Тема 4 . Методология оценки недвижимости презентация

стоимости.
2.2.Оценка износа
3. Сравнительный подход.
4. Доходный подход.
4.1. Теория стоимости денег.
4.2. Метод капитализации доходов.
4.3. Метод дисконтирования денежных потоков.
5. Методы оценки земли.
6. Согласование результатов и заключение о стоимости

оценки, объединенных общей методологией.
Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Согласно затратному подходу стоимость недвижимости равна сумме стоимости участка земли и стоимость воспроизводства улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования.
2. Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строений, идентичных оцениваемым или аналогичным им по полезности, получение восстановительной или стоимости замещения объекта.
3. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли.
4. Определение величины накопленного износа.
5. Уменьшение восстановительной (замещения) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.
6. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости строений стоимости земли.

рыночная стоимость земельного участка;
ВСу - восстановительная (замещения) стоимость улучшений (здания);
И – общий накопленный износ улучшений.

где
- полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки;
С69 - удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости типичного объекта в ценах 1969 г.;
Пi69 - i-ая поправка к удельному показателю в ценах 1969 г.;
Ос - строительный объем, м³;
Км – коэффициент учитывающий местоположение объекта;
K84 - комплексный коэффициент, переводящий цены 1969 г. в цены 1984 г.,
Kn - региональный индекс, берется по данным Управления государственной вневедомственной экспертизы Ярославской области по видам работ и сооружений на дату оценки к ценам 1984 г.
Кз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.

действием различных факторов.
В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.
может быть как устранимым, так и неустранимым.
устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.
обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.
может быть устранимым и неустранимым.
считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости.
в противном случае износ считается неустранимым

материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим позициям. Аналогично физическому износу, функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.
С точки зрения текущих рыночных стандартов функциональный износ вызывается:
недостатками, требующими добавления элементов;
недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
“сверхулучшениями” ((позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

факторами: изменением экономической, экологической ситуации, законодательными изменениями.
В большинстве случаев он является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей среды.

Метод срока жизни
Метод капитализации потерь в арендной плате
Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

стоимости объекта. Суждение о величине износа по результатам осмотра объекта выполняется оценщиком на основании практического опыта или заключения строительного эксперта;

определяется реакция рынка на различные виды и степени износа.
Цена продажи каждого сравнимого объекта вычитается из восстановительной стоимости объекта в первоначальном виде.
В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравнимых объектов, на основании которых определяется накопленный износ объекта оценки.
В этом методе не рассматриваются причины износа. Тем не менее, при наличии информации он является самым точным;

которого объект приносит доход. В этот период времени проводимые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.
Срок физической жизни (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и др.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст (ЭВ) основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Срок оставшейся экономической жизни (СОЭЖ) здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома, его и должен рассчитать оценщик

, %
И/ ВС = ЭВ/ТСЭЖ

оценки функционального и внешнего износа
Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Применяется для оценки функционального износа.

стоимость оцениваемого имущества определяется ценами недавних сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.
Метод валовой ренты основан на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором.

на основе анализа состояния и тенденций развития рынка недвижимости и ,в особенности того сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;
2) Сбор, проверка и анализ информации по объектам-аналогам;
3) Сопоставление характеристик аналогов и объекта оценки с целью выявления существующих между ними различий, касающихся: прав собственности, условий финансирования, условий и времени продажи, местоположения, физических характеристик;
4) Внесение поправок в цены продаж аналогов, компенсирующих выявленные различия;
5) Определение средней или средневзвешенной стоимости единицы сравнения объектов-аналогов. В качестве единицы сравнения могут быть взяты физические ( 1 м², 1 м³, 1 п.м, 1 га) или экономические (цена за 1 театральное или ресторанное место) единицы.

объектом, недавно проданных и сданных в аренду. Подбор аналогов производится, как правило, по функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т.п.) уже учитываются в цене продажи и арендной плате.
2) Рассчитывается валовый рентный мультипликатор по формуле:

ВРМ = Цена продажи сопоставимого объекта
ПВД

3) Выведение единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту после расчета нескольких значений валового рентного мультипликатора

m
РС = ПВД о × ВРМ ср = ПВД о × [Σ(Цia : ПВДia)] : m,
1
РС – вероятная цена продажи объекта оценки;
ПВД о - валовый доход объекта оценки;
ВРМ ср - усредненный валовый рентный мультипликатор по аналогам;
Цia – цена продажи i –го аналога;
ПВДia - потенциальный валовый доход i-го аналога;
m – количество отобранных аналогов.

основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки
Методы:
капитализации дохода
дисконтирования денежных потоков

отражает:
Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
используется при определении инвестиционной и рыночной стоимостей объекта.

основана на теории сложных процентов. Известны 6 функций временной оценки денежных потоков, являющиеся универсальным финансовым математическим инструментом, без которого невозможны любые финансовые решения:
Будущая стоимость единицы (Накопленная сумма единицы).
Текущая стоимость единицы.
Текущая стоимость аннуитета.
Взнос на амортизацию единицы.
Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период).
Фактор фонда возмещения.

FV =? FVF = (1+i)ⁿ
FV = PV × FVF

× PVF
PVF = 1/ (1 +i)ⁿ

PVAFо =[ 1 – (1+i)ֿⁿ] / i
PVAFав = PVAFо + 1
«n» «n - 1»

PMT = PV × f
f = 1/ PVAF = i/ [1 – 1/(1 + i) ⁿ]

FVA = PMT × FVAF
FVAF = [(1 + i)ⁿ - 1] / i

FV × SFF
SFF = i / [(1 + i)ⁿ - 1]

будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

ПВД - это общий валовый доход от недвижимости, который м.б. получен при полном использовании недвижимости

ПВД = АПг × П , где

П – площадь, м ².
АПг –годовая ставка арендной платы, руб/м ²;

и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Расчет действительного валового дохода.


ДВД = ПВД - поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей + прочие доходы

Неполная загрузка помещения м.б. связана со сменой арендаторов и наличием хронически незанятых площадей. Неполный сбор арендной платы м.б. связан с невозможностью платежей или нежеланием платить.

основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, непосредственно относящиеся к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления.

расходы - отчисления в резерв на замещение
Операционные (эксплуатационные) расходы необходимы для поддержания нормального функционирования объекта недвижимости.
Расходы на замещение или восстановление - это затраты на замену быстро изнашивающихся элементов улучшения

РС = ЧОД/R
где R – коэффициент капитализации (общая ставка дохода);
ЧОД – чистый операционный доход (среднегодовой или за 1-ый прогнозный год);
РС – вероятная цена продажи.

коэффициента капитализации на основе анализа соотношений арендных ставок и цен продаж сопоставимых объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже.

1 J
Ro = J ∑ Rj
j = 1
Rj = ЧОДj / Цj - коэффициент капитализации j - го объекта-аналога

чистых операционных доходах (ЧОД) и ценах продажи (тыс. руб.):

Легко проверить, что коэффициент капитализации в этом случае будет равен 0,11 или 11%.

инвестиций (с корректировкой на изменение стоимости актива
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
ставки дохода на капитал (return on investment);
нормы возврата капитала (return of investment)
R = on + of R = ЧОД/РС
ЧОД → %, on РС → of , возврат

необходимой компенсацией, получаемой инвестором (заимодавцем) за ценность денег, отдаваемых в долг. Величина этой компенсации зависит от времени, риска и других условий, при которых сделаны инвестиции. Иными словами это плата за использование денежных средств.
of - Возврат капитала означает погашение суммы первоначально вложенных средств, то есть возмещение капитала.

построения - последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации.
K
i = ib + ∑ dk
k =1
где
ib – безрисковая ставка,
dk - k -тая поправка.

последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Математически способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:
K
i = ib + ∑ dk
k =1
где
ib – безрисковая ставка,
dk - k -тая поправка.

суммы):

1) Стоимость капитала не меняется
R = on = i
2) Прогнозируется снижение стоимости капитала R = on +of
3) Прогнозируется повышение стоимости капитала R = on - of

R = dзк*Rзк + (1- dзк)*Rск, где

dзк – коэффициент ипотечной задолженности (доля заемного капитала);
Rзк (f) – ипотечная постоянная; Rзк = ДО : К
ДО = PMT – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;
К – сумма ипотечного кредита
Rск – коэффициент капитализации для собственного капитала
Rск = ЧОД до выплаты налогов/ СК
СК – собственный капитал

в себя:
а) анализ финансовой отчетности заказчика о доходах и расходах объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
б) изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

денежный поток до уплаты налогов и ДП после уплаты налогов
ДП до уплаты налогов =ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание долга (кредита) + Прирост кредитов.
Платежи по обслуживанию кредита следует учитывать при оценке инвестиционной стоимости и не учитывать при оценке рыночной стоимости
ДП после уплаты налогов = ДП до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости

исходя из анализа рынка;
б) принятие допущений об изменении стоимости недвижимости за период владения;
в) капитализация дохода за первый постпрогнозный год, с использованием ставки капитализации для реверсии.
4) Определение ставки дисконтирования для всех периодов кроме реверсии
5) Определение ставки дисконтирования для реверсии

средств, включая реверсию: суммировать все текущие стоимости и получить стоимость имущества.
n
РС (PV) = Σ CF t × PVF t + FV×PVF n
t =1
CFt – денежный поток периода t;
FV – стоимость реверсии;
PVF – коэффициент дисконтирования для периода t = 1……..n

на основе трех оценок полученных ранее затратным, сравнительным и доходным подходами, а также уменьшить погрешность итоговой, представляемой заказчику оценки РС.
Средства для достижения цели:
Количественно выразить надежность отдельных результатов полученных тремя методами (Gз, Gс, Gд )
Используя величины G в качестве весовых коэффициентов вычислить итоговую стоимость объекта как средневзвешенную величину из стоимостей полученных тремя методами.
РС = РСз × Gз + РСс × Gс + РСд × Gд ,
где Gз + Gс + Gд = 1