Применение системы Expert Choice в задачах оценки недвижимости и инвестиционного анализа презентация

исполнительного директора ЗАО «РОСЭКО» по информационным проектам
Фингерт А.Б.

Москва – 2010

XII МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНГРЕСС ОЦЕНЩИКОВ «ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ И МАССОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ»

капитализации доходов. СПб., 1997.

Проблемой, решаемой с применением рассматриваемого подхода, является установление степени близости рассматриваемого объекта и его аналогов путем определения интегрального показателя качества, основанного на анализе ценообразующих факторов. Далее следует построение обобщенной зависимости между значением данного показателя и ценой аналогов. В соответствии с логикой сравнительного подхода предполагается, что полученное соотношение сохраняется и для оцениваемого объекта и может быть использовано при расчете искомой величины его стоимости.

Эрнест Форман — доктор философии по математическим методам исследований операций, системам искусственного интеллекта, профессор университета Дж.Вашингтона, основатель и председатель фирмы Expert Choice (США, штат Вирджиния). Фирма Expert Choice является мировым лидером в области создания программных продуктов по реализации систем поддержки принятия решений. Данными продуктами пользуются более 100 ведущих мировых фирм (IBM, General motors, Boing, AOL, NISA, GAO, IRS). Это программное обеспечение преподается более чем в 100 университетах и используется в 60 странах.

СААТИ Томас Л. (Saaty Thomas L.) американский математик, профессор Пенсильванского университета. Основные труды относятся к теории графов, теории массового обслуживания, оптимизации и приложениям математики к специальным вопросам. При его участии создано 13 книг по математике и ее приложениям («Элементы теории массового обслуживания и ее приложения»).

недвижимости в рамках сравнительного подхода.

Типовые средства и результаты описания задачи средствами анализа собственных векторов и собственных значений матриц и вычислений с помощью Excel
В качестве элемента, располагающегося в вершине иерархии, выберем критерий "обеспечение максимума стоимости". Наиболее существенные ценообразующие факторы на данном сегменте рынка представлены с левом столбце:

шума на территории Москвы

и общие выбросы; Свалки; Промзоны;

социологических исследований ТОО "КОНМИ" E-mail Sirine@mail.ru
Любовь Игоревна Кривенко Менеджер

Зачастую получается так, что покупатель или продавец не может правильно сформулировать свои предпочтения и «зацикливается» на площадях, ценах, районах, удаленности от станций метро. Им кажется, что эти характеристики могут наиболее точно описать объект и дать однозначный ключ к поиску подходящих вариантов. Предложение формируется, а все лишние варианты — отбрасываются. А вместе с ними отбрасываются и все НЕлишние.

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

1. Потенциальному покупателю предлагаются ряд конкретных объектов недвижимости. В исследуемом случае рассматривались четыре конкретные квартиры в следующих микрорайонах:
a) Литейный проспект, д.51, стр.4 (код = 1);
b) ул. Луначарского (код = 2);
c) ул. Вавиловых (код = 3);
d) Разъезжая улица (код = 4);
2. Определялись критерии, по которым производилась сравнительная оценка качества предлагаемого жилья (всего было отобрано 42 критерия, включающих оценку этажности, качества жилого дома, экологию местности, месторасположение дома и ряд других). В аналитическом исследовании на различных его этапах участвовало 3 - 4 заинтересованных в исследовании (покупке жилья) лица. Ниже приводится справочник критериев, по которым производилась оценка качества жилого помещения.

= 0.1634 (<=0.10, иногда <= 0.20)
В случае, если ОС > 0.20, то необходимо исследовать задачу и проверить суждения

Как показывают результаты сравнительной оценки критериев важности наиболее существенными являются факторы, характеризующие экологию как жилого дома, так и местности в котором он расположен. Наименее важными оказались факторы, характеризующие удобство расположения жилого дома относительно общественного транспорта. А ведь именно эти факторы наряду с наличием балкона и лоджии указываются в различных бюллетенях недвижимости как предпочтительные. Причем коэффициент характеризующий отношение наиболее важного к наименее важному критерию составил 31.41, то есть более чем значителен.

анализируемым критериям)

Код критерия: 13
Наименование критерия: Уровень внешних шумов

Как видно из оценки значимости по уровню шума (наименьшему) отдается предпочтение жилой квартире, находящейся в доме, расположенном на Литейном проспекте, д.51, стр.4.

Lambda max = 4.0195 (>=N)
Индекс согласованности (ОС) = 0.0065
Отношение согласованности (ОС) = 0.0072 (<=0.10, иногда <= 0.20)
В случае, если ОС > 0.20, то необходимо исследовать задачу и проверить суждения.

наиболее привлекательной квартирой с учетов всех 42 критериев оценки следует признать квартиру, находящуюся в доме на улице Луначарского.

вариантами квартир в указанных выше объектах недвижимости их стоимости представлены ниже

в новом жилом доме, то с известной долей приближенности можно принять указанную цену за жилую квартиру объективной. Кроме того, следует учесть, что общие площади квартир, жилые площади и площади кухонь практически не отличаются.
Исходя из указанных выше предположений пересчитанные стоимости квартир относительно стоимости квартиры на ул. Луначарского составят: