Особенности индивидуальной оценки загородной недвижимости Директор по оценке ООО РМС – ОЦЕНКА Прохорова Ирина Владимировна Санкт-Петербург 2014 презентация

ОЦЕНКА»
Прохорова Ирина Владимировна

Санкт-Петербург
2014

загородной недвижимости
Снижение рисков при использовании индивидуальной оценки и обследования загородных домов и земельных участков

кредита или расчет за долги
Налогообложение
Страхование
Сдача (получение) в аренду, в наем
Разрешение имущественных споров
Дарение, наследование, приватизация, обмен, национализация, изъятие, передача в доверительное управление и другие случаи

стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний

сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах

Подходы в индивидуальной оценке загородной недвижимости

определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

Подходы в индивидуальной оценке загородной недвижимости

оценке эффективности будущего объекта

определения
«наиболее эффективного
использования» земельного участка.

Риски при покупке и продаже загородной недвижимости

подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов, в частности, загородных домов и земельных участков (для налогообложения)
Риэлторская оценка – экспертная оценка риэлтора при купле-продаже через агентство (для купли-продажи)
Индивидуальная оценка - осуществляется путем рассмотрения в установленном законом порядке конкретно выделенных земельных участков и жилых домов

при определении рыночной стоимости

Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование ЗУ, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость

РФ регулирует строительство загородной недвижимости :
ТОЛЬКО в части землепользования и застройки (должны быть градостроительный план и разрешение на строительство)
ПРАКТИЧЕСКИ НЕ РЕГУЛИРУЕТСЯ для зданий высотой до 3-х этажей и площадью до 1500 кв.м
Тем самым УПРОЩЕН процесс строительства для всех застройщиков (добросовестных и не очень)

некачественную и даже опасную для жизни и здоровья загородную недвижимость!

Риск покупки загородных домов и земельных участков без необходимой экспертизы

участков

Для предупреждения значительных затрат на ремонт и перестройку загородных домов, на улучшение земельного участка (превышающих стоимость покупки иногда в несколько раз), следует:

возможности проводить индивидуальную оценку загородных домов и земельных участков

Снижение рисков через систему комплексной оценки и обследования зданий и земельных участков

– провести анализ всех издержек на элементы недвижимости
Сравнительный подход – выяснить цены продаж (предложения по стоимости) на аналогичную недвижимость
Доходный подход – провести расчеты стоимости через доходность аналогичной недвижимости

Игд + Ив(з) + ПП – НИ <= РС

Изу – издержки на земельный участок:продажа,аренда
Игд – издержки на градостроительную документацию, ТУ и инженерные коммуникации
Ив(з) – издержки воспроизводства (замещения) зданий
ПП – прибыль предпринимателя
НИ – накопленный износ
РС – рыночная стоимость

проводятся последовательно):
Передаваемые имущественные права
Условия финансирования
Условия продажи
Расходы, сделанные сразу же после покупки
Рыночные условия
Вторая группа (корректировки выполняются независимо)
Местоположение
Физические характеристики
Экономические характеристики
Вид использования (соответствие НЭИ)
Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости

наиболее эффективного использования объекта недвижимости
Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов
Оценка чистого операционного дохода объекта на основе анализа доходов объектов-аналогов
Оценка затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования
Оценка ставок капитализации или дисконтирования на основе соответствующих показателей объектов-аналогов
Капитализация доходов в текущую стоимость

Если текущее использование всех составляющих элементов объекта оценки (земельного участка и улучшений) соответствует его наиболее эффективному использованию, то для оценки стоимости может применяться
метод прямой капитализации:

V = I / R или V = I х RM,

где V – стоимость объекта оценки; I – чистый операционный доход; R – ставка капитализации; RM - рентный мультипликатор

участка, изучение проектной и исполнительной документации

Снижение рисков через систему комплексной оценки и обследования зданий и земельных участков

качества, надежности и безопасности дома и земельного участка, заказывать сертификат добровольной экспертизы качества (ДЭК)

Снижение рисков через систему комплексной оценки и обследования зданий и земельных участков