Тема 7 Доходный подход к оценке недвижимости презентация

на предприятии, №08050062 Менеджмент организации
Институт права и управления, кафедра Менеджмента
Слугин Олег Владимирович

стоимость будущих доходов (выгод) от владения объектом недвижимости

прав на получение доходов, приносимых объектом недвижимости

недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

Собственник не продаст свой объект недвижимости по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

владельцу

Область применения доходного подхода:

на прогнозных данных (стоимость недвижимости зависит от точности прогноза)

Основной недостаток доходного подхода:

прямой
капитализации

от недвижимости –
анализ арендных соглашений:

(свыше 3-х лет)

Виды арендных договоров:

соглашении (договоре) Рыночная арендная ставка – наиболее вероятная величина арендной платы, за которую осведомлённый и не обязанный ставать своё имущество в аренду арендодатель согласился бы сдать, осведомлённый и не обязанный арендовать арендатор согласился бы взять это имущество в аренду

объекта недвижимости значительно или изменения имеют нерегулярный характер

Метод дисконтирования денежного потока:

)
Определение процента потерь дохода
Расчёт действительного валового дохода ( ДВД )
Расчёт годовых операционных расходов
Определение величины отчислений в фонд замещения
Расчёт чистого операционного дохода ( ЧОД )
Расчёт величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии)
Расчёт ставки дисконтирования
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом ДДП:

доходов от объекта недвижимости не стабилизируется

Максимально возможный период прогнозирования в текущих рыночных условиях (зависит от стабильности общей экономической ситуации в стране и регионе)

Этап. Определение длительности прогнозного периода

100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.

2. Этап. Расчет потенциального валового дохода

площадей

К потерь = Потери арендной платы / ПВД.

3. Этап. Определение процента потерь дохода

(1 – К потерь)

за землю
Страхование

Коммунальные платежи
Текущий ремонт
З/плата обслуживающего персонала
Обеспечение безопасности
Расходы на управление
и т.д.

на проведение капитальных ремонтов (реконструкций) объекта недвижимости, с заменой вышедшего из строя оборудования и конструктивных элементов здания (сооружения).

6. Этап. Определение величины отчислений в фонд замещения (ОФЗ)

ЧОД = ДВД – ОР – ОФЗ ( NOI )

объекта недвижимости в конце срока владения (или прогнозного периода)

Определяется на основе анализа цен продаж подобных объектов и прогнозе изменения цен на рынке недвижимости

rинв.
где
rf – безрисковая ставка, %
rликв. – надбавка за низкую ликвидность, %
rупр. – надбавка за необходимость управления инвестиционным проектом, %
rинв. – инвестиционный риск, %

2% - невысокий уровень риска
от 2% до 3% - средний уровень риска
от 3% до 4% - высокий уровень риска
от 4% до 5% - максимальный уровень риска

Метод экспертной оценки рисков

n V = [ Σ NOIf / (1+i)f ] + FV / (1+i)n
f=1

плавно изменяются с незначительным темпом в обозримом прогнозном периоде.

Метод прямой капитализации

действительного валового дохода ( ДВД )
Расчёт годовых операционных расходов
Определение величины отчислений в фонд замещения
Расчёт чистого операционного дохода ( ЧОД )
Расчёт ставки капитализации
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации:

его рыночной стоимостью (ценой продажи на открытом рынке).

Ставка капитализации ( R )

)

ценах продаж аналогичных оцениваемому объектов недвижимости и доходах, приносимых этими объектами владельцам недвижимости.
Используется аппарат математической статистики.

R = NOI / V

Метод рыночной экстракции

капитал (i), %

Roff – норма возврата вложенного капитала, %

Метод кумулятивного построения

объекта недвижимости

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока владения объектом недвижимости

Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала

– оставшийся срок жизни объекта недвижимости
Y – ставка дохода на инвестируемый капитал, % (Ron)

Возврат капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции

Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала

– оставшийся срок жизни объекта недвижимости
Yf – безрисковая ставка дохода, %

Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала

– чистый операционный доход (ЧОД)

R – ставка капитализации

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

под общ. ред. И.Л. Артеменкова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: 00 "Рос­сийское общество оценщиков", 2007.

Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., перераб. и доп. М. 2007

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. - М., 2007.

Оценка недвижимости : учебное пособие для студ. вузов, обуч. по спец. экономики и управления (060000). / Л. Н. Тепман ; под ред. В. А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2006.

требований законов РФ об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления.

Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую-либо часть презентации с любой иной целью или по каким-либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается только после получения письменного согласия авторов.