Методы оценки объектов городской недвижимости презентация

Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке недвижимости различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

в других странах с переходной экономикой - уникальна: имеет место явный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они применяются.

Действительно, в исторически "нормальном" эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методы отражали уже существующую реальность. В России современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет навыками работы с компьютерной техникой. Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие у всех нас опыта работы в среде, где современные рыночной механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы.

с точки зрения сравнимых продаж;
- на основе затрат;
- с точки зрения капитализации доходов.

Метод сравнения аналогов

Метод оценки по сопоставимым продажам (сравнения аналогов) чаще всего применяется для оценки свободных земельных участков и является фактически одним из основных для обеспечения операций купли-продажи.

Суть метода :

и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные уже проданные и купленные объекты, т.е. уверенность, что цена справедлива, приемлема для всех участков рынка и каждая из сторон не окажется в убытке.

Этот метод основан на систематизации и сопос­тавлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных за достаточно длительный предшествующий период. Очевидно, что цена текущих продаж земельных участков наилучшим образом отражает рыночные условия.

финансирования) сделки;
- условия продажи;
- время сделки;
- местоположение;
- физические характеристики;
- существующие ограничения использования и обременения;
- показатели доходности.

В качестве единицы сравнения обычно используют процент повышения или понижения рыночной цены засчет влияния конкретного фактора.
Финансовые условия при продаже сопоставимого участка могут оказывать существенное влияние на цену в связи с недостаточной развитостью системы долгосрочного кредитования для крупных городов России и большим разнообразием условий финансовых сделок.
Условия продажи анализировать наиболее сложно, так как трудно получить достоверную и достаточно полную информацию об обстоятельствах, которые вынуждают покупателя или продавца совершать данную сделку (например, угроза банкротства), и даже при наличии такой информации очень сложно дать на ее основе количественные оценки. Прежде всего, это касается операций на первичном рынке, когда производится приватизация государственной или муниципальной собственности.

стабильной рыночной экономики являются краткосрочные временные изменения конъюнктуры рынка, также долгосрочные изменения важны для рынка, находящегося в стадии становления.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участников на рынке по физическим, экономическим и даже политическим факторам. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, то поправка на местоположение вносится довольно редко, за исключением случаев его расположения на границе района с иными условиями.

При сопоставлении выявляются и рассматриваются только крупные физические характеристики - сходства и различия .Основные элементы сопоставления:

-параметры грунта;

-достаточность площади избыточных земель для проведения каких-либо улучшений;

и др.

Как правило, используется метод сопоставления пар.

Наличие ограничений использования и обременения по аналогичным участкам играют важную роль.

разнообразием их характеристик: отношением общей площади здания к площади земельного участка, себестоимости строительства или реконструкции здания; рыночной стоимостью помещений и арендной платы за них и т.д.

Показатели доходности обычно применяются для сопоставления продаж на существенно различающихся рынках (различных городов и стран) при отсутствии необходимой базы сравнения на одном рынке. В упрощенном виде сравнение доходности часто можно провести по факторам плотности застройки земельного участка, прямо связанной с доходностью всей территории недвижимости.

владения имуществом.

Коэффициент капитализации зависит от состояния экономики от финансовой системы страны, от системы правовых гарантий участникам земельного рынка, от состояния самого земельного рынка. Его определяют на основе исследования приемных ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта для условий конкретного города. Поскольку состояние земельного рынка неоднородно как по объектам различного функционального назначения, так и по различным административным округам и территориям города, реальное значение коэффициентов капитализации в пределах одного города может различаться до 20% .

Разновидность доходного метода- метод инвестиционных контрактов, который основан на праве долгосрочной аренды.

Эта методика позволяет справедливо учитывать интересы как инвесторов, поскольку городская нормативная база запрещает устанавливать дополнительные платежи или иные обременения после приобретения участка, так и города в целом за счет превышения градостроительных норм.

право на нее по цене, ниже текущей стоимости суммы своих затрат, вложенных в создание улучшений, тем более если продается право аренды, а обязанности по воспроизводству улучшений городских земель остается за владельцем земли (городом).

Достоинства перечисленных методов:

-простота;
-ясность;
-бесспорность заложенных в них принципов.

Недостатки:

В условиях инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижимости, не говоря уже о стоимости расширенного воспроизводства улучшений всех городских земель и выделений доли, приходящейся на конкретный земельный участок.

отношений для справедливого распределения общих расходов на содержание и воспроизводство городской инфраструктуры по землям разных категорий (жилой, общественной и промышленной застройки).

Первый этап:

Определение общих затрат города (прямых и косвенных) на ее расширенное воспроизводство, территорию и функциональное распределение этих затрат.

Безусловными объективными трудностями решения данной задачи является сложнейший состав инфраструктуры современного крупного города, различные виды специализированной собственности и проблемы сбора однозначных исходных данных для оценки

единственным образом - для обеспечения основных факторов своей жизнедеятельности. Имеется достаточно свободных земельных участков, используемых не по назначению территории, земель резерва. Часть территории, используемой ненужными и даже вредными для города производствами, можно использовать другими способами, извлекая максимальную выгоду (и не только материальную) для жителей города. Исходя из рыночных подходов, можно определить потенциальную рыночную стоимость таких участков. Это является следующей основной задачей кадастровой оценки городских земель.

Результаты по квартальной кадастровой оценки позволяют достаточно просто сформулировать экономические критерии и выделить на их основе:
- социально значимые территории, где социальные аспекты развития города преобладают над коммерческими;
- территории, занятые важными для города производствами;
- территории коммерческого использования;
- территории (или кадастровые кварталы), частично или полностью занятые ненужными городу или экономически вредными предприятиями.

города в целом, так и для землепользователя, путем сопоставления оценки с соответствующей затратной составляющей.

Еще одна задача кадастровой оценки городской земельной недвижимости - определение градостроительных потенциалов как отдельных городских территорий, так и города в целом.

На основе совокупности данных кадастровой оценки городских земель можно провести детализацию отдельных (локальных) задач по важнейшим функциональным подсистемам города, а с использованием результатов их решения перейти к следующему этапу кадастровой оценки :

Второй этап:

Tерриториально-экономическое зонирование города.

При таком подходе совокупность данных кадастровой оценки позволяет получить не только общую схему территориально­экономического зонирования, но и систему отдельных тематических слоев этой схемы, обеспечивающую использование более детальной информации для более эффективного управления развитием земельных отношений и экономики города в целом.

нормативов землепользования, величины и формы одновременных и регулярных земельных платежей на основе анализа и согласования особенностей развития и взаимодействия экономики города и экономики отдельных предприятий. Другими словами, они позволяют установить новые нормативы землепользования с учетом возвратности капитализированных затрат, гармонично сочетающие интересы города в целом, каждого его жителя и предприятий всех видов и форм собственности.
Результаты кадастровой оценки городских земель и территориально-экономического зонирования города должны быть включены в систему государственного земельного кадастра.

заданном радиусе