Решение задач по оценке недвижимого имущества (7 сложных задач затратного подхода ) презентация

Вера Александровна
оценщик TEGoVA
сертифицированный РОО оценщик недвижимости

подземного резервуара
3. Рыночная стоимость линейного объекта (нефтепровода)
4. Затраты на замещение (с использованием справочника)
5. Прибыль предпринимателя для НЭИ офис/жилой
6. Затраты на строительство для НЭИ офис/жилой
7. Накопленный износ в денежном выражении (с использованием справочника)

резервуара объемом 100 м3 составляет 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб.
Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1,7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций.
Необходимо рассчитать рыночные затраты на создание смонтированного резервуара объемом 150 куб. м с использованием коэффициента торможения.
 
Варианты ответов:
1) 216 933 руб.
2) 239 400 руб.
3) 253 611 руб.
4) 253 626 руб.

ln(140 000/100 000) / ln(175/100) =
= ln1,4/ ln 1,75 = 0,3365/0,5596 = 0,60126

Стоимость металлоконструкций резервуара объемом 150 куб.м:

МК = С1*(По/Пан)К = 100 000 * (150/ 100)0,60126 = 127 607,37 руб.


Затраты на создание смонтированного резервуара
(стоимость металлоконструкций с учетом доставки и монтажа):

З = МК+Д = 127 607,37 * 1,7 = 216 932,53 = 216 933 руб.

из нержавеющей стали внешним объемом 30 куб.м и массой 8 тонн.
В распоряжении оценщика имеются следующие данные:
Стоимость изготовления металлоконструкций резервуара из углеродистой стали – 8 руб./кг без учета НДС, из нержавеющей стали –15 руб./кг, без учета НДС.
Стоимость доставки – 5% от стоимости металлоконструкций резервуара. Затраты на монтаж составляют 150% от стоимости металлоконструкций надземных металлических резервуаров и 200% от стоимости металлоконструкций надземных железобетонных и подземных металлических резервуаров. В качестве базы, к которой применяется коэффициент, выступает стоимость резервуаров из нержавеющей стали или железобетона (в зависимости от резервуара). Дополнительно необходимо понести затраты по выемке и вывозу грунта, которые составляют 1000 руб./м3 без учета НДС. Необходимый объем таких работ рассчитывается на основе внешнего объема резервуара и принимается равным ему. Оценщик пришел к выводу, что прибыль предпринимателя равна нулю.
Срок службы резервуара определен на уровне 20 лет, оставшийся срок службы – 15 лет, хронологический возраст – 3 года. Функциональное и экономическое устаревание отсутствует. Прибыль предпринимателя принять равной нулю.
Все данные приведены для условий России. Определите рыночную стоимость данного резервуара в рамках затратного подхода (без учета НДС). Результат округлить до сотен рублей.
 
Варианты ответов: 1) 297 000, 2) 284000, 3) 241 400, 4) 189 000

8 000 * 15=120 000 руб. (без НДС)
Стоимость затрат на доставку:
Д = 120 000 * 5% = 6 000 руб. (без НДС)
Стоимость затрат на монтаж подземных металлических резервуаров:
М = 120 000 * 200% = 240 000 руб. (без НДС)
Стоимость затрат по выемке и вывозу грунта:
ГР = 30* 1 000 = 30 000 руб. (без НДС)

+ Д + М + ГР =
= 120 000 + 6 000 + 240 000 + 30 000 = 396 000 руб. (без НДС)
(прибыль предпринимателя = 0)

Физический износ
Ифиз = (СЭЖ – ОСЖ) / СЭЖ = (20-15)/20 = 0,25
функциональное и экономическое устаревание – отсутствуют

Рыночная стоимость (без НДС):
РС = ПВС – Ифиз = ПВС*Ки = 396 000 * (1 – 0,25) = 297 000 руб.

Протяженность - 120 км.
Диаметр трубы 820 мм, толщина стенки - 10 мм.
Известно, что контрактная цена трубы 820 мм в диаметре и 10 мм толщина стенки – 57 руб./т. Масса трубы - 202 т на 1 км. Индекс перевода контрактных цен в цены на дату оценки - 1,15. Стоимость монтажа 1 км трубопровода в ценах на дату оценки составляет - 16000 р./км.
Хронологический возраст - 10 лет. Срок жизни - 29 лет. Оставшийся срок экономической жизни – 14 лет. Прибыль предпринимателя - 0%.
Результат округлить до тысяч рублей.

Варианты ответов:
1) 3 509 000 руб.
2) 1 694 000 руб.
3) 1 589 000 руб.
4) 2 050 000 руб.

= 3 508 932 руб.

Ифиз = (СЭЖ – ОСЖ) / СЭЖ = (29-14)/29 = 0,5172

Рыночная стоимость объекта:
РСеон = 3 508 932 *(1-0,5172) = 1 693 968,5 = 1 694 000 руб.

учетом физического износа в ценах 2016г. Здание расположено в Саратовской области. В расчете следует использовать только один наиболее подходящий аналог, а также учесть корректировку на объем.
Отрасль – деревообработка. Строительный объем объекта оценки - 8 000 куб.м. В справочнике приведены удельные показатели стоимости строительства в ценах Московской области по состоянию на 2014 г. Возраст объекта оценки 10 лет, полный срок службы 40 лет, оставшийся срок службы 27 лет. Износ определить с помощью метода эффективного возраста. Прибыль предпринимателя, функциональное и внешнее устаревание равны 0. Результат округлить до сотен тысяч.

Варианты ответов:
1) 11 200 000 руб.
2) 15 200 000 руб.
3) 8 400 000руб.
4) 14 700 000руб.
5) 12 800 000 руб.

конструкций –ж/б
Строительный объем – 6 500 куб.м
Удельный показатель стоимости строительства - 3 253 руб./куб.м

2. Определение поправки на объем:
Vo/Vан = 8 000 / 6 500 = 1,23
Поправка = 0,87.

3. Определение индекса изменения цен:
ИЦ2016/ИЦ2014 = 184/ 176 = 1,04545

4. Расчет физического износа методом эффективного возраста:
Эффективный возраст: 40-27 = 13 лет.
Ифиз = 13/40 = 0,325

1) офисное здание с общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодной площадью – 4 500 кв.м, рыночная ставка аренды – 10 000 руб./кв.м арендопригодной площади в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв – 1 500 руб./кв.м арендопригодной площади, рыночная ставка капитализации - 12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу единого объекта недвижимости - 30 тыс. руб./кв.м общей площади здания;
2) жилой дом с общей площадью 5 000 кв.м, продаваемой площадью 4 000 кв.м, цена продажи - 90 тыс. руб./кв.м, совокупные затраты на девелопмент здания и продажу площадей - 45 тыс. руб./кв.м общей площади здания.
Определите все значения прибыли предпринимателя (в % от выручки от продажи) для девелопмента жилого здания, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка. Рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи единого объекта недвижимости. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя. Результат округлить до целых процентов

8%.
5) Больше 8%.
6) Больше 17%.

РСеон = Зстр + РСзу + ПП
Откуда: ПП = РСеон – Зстр – РСзу

Алгоритм расчета:
Строительство офиса
расчет РСеон (доходный подход)
расчет Зстр (из затрат на 1 кв.м)
расчет ПП (процент от РСеон)
определение РСзу (из общей формулы)
Строительство жилого дома
расчет РСеон (выручка от продажи)
расчет Зстр (из затрат на 1 кв.м)
подстановка в общую формулу РСзу (из расчета офиса, тк при НЭИ – жилой дом РСзу не может быть меньше, чем при НЭИ офис )
определение ПП (из общей формулы)

РСеон = Зстр + РСзу + ПП

Рыночная стоимость ЕОН
ПВД = 4 500 кв.м. * 10 000 руб./кв.м. = 45 000 000 руб.
ДВД = 45 000 000 руб. *(1-10%) = 40 500 000 руб.
ОР = 4 500 кв.м. * 1 500 руб./кв.м. = 6 750 000 руб.
ЧОД = 40 500 000 -6 750 000 = 33 750 000 руб.
РСеон = 33 750 000 / 12% = 281 250 000 руб.
 
Затраты на строительство
Зстр = 5 000 кв.м. * 30 000 руб./кв.м. = 150 000 000 руб.

Прибыль предпринимателя
ПП = 281 250 000 руб. * 20% = 56 250 000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка 
РС зу = 281 250 000 – 150 000 000 – 56 250 000 = 75 000 000 руб.

РСеон = Зстр + РСзу + ПП

Рыночная стоимость ЕОН
РСеон = 4 000 кв.м.*90 000 руб./кв.м. = 360 000 000 руб.

Затраты на строительство
Зстр = 5 000 кв.м.*45 000 руб./кв.м. = 225 000 000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка 
Принимаем из расчета офиса, тк при НЭИ – жилой дом РСзу не может быть меньше, чем при НЭИ офис = 75 000 000 руб.

Прибыль предпринимателя
ПП =360 000 000 руб. – 225 000 000 руб. – 75 000 000 руб. = 60 000 000 руб.

 Прибыль предпринимателя в % от РСеон (жилого дома)
ПП = 60 000 000/360 000 000 руб. = 0,16666 или 16,67% - меньше 17%

Офисное здание общей площадью 6 000 кв.м., адендопригодной площадью – 5 000 кв.м., рыночная ставка аренды – 10 000 руб./кв.м адендопригодной площади в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником, и капитальный резерв – 1500 руб. на 1 кв.м адендопригодной площади, рыночная ставка капитализации 12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу здания – 30 000 руб./кв.м общей площади здания;
2) Жилой дом общей площадью 6 000 кв.м, продаваемой площадью 4500 кв. м., цена продажи – 90 000 руб. /кв.м продаваемой площади.
Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв. м общей площади, для которых при девелопменте жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи здания (ЕОН), при девелопменте жилого здания – 25%. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя. Результат округлить до сотен руб.

РСеон = Зстр + РСзу + ПП
Откуда: Зстр = РСеон - Рсзу - ПП

Алгоритм расчета:
Строительство офиса
расчет РСеон (доходный подход)
расчет ПП (процент от РСеон)
расчет Зстр (из затрат на 1 кв.м)
определение РСзу (из общей формулы)
Строительство жилого дома
расчет РСеон (выручка от продажи)
расчет ПП (процент от РСеон)
подстановка в общую формулу РСзу (из расчета офиса, тк при НЭИ – жилой дом РСзу не может быть меньше, чем при НЭИ офис )
определение Зстр (из общей формулы)

РСеон = Зстр + РСзу + ПП

Рыночная стоимость ЕОН
ПВД = 5 000 кв.м. * 10 000 руб./кв.м. = 50 000 000 руб.
ДВД = 50 000 000 руб. *(1-10%) = 45 000 000 руб.
ОР = 5 000 кв.м. * 1 500 руб./кв.м. = 7 500 000 руб.
ЧОД = 45 000 000 – 7 500 000 = 37 500 000 руб.
РС = 37 500 000 / 12% = 312 500 000 руб.
 
Затраты на строительство
Зстр = 6 000 кв.м. * 30 000 руб./кв.м. = 180 000 000 руб.

Прибыль предпринимателя
ПП = 312 500 000 руб. * 20% = 62 500 000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка 
РС зу = 312 500 000 – 180 000 000 – 62 500 000 = 70 0 00 000 руб.

РСеон = Зстр + РСзу + ПП

Рыночная стоимость ЕОН
РСеон = 4 500 кв.м.* 90 000 руб./кв.м. = 405 000 000 руб.


Прибыль предпринимателя
ПП =405 000 000 * 25% = 101 250 000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка 
Принимаем из расчета офиса, тк при НЭИ – жилой дом РСзу не может быть меньше, чем при НЭИ офис = 70 000 000 руб.

 Затраты на строительство
405 000 000 – 101 250 000 – 70 000 000 = 233 750 000/6000 = 38 958 руб.

кирпича в ценах 2016г.
в денежном выражении. Здание расположено в Томской области. В расчете следует использовать только один наиболее подходящий аналог, а также учесть корректировку на объем.
Отрасль – деревообработка. Строительный объем объекта оценки – 9 500 куб.м. В справочнике приведены удельные показатели стоимости строительства в ценах Московской области по состоянию на 2012 г. Возраст объекта оценки 10 лет, полный срок службы 40 лет, эффективный возраст 7 лет. Физический износ составляет 30% от затрат на строительство. Прибыль предпринимателя составляет 20% от затрат на строительство, функциональное устаревание равно 20% от затрат на строительство, внешнее устаревание равно 0. Результат округлить до тысяч.

Варианты ответов:
1) 23 055 000 руб. 2) 13 833 000 руб.
3) 5 533 000руб. 4) 11 952 000руб.

из коры.
Материал несущих конструкций –кирпич
Строительный объем – 8 370 куб.м
Удельный показатель стоимости строительства – 4 331 руб./куб.м

2. Определение поправки на объем:
Vo/Vан = 9 500 / 8 370 = 1,135
Поправка = 1,00

3. Определение индекса изменения цен:
ИЦ2016/ИЦ2012 = 195/ 174 = 1,1207

4. Расчет накопленного износа (%) :
Инак = Ифиз + Уфун + Увн