)
3) договор мены жилого помещения, жилого дома;
4) договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 52 ГК РФ);
5) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ);
6) договор пожертвования недвижимого имущества (ст. 5 ГК РФ);
7) договор ренты с передачей недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ, обязательно нотариальное удостоверение);
8) договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, обязательно нотариальное удостоверение);

аренды зданий и сооружений (ст. 615 ГК РФ);
11) договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ);
12) соглашение об отступном, когда предметом является недвижимое имущество (ст. ст. 131, 164, 409 ГК РФ);
13) договор о залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ);
14) договор доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК РФ);
15) уступка требования по зарегистрированному договору (ст. 389 ГК РФ, по нотариально удостоверенной сделке требуется нотариальное удостоверение).
16) договор участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений (ст. 2 ФЗ № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»)

на недвижимое имущество по брачному договору,
2) право собственности на недвижимое имущество по договору раздела имущества супругов,
3) право собственности на недвижимое имущество, перешедшее по наследству,
4) право собственности по договору о разделе наследственного имущества,
5) право собственности на недвижимое имущество по алиментному соглашению,
6) право собственности на недвижимое имущество, основанное на свидетельстве о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, пережившего супруга, умершего супруга,
7) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество,
8) право собственности на объекты незавершенного строительства,
9) право собственности, возникшее у членов жилищного, жилищно-строительного кооператива при условии выплаты паевого взноса за недвижимое имущество полностью,
10) право собственности, возникшее в силу приобретательной давности,
11) права на недвижимое имущество, установленные решениями судов,
12) право на недвижимое имущество, основанное на актах, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления,
13) право собственности, возникшее на основании приватизации жилых помещений,
14) права, возникшие на основании соглашении об отступном.
15) право собственности, на объект долевого строительстве жилых и нежилых (гаражи) помещений (ст. 16 ФЗ № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

- это всегда прежде всего перемена собственника недвижимой вещи, переход права собственности на объект недвижимости от одного собственника (сособственников) на другого собственника (сособственников). Отчуждение недвижимости может быть в форме договора купли-продажи, договора мены (при этом надо знать, что мена – это разновидность купли-продажи, по договору мены стороны получают не деньги, а другое имущество), договора дарения, договора ренты, договора приватизации, реже – договор об отступном. Сейчас получил большое распространение договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по этому договору право собственности не переходит, а возникает, поскольку в данном случае недвижимое имущество является вновь созданным.

только в нотариальной форме. До 12 февраля 1993 года договоры отчуждения недвижимости в сельской местности по месту ее нахождения имели право удостоверять должностные лица местных органов власти. С введением в действие на территории РФ с 13 февраля 1993 года Основ законодательства РФ о нотариате местные органы исполнительной власти могут совершать только 5 видов нотариальных действий и вплоть до января 1998 года договоры отчуждения квартир и жилых домов заключались только в нотариальной форме.
С 22 января 1998 года, со дня введения в действие на территории Российской Федерации ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальной формы требует только договор ренты всех видов, остальные виды договоров могут заключаться в простой письменной форме. К нотариусу стороны могут также обратиться за заключением договора в нотариальной форме, если они желают оформить сделку нотариально. Но это право граждан, а не обязанность.

недвижимости – двухсторонние сделки) подлежат обязательной государственной регистрации, в согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости от продавца покупателю также подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация производится в течении 9 рабочих дней с даты приема МФЦ заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Согласно п. 4 ст. 1 этого же закона Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

имущества;
Нотариус обязан проверить, принадлежит ли имущество на праве собственности или ином вещном праве лицу, отчуждающему это имущество;
Если имущество отчуждается юридическим лицом, нотариусом проверяются правомочия органов или лиц по распоряжению имуществом в соответствии с законами и иными НПА и учредительными документами юридических лиц. В случае принадлежности имущества не на праве собственности, а на ином вещном праве нотариус проверяет наличие согласия собственника на совершение сделки, когда обязательность такого согласия предусмотрена законом.
Нотариус проверяет, имеются ли сособственники имущества, если да, то:
при наличии сособственников в случаях, когда для совершения сделки требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия;
при возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу нотариус проверяет соблюдение условий, установленных п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. известил ли продавец участников общей долевой собственности об этом с указанием цены и других условий отчуждения; Доли в праве собственности на имущество указываются в виде правильной простой дроби цифрами и прописью.

РФ, нотариусом проверяется наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки. Если в нотариально удостоверенном согласии супруга указаны какие-либо условия сделки, нотариус при удостоверении сделки проверяет, соблюдены ли эти условия.
Если лицо не состоит в зарегистрированном браке, нотариусу представляется письменное заявление об этом данного лица.
6) При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних, недееспособных или не полностью дееспособных нотариус проверяет наличие согласия их законных представителей и (или) органа опеки и попечительства на совершение сделки, когда это требуется в соответствии с законом.
При расторжении договора об отчуждении имущества нотариус, в случае хранения у него правоустанавливающего документа на имущество, возвращает его собственнику этого имущества. При этом у нотариуса остается копия правоустанавливающего документа.

имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр прав должен вноситься ряд необходимых сведений, которые следует отражать и в нотариальных документах, представляемых на государственную регистрацию.

имущество

приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, удостоверяется при наличии согласия супруга продавца недвижимого имущества на продажу (мену) этого имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 35 СК такое согласие должно быть нотариально удостоверено. В текст договора возможно включить указание о том, когда и кем нотариально удостоверено такое согласие.

документа на квартиру представлено свидетельство о праве собственности, выдаваемое органами по жилищной политике (или иными уполномоченными органами) на основании договора о долевом участии в строительстве жилья (договора инвестирования), факт вложения в указанную квартиру средств только одного из супругов также должен быть подтвержден дополнительно (например, самим договором о долевом участии в строительстве либо справкой организации-застройщика о том, что вся сумма вложений была внесена до брака).

лица, отчуждающего недвижимое имущество, уклоняется от оформления соответствующего согласия на отчуждение имущества, собственником может быть передано в порядке ст. 86 ОЗоН заявление супругу с предложением дать согласие на отчуждение имущества либо явиться к нотариусу для определения своей доли в праве собственности на отчуждаемое имущество.

ст. 250 ГК:

Учитывается преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается,
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате или заявления остальных участников общей собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли.

ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению.

сторон. По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи недвижимого имущества либо после его передачи.

договора купли-продажи недвижимости – параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.
По договору купли-продажи недвижимости одна сторона – продавец – продает принадлежащую ему недвижимость другой стороне – покупателю. Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 и ст. 550 ГК РФ). Количество экземпляров договора купли-продажи в простой письменной форме должно быть прописано в тексте договора, но не может быть меньше трех экземпляров, по одному каждой из сторон и третий - для хранения в органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если продавцов или покупателей несколько, то по желанию сторон количество экземпляров может соответствовать количеству покупателей или продавцов.
Существенными условиями договора купли-продажи является согласованное сторонами в письменной форме условие о цене (ст. 555 ГК РФ). При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

в договоре может быть указан эквивалент к любой другой национальной валюте. Еще одним существенным условием является порядок передачи денег за проданную недвижимость. Деньги могут быть переданы как наличным, так и безналичным путем. Все деньги могут быть переданы до подписания договора полностью или часть денег, а оставшаяся часть – после государственной регистрации договора и перехода права собственности по нему.
При продаже недвижимости по рыночной цене продавцу нужно ознакомится со статьей 220 Налогового кодекса РФ с тем, чтобы определиться с размером налога на доходы физического лица, который подлежит уплате в году, следующем за годом продажи недвижимости. При условии, что недвижимость находится в собственности три и более года, продавец может быть освобожден от уплаты налога на доходы физического лица, если подаст декларацию по форме № 3 НДФЛ и заявление о предоставлении имущественного вычета в соответствии с действующим налоговым законодательством.

и подписание сторонами передаточного акта. Передаточный акт подписывается сторонами, как правило, в простой письменной форме, в этом документе стороны подтверждают, что расчет ими произведен полностью и вещь передана в состоянии, соответствующем на день подписания договора.
Передаточный акт составляется сторонами по всем договорам купли-продажи недвижимости, заключенным после 01.03.1996 года. Данный документ является приложением к договору и будет истребоваться в дальнейшем при отчуждении данной недвижимости.

продажи недвижимости. Нормы, содержащиеся в этой статье, обязывают указать в договоре купли-продажи недвижимости данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьи 292 и 558 ГК РФ регулирует особенности продажи жилых помещений, которые находятся в определенной коллизионности с Жилищным кодексом РФ, в статья 37 ГК РФ – распоряжение имуществом подопечного.

договора мены недвижимости отдельно не существует. Глава 31 ГК РФ «Мена» регулирует договор мены вообще, любых товаров, вещей. Пункт 2 статьи 567 ГК РФ содержит норму, согласно которой к договору применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Поэтому при заключении договора мены должны соблюдаться статьи ряда глав.
Помимо согласованного условия о цене и передаточного акта в договоре мены обязательно должно указываться, что товары признаются равноценными или мена производится с доплатой. Если мена производится с доплатой, то в договоре указывается срок и способ передачи денег.
По договору мены стороны получают за свою вещь не деньги, в другую вещь, или несколько вещей. В начале 90-х годов 20 века было очень много договоров мены, в которых москвичи меняли свою московскую квартиру на жилой дом, земельный участок в другой области, а иногда и на автомашину, и все это оформлялось в одном договоре. В практике были случаи, когда недвижимость меняли на какие-либо товары.

РФ нет, к договору дарения недвижимости применяются нормы, установленные главой 32 ГК РФ – Дарение.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен (ст. 572 ГК РФ).
Договор дарения недвижимости – это двухсторонняя сделка, безвозмездная, безусловная сделка. Пункт 2 статьи 574 ГК РФ предписывает заключение договоров дарения недвижимости в письменной форме и согласно п. 3 этой же статьи подлежит государственной регистрации.
Статья 575 ГК РФ содержит запреты на дарение. Не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной зашиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на излечении; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими организациями.
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Приватизация – это безвозмездная передача жилых помещений государственного или муниципального фонда в собственность граждан РФ, занимающих эти помещения, а для граждан, забронировавших жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений. Приватизация в России носила в 90-е годы массовый характер, был издан Указ Президента РФ «Об ускорении приватизации жилых помещений в Российской Федерации», согласно которому приватизацией изначально занимались совершенно различные организации. Основными недостатками приватизации было массовое нарушение прав несовершеннолетних при приватизации, которых не включали в договоры приватизации, и приватизация жилых помещений преимущественно в общую совместную собственность. Договор приватизации не подлежит обязательному нотариальному форме, нотариально удостоверяется только договор приватизации квартиры в собственность судьи (см. ФЗ «О статусе судей»).

РФ. Наиболее часто в нотариальной практике удостоверяются договоры пожизненной ренты и договоры ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением недвижимого имущества, поскольку для данных договоров предусмотрено нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной сумме либо предоставления средств на его содержание в натуре (ст. 583 ГК РФ).

передаче имущества безвозмездно к такому договору ренты также применяются правила договора дарения. При частично-возмездной передачи имущества получатель ренты получает часть стоимости недвижимого имущества, а на оставшуюся часть стоимости имущества непосредственно осуществляется денежное содержание (пожизненная рента) или содержание с иждивением, которое предусматривает не выплату денег, а непосредственно уход и покупку питания, одежды, обуви, медикаментов как непосредственно плательщиком ренты, так и лицами, которых он может нанять для ухода. При содержании с иждивением условия договора о содержании услуг по уходу может быть прописано в договоре, вплоть до приблизительного меню или набора продуктов, количества уборок, периодичности приобретения одежды и обуви, периодичности, сроков и других условий лечения в санаториях или на курортах в зависимости от объема содержания.

государственной регистрации недвижимости" (с изменениями и дополнениями)
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изменениями и дополнениями)
ФЗ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)
ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями и дополнениями)
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (АПК РФ) (с изменениями и дополнениями)