XIV Национальный конгресс по недвижимости6 июня 2011 года презентация

председатель Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков

Роль банков
в финансировании жилищного строительства:
проблемы и перспективы

ипотечных ценных бумаг

Один из механизмов обеспечения доступности - рынок ипотечных ценных бумаг
В долгосрочной перспективе фондирование до 60% рынка через ипотечные ценные бумаги
До конца 2012 г. доля рынка ипотеки, фондируемая за счет ипотечных ценных бумаг, - 45%.
Это может быть достигнуто укрупнением государственных программ, реализуемых институтами развития
Объем реализуемой Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием составил 20 млрд. рублей

облигаций с ипотечным покрытием

Предусматривать возможность структурирования выпусков ипотечных ценных бумаг с мезонинным траншем облигаций и обязательство Агентства приобретать такие транши
Предоставлять участникам Программы – поставщикам закладных пут опцион на покупку у эмитента (ипотечного агента) накопленного пула ипотечных кредитов в случае низких темпов накопления пула и, как следствие, неэффективности завершения сделки секьюритизации
Предусматривать промежуточное финансирование под залог формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска облигаций. Погашение займов в рамках промежуточного финансирования – за счет средств, вырученных от размещения облигаций с ипотечным покрытием
Хотелось бы, чтобы Программа была нацелена и адаптирована для средних и малых банков – целевую категорию партнеров АИЖК

участников

Планируется до конца 2013 г. выкупить ипотечные облигации на сумму 150 млрд рублей у банков и АИЖК
Лимит одобренных заявок в 150 млрд рублей был выбран еще в августе 2010 г.
Банки – участники программы должны получить средства по ставке 3% годовых на срок до 31 декабря 2013 г., их объем может составить до 1/3 средств, предоставляемых банкам в рамках программы
Банки, поддерживая программу ВЭБа, отмечают узкий круг ее участников, в который не входят кредиторы вторичного рынка недвижимости

Комитета АРБ по ипотеке)

Низкое качество потенциальных заемщиков, неопределенность относительно обслуживания долга заемщиками в будущем
Неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье и, как следствие,
невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику стоимости залога
Частые переносы сроков завершения строительства, необходимость пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы
Непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний, наличие многочисленных неформальных расходов («откаты» и т. п.) предопределяют сложности в оценке качества проектов и заемщиков
Как следствие — нежелание большинства строительных компаний работать по прозрачным критериям (в частности, ФЗ № 214) и подвергаться повышенному контролю со стороны банков (кредиторов)
Дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администраций к обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости дополнительного финансирования
Отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие непрозрачности схем выделения земель под строительство чревато риском утраты залога в случае смены местной администрации
Невозможность установить достаточный контроль над движением денежных средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих одновременно несколько проектов
Незаинтересованность строительных компаний в быстрой реализации проектов и оптимизации своих издержек, низкая эффективность строительной отрасли в целом

банков-членов Комитета АРБ по ипотеке)

Переход банков от модели кредитования под залог к проектному финансированию
Переход от залога строящегося жилья к залогу построенного и эксплуатируемого недвижимого имущества (в том числе в рамках сдачи его в аренду)
Ужесточение контроля за ходом реализации строительного проекта и обоснованностью затрат в том числе с привлечением либо созданием специализированных (инжиниринговых) компаний (агентов)
Выделение в рамках организационной структуры банков специального подразделения, ответственного за работу со строительными проектами (оценка, контроль)
Приоритет в кредитовании отдается отдельным проектам, а не крупным компаниям, имеющим множество проектов
Переход от оценки финансового положения строительной компании к оценке рисков и перспектив реализации (окупаемости, маркетинговой привлекательности) конкретного проекта
Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами
Большее внимание к источнику погашения кредита, т. е. более глубокий анализ устойчивости спроса на жилье в конкретном жилом доме или комплексе
В качестве источника погашения все чаще рассматривается выручка от сдачи недвижимости в аренду, а не выручка от продажи жилья
Повышение требований банков к внутренней системе планирования проектов со стороны заемщика
Усиленный контроль качества подготовки проектной документации
Все больше банков отдает предпочтение строительным компаниям, работающим в соответствии с ФЗ № 214
Более пристальное внимание уделяется анализу взаимодействия заемщика с контрагентами (требование банковских гарантий возврата авансовых платежей и т. п.)

завышенными требования банков к своим клиентам - застройщикам

жесткие требования банков к застройщикам будут смягчаться

возможен дефицит жилья в ближайшие год-два вследствие фактической остановки строительства в кризисный период

актуален акцент на проектном финансировании в противовес практике кредитования под залог

целесообразно взаимодействие банков, застройщиков и государства

приветствуются усилия АИЖК к привлечению в программу «Стимул» региональных властных структур

строительство, позволяющий снизить стоимость финансирования пример: поселок «Воскресенское» (Калужская область)

нижняя планка по созданию резервов под паи ПИФов, находящихся на балансах банков в 21% от величины дебиторской задолженности на балансе ПИФов (например, по договорам строительного подряда на ПИФе недвижимости) НЕЗАВИСИМО от качества и реального риска по этой задолженности, а также повышенный коэффициент риска 1.5 по вложениям во ВСЕ паевые фонды при расчете коэффициента Н1.
Эти нормы ставят барьер между банками и паевыми фондами и могут привести к отказу банков от этого финансового инструмента.
Первое - об оценке риска по вложениям банка в ПИФы
- вероятен вариант, когда классификационные показатели, в соответствии с действующей в Банке нормативной документацией, будут оценены как «хорошие» и, следовательно, установление ограничения минимально возможного процента резервирования нецелесообразно и может привести к необоснованному начислению излишнего резерва.
Второе - по поводу формирования резерва по недвижимому имуществу:
- банки обязаны формировать резерв в зависимости от срока нахождения имущества на балансе в размере от 10 до 75%
- данный подход экономически неоправдан, не учитывает ни справедливую стоимость актива и его реальное обесценение, ни состояние рынка, ни причины удержания актива на балансе
- рационален подход, при котором надежная оценка стоимости актива - его справедливая стоимость, определяемая в том числе рыночными ценами
В Указаниях не учитывается доля участия кредитной организации в фонде, а так же структура и качество вложений паевого инвестиционного фонда
С учетом предлагаемых ставок резервирования участие банков в данных проектах может существенно сократиться
По поводу формирования (до момента реализации) резерва по переданному банком на баланс дочерней организации имуществу (полученному по отступному) с применением коэффициентов резервирования в зависимости от длительности нахождения указанного имущества на балансе банка при передаче имущества оно списывается с баланса банка и неясен объект резервирования

ограничение возможности размещения средств
- ведет к снижению кредитного портфеля
- и прекращению деятельности отдельных банков
Введение повышенного коэффициента (1,5) для расчета норматива достаточности капитала банков по активам ужесточает требования к достаточности капитала банков и сдерживает кредитование в банковском секторе
Ограничения по переводу средств на счета клиентов в других банках или по предоставлению кредитов, направляемых на приобретение недвижимого имущества или развитие жилищного строительства, серьезно затрагивают интересы клиентов
Введение в действие изменений вызовет снижение объемов  кредитования в иностранной валюте

Об Указании № 2613-У об изменениях Инструкции Банка России № 110-И «Об обязательных нормативах»