Успех проведения IPO акций ОАО Открытые инвестициив ноябре 2004 г. презентация

Первого Всероссийского IPO Конгресса

6 апреля 2005 г.

IPO в России после изменения в законодательстве, по которому стало возможным одновременно проводить предложение акций и депозитарных расписок (GDR)

Цена за акцию «Открытых инвестиций» зафиксирована в верхнем сегменте ценового диапазона - US$49,75 при диапазоне US$42,75 – $52,25 с 5% премией к NAV

Общий спрос от инвесторов составил US$176 млн. долл. США; общее количество заявок на покупку акций превысило предложение в 2,6 раза

Цена акций с начала торгов на РТС в ноябре 2004 г. выросла до US$55 долл. США – реализация премии 11% к цене предложения

«Б»
Цена акций: US$49,75 (при диапазоне US$42,75 – US$ 52,25 за акцию)
Количество акций: 1 383 358 акций
Объем предложения: US$68,8 млн.
Общее кол-во акций: 3 590 000 шт.
Рыночная капитализация: около US$220 млн.
Реверсивный опцион greenshoe: 125 760 акций (не был исполнен)
Коэффициент GDR: 8 GDR на одну акцию
Акции в свободном обращении: 38,5%
Lock up: 180 дней для компании и «Интерроса»
Ограничения по продаже: без предложения ритейлу, только по правилу S, нет предложения в США
Лид-менеджер и букраннер: ING Investment Banking

выделена из структуры ХК «Интеррос» в 2002 г.
Стратегия компании нацелена на строительство высококачественных офисных зданий класса «А» (20%-40% капитала), загородной недвижимости класса «Премиум» (не менее 40% капитала) и участию в оппортунических проектах (торговая недвижимость и гостиницы -10-20%)
Компания имеет проекты в Москве и Московской области, но планирует выход на региональные рынки: Тверь, Сочи и Самара
Несмотря на короткую историю, компания успела продемонстрировать успешный рост:
Активы компании выросли до US$170,5(1) млн. на 30.06.04 г. по сравнению с US$56,5 млн. на 31.12.02
Чистые активы выросли до US$105,1(1) млн. на 30.06.04 г. по сравнению с US$56,5 млн. на 31.12.02
Чистая прибыль составила US$11,3 млн. за 6 мес. 2004 г. по сравнению с US$8,3 млн. за 12 мес. 2003 г.

Примечание: (1) с учетом увеличения капитала на US$17,3 млн. в июле 2004 г.

Структура активов компании
Действующие объекты коммерческой недвижимости:
Офисный центр «Мейерхольд Центр» класса «А» (около 7 400 кв.м плюс паркинг)
Гостиница «Новотель Москва- Центр» (3-звездочный отель на 254 номеров)
Девелоперские проекты на этапе строительства:
Павлово-I (коттеджное строительство, около 215 домов, 14 км по Новорижскому шоссе)
Бизнес-центр «Сахаров Бизнес Плаза» класса «А» (Москва, Проспект Академика Сахарова, владение 30; свыше 45 000 кв.м чистой сдаваемой площади)
Торгово-развлекательный комплекс им. А.И. Райкина (Москва, Шереметьевская ул., владение 8)

«Открытые инвестиции», как отдельной операционной компании в секторе недвижимости
Первоначальные вложения «Интерроса» в бизнес «ОИ»: бизнес-центр «Мейерхольд» (100%) и гостиница «Новотель» (60%), а также денежные средства
Также была создана Управляющая организация «ОИ-Управляющая компания» (100% дочерняя структура «Интерроса»)
Перед проведением IPO «ОИ» провели реструктуризацию компании по прекращению полномочий Управляющей организации для того, чтобы привести в соответствие интересы менеджмента и внешних инвесторов
На стадии пре-маркетинга многие инвесторы сообщили, что реструктуризация послужила дополнительным стимулом инвестировать в акции компании

Независимые
акционеры

Компании проекта «Сахаров Бизнес Плаза»

OOO «ИР Девелопмент»

OOO «Эксподом»

OAO «Гостиница «Новослободская»

38,54%

100%

100%

100%

100%

Проектная компания «Павлово»

100%

61,46%

Проектные компании

100%

OОO «ОИ-Управляющая компания»

100%

Упрощенная корпоративная структура компании
была очень положительно воспринята инвесторами

момента своего создания «Открытые инвестиции» готовились к проведению IPO:
Детальные проверки объектов (due diligence) и управление рисками
Прозрачная процедура проведения тендеров
Международная финансовая отчетность по МСФО с ежегодным аудитом у компании из «большой четверки» Deloitte & Touche
Ежегодная оценка активов компании международным оценщиком Jones Lang LaSalle
Партнеры с высокой репутацией (ACCOR)
Вознаграждение менеджмента привязано к реализованной прибыли
Совет директоров включает трех независимых членов

начала проведения due diligence

компаний группы «Интеррос»

Предложенная структура продажи акций дала возможность внешним инвесторам сразу начать торговать акциями компании

Средства, полученные в результате сделки, сразу же поступили в распоряжение «Открытых инвестиций» для инвестирования в бизнес компании

В качестве дополнительного комфорта для инвесторов у лид-менеджера ING Bank было право продать обратно до 125 760 акций «Открытых инвестиций» в течении 30 дней с даты закрытия сделки по цене предложения – Reverse Green Shoe Option в целях стабилизации рынка по завершении предложения

Green Shoe Option не был исполнен из-за того, что цена акций возросла при первоначальных торгах

«Открытые инвестиции» и «Интеррос» достигли договоренности о периоде lock up в течение 6 месяцев после завершения предложения

S (CUSIP: 670817105)

Количество депозитарных расписок – 716 000 шт. при коэффициенте 1:8

Банком-депозитарием выступил Bank of New York

Вызвало значительное повышение спроса на ценные бумаги компании: около 36% заявок от инвесторов пришлось именно на депозитарные расписки

которые компания смогла учесть во время проведения роудшоу

Компания в свою очередь получила представление о правильном позиционировании и оценке стоимости своего бизнеса

Во время пре-маркетинга аналитики встретились с 38 международными и 12 российскими институциональными инвесторами

30 из 38 международных инвесторов (80%) выразили пожелание встретиться с руководством компании во время роудшоу

Инвесторы, с которыми встречались во время пре-маркетинга разместили заявки на общую сумму US$137 млн., что составило 78%

Mgmt
HBK
Hermes
Invesco
JP Morgan Fleming AM
MLIM
Moore Capital
MT Thaler
Pictet Asset Mgmt
Prosperity
Socgen
Threadneedle
T Rowe Price
West AM

3 - 4

7

5

Руководство «Открытых инвестиций» встретилось с 45 международными и 7 российскими портфельными инвесторами

За 8 дней посетили 6 городов Европы и Москву

Не было предложения инвесторам в США

95% общего спроса пришлось именно на тех инвесторов, с которыми проведены встречи

US$52,25 за акцию, который определялся как +/-10% к стоимости чистых активов (NAV)
На неделю раньше во время IPO компании «Седьмой Континент» ее акции были оценены в нижней половине ценового диапазона (предлагались только местные акции без возможности приобрести GDR)
«Открытые инвестиции» преследовали следующие цели:
добиться стабильности цены после предложения (период after market )
не устанавливать более высокую цену, которая может быть не поддержана рынком (как в случае с компанией «Мечел»)
избежать исполнения опциона реверсивного green shoe
Из-за наличия активного и качественного спроса цена была определена следующим образом: US$49,75 долл. США за одну акцию (в верхнем сегменте ценового диапазона) и US$6,21875 долл. США за одну депозитарную расписку
Тот факт, что цена акций находилась выше середины ценового диапазона послужил сильным сигналом рынку о наличии высокого спроса
Акции «Открытых инвестиций» оценили с премией около 5% к стоимости чистых активов (NAV) при этом капитализация компании составила $US179 млн.
Надбавка показывает, что наш бизнес несмотря на довольно короткую историю развития имеет конкурентную стратегию с высоким потенциалом развития на быстрорастущем рынке недвижимости

Сравнение недавних российских IPO

инвесторов: спрос превысил предложение в 2,6 раза
Как и ожидалось спрос со стороны российских инвесторов был ограниченный, они могут инвестировать напрямую в недвижимость в России
Из-за недавнего изменения законодательства стало возможным одновременно предложить инвесторам и акции, и GDR: «ОИ» стало первой российской компанией, предложившей такой вариант во время IPO
Многие международные инвесторы предпочли GDR из-за того, что они лучше знакомы с процедурами трейдинга, клиринга и расчетов
36% инвесторов выбрали GDR, что наличие этого инструмента добавило привлекательность
64% инвесторов отдали предпочтение местным акциям или же у них не было никакой разницы

Распределение спроса по географии

Распределение по акциям и GDR

Цена акций: $US49,75

Общее кол-во заявок: 39

Превышение спроса над предложением: 2,6 раз

Средний объем заявки: $US4,6 млн.

фондовой биржи РТС

Присвоен торговый код: OIVS

Начало торгов – 25.11.2004 г., рост 11%, US$55

Несмотря на небольшие объемы торгов, цена акций показывает хорошую динамику по сравнению с индексом РТС

Небольшие объемы торгов говорят о том, что инвесторы предпочитают держать акции на долгосрочной основе

Низкая ликвидность за счет небольшого free float

Значительные объемы продаж депозитарных расписок (GDR), торгуются на неамериканских внебиржевых рынках

экономики с высокими барьерами входа
Строгая приверженность компании к качеству
Опытная управленческая команда
Четкая стратегия развития бизнеса и высокий потенциал роста
Начало подготовки к IPO с момента создания компании
Диверсифицированный портфель качественных активов и проектов, как успешно работающих и приносящих стабильный доход, так и новых, находящихся в процессе развития
Операционная компания, а не фонд недвижимости
Впечатляющие финансовые результаты, несмотря на короткую историю бизнеса
Направленность на максимальную прозрачность бизнеса и соблюдение норм корпоративного поведения
Наличие опыта проведения успешного IPO польской компании GTC в секторе недвижимости у банка ING