Основные полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений презентация

исполнения обязательств собственника помещений в МКД


полномочия органа местной власти

в отношении МКД, в которых имеются муниципальные помещения, объем правомочий ОМС = объему правомочий любого собственника в МКД (главы 5,6 ЖК РФ)

установлены статьями 14, 161, 161.1, 156, 158, 165 ЖК РФ

МКД:
-непосредственное управление;
-управление ТСЖ, ЖСК;
-управление управляющей организацией
(п. 2 ст. 161 ЖК РФ)

2.Ежегодно проводить общее собрание собственников помещений в МКД
(п. 1 ст. 45 ЖК РФ)

3.Определить состав общего имущества МКД, относительно которого будет осуществляться управление (п.п. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ)

4. Утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил № 491)

проведение общего собрания и принятие решения




установить сроки и порядок проведения общего собрания


проведение осмотра общего имущества с составлением акта осмотра (п.13,14 Правил № 491)

проведение общего собрания и принятие решения

за содержание и ремонт жилого помещения (п. 7 ст. 156 ЖК РФ)

6.Утвердить условия договора управления или вносить изменения в договор управления (п. 1 ст. 162 ЖК РФ)

7. Установить порядок контроля за деятельностью управляющей организации (п.п. 4 п. 3 ст. 162 ЖК РФ)

проведение общего собрания и принятие решения

проведение общего собрания и принятие решения


проведение общего собрания и принятие решения

правового акта о порядке и наделении конкретных органов (лиц) полномочиями по управлению МКД в т.ч.:
- инициирование и участие в ОС;
- принятие решений по вопросам, отнесенным к компетенции ОС;
-заключение договоров управления, договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, иных договоров;
- участие в осуществлении контроля за деятельностью управляющей организации;
- иные вопросы.

Участие в управлении МКД, в которых находятся
муниципальные помещения

1. Участие в ОС
-определение порядка проведения ОС;
-инициирование ОС;
-ознакомление с материалами к ОС (подготовка таких материалов)
- принятие решений;
- обжалование решений ОС (п. 6 ст. 46 ЖК РФ)

Последние изменения в порядке проведения ОС:
1)ОС в заочной форме возможно только после не созыва ОС в очной форме (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ)
2)При отсутствии кворума для проведения годового ОС должно быть проведено повторное ОС
Планируемые изменения в ЖК РФ:
1)Возможность выступать инициатором ОС управляющей организации
2)Введение формы очно-заочного голосования, в т.ч. электронное голосование

договоров, связанных с управлением МКД, в отношении муниципальных помещений (жилых, нежилых)

Управляющая организация

1. Собственники помещений, в т.ч. ОМС
2. Орган управления ТСЖ, ЖСК

при управлении Управляющей организацией

при непосредственном управлении:

Управляющая организация
(свыше 12 квартир в МКД)
- лица, осуществляющие соответствующие виды деятельности

Собственники помещений, в т.ч. ОМС
(одна сторона по договору)

договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД
(ст. 164 ЖК РФ)

договор управления
(ст. 162 ЖК РФ)

РСО – по каждому виду услуг

Договора предоставления коммунальных услуг
(ст. 164ЖК РФ)

Собственники помещений, в т.ч. ОМС
(каждый собственник заключает договор от своего имени, либо от его имени иное лицо по доверенности)

со стороны ОМС
полномочий собственников

Договор заключается только с собственником помещения, условия о предоставлении ЖКУ нанимателю, арендатору, ссудополучателю определятся в договорах заключаемых данными лицами с собственником:

ОМС

ОМС

Договор аренды
(жилого/нежилого
помещения)

по оплате за ЖКУ

Ответственность ОМС:
внесение разницы между размером платы, установленным в договоре управления и размером платы, вносимым нанимателями;
- субсидиарная ответственность в сумме неоплаченной нанимателями (имеется судебная практика)

по оплате за ЖКУ

Судебная практика:
-обязанность по заключению от своего имени договора управления МКД и оплате расходов не могут быть возложены на арендаторов помещений в МКД;
собственник помещений в МКД не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества МКД
Постановление Президиума ВАС РФ орт 17.04.2012 № 15222/11
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 13112/12

в МКД

- управление управляющей организацией;
- управление ТСЖ, ЖСК при заключении договора управления

управляющая организация

управление ТСЖ, ЖСК при самостоятельном управлении

ТСЖ, ЖСК

непосредственное управление

РСО

Управляющая организация, ТСЖ, ЖСК не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления МКД (договор о предоставлении услуг) условий о предоставлении КУ того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства МКД (п.9 ПП РФ № 354).

Иные условия при которых РСО обязано приступить к предоставлению КУ напрямую:
способ управления МКД не выбран;
прекращен ранее выбранный способ управления (ликвидировано ТСЖ, расторгнут договор управления);
расторгнут договор между РСО и управляющей организацией;
способ управления выбран, но не наступили события, указанные в п.п. 14, 15 ПП РФ № 354, а именно, управляющая организация, ТСЖ не приступили к предоставлению КУ: не заключен договор с РСО; дата начала поставки ресурса по договору с РСО более поздняя чем дата указанная в решении общего собрания собственников о выборе УК или дата гос/регистрации ТСЖ.

ИСПОЛНИТЕЛЬ КУ

ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ УПРАВЛЕНИЯ МКД

КУ напрямую

проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Правилами № 75

- способ управления МКД не выбран;
- прекращен ранее выбранный способ управления (ликвидировано ТСЖ, расторгнут договор управления);

УСЛОВИЯ

ДЕЙСТВИЯ ОМС

-расторгнут договор между РСО и управляющей организацией: отказ от исполнения договора со стороны РСО при наличии задолженности у исполнителя в размере > стоимости КР за 3 расчетных периода (задолженность подтверждается актом сверки, судебным актом);

-не наступили события, указанные в п.п. 14, 15 ПП РФ № 354, управляющая организация, ТСЖ не приступили к предоставлению КУ - не заключен договор с РСО

проверка деятельности управляющей организации в рамках п. 1.1. ст. 165 ЖК РФ (на основании заявления)

выявление факта невыполнения УО условий договора управления – не предоставление КУ

созыв ОС по вопросу расторжения ДУ, выборе новой УО, иного способа управления

в отношении МКД, в которых имеются муниципальные помещения, ОМС самостоятельно инициирует и проводит ОС

платы за КУ непосредственно в адрес РСО, которая осуществляет поставку коммунальных ресурсов по договору ресурсоснабжения с исполнителем коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), либо через указанных такой РСО платежных агентов или банковских платежных агентов

регламентируется ст. 155 ЖК РФ, п. 64 Правил № 354

Основание
для перехода
на прямые расчеты

Решение ОС собственников помещений в МКД (членов ТСЖ, ЖСК), принятое в соответствии с требованиями ЖК РФ. Принятие такого решения является обязательным для всех потребителей, а также для УО и РСО

Условия
применения

1. Договорные отношения по предоставлению КУ между потребителем и УО сохраняются, в т.ч. обязательства по оплате КУ, предоставлению информации для расчета платы. Договор с РСО не возникает.
2. Плата может вносится напрямую РСО только в отношении КУ, потребленных в помещении. Плата за ОДН вносится исполнителю (УО, ТСЖ).
В проекте изменения, предполагающие внесение все напрямую всего размера платы, включая ОДН.

прямые расчеты

1) Наличие фактов несоблюдения исполнителями требований к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг - несвоевременное и (или) не в полном объеме перечисление денежных средств РСО, поступивших от потребителей в счет оплаты за коммунальные услуги (Требования № 253);
2) Необходимость в обеспечении прозрачности прохождения финансовых потоков от непосредственных потребителей до РСО

Составление перечня МКД с долей муниципалитета

Алгоритм действий по переходу на прямые расчеты по инициативе ОМС

1) Составление графиков проведения ОС, включая проведение ОС в очной, заочной форме;
2) Разработка образцов документов для проведения ОС (бланки голосования, протоколы, уведомления и т.д.);
(в решениях собственников должна содержаться информация о видах КУ, по которым совершается переход на прямые расчеты, дата с который применяются прямые расчеты )

Организация и проведение ОС собственников помещений в МКД по вопросу перехода на прямые расчеты:

на прямые расчеты по инициативе ОМС

3) Организация и проведение общих собраний собственников помещений МКД:
- проведение предварительных ОС разъяснительного, информационного характера;
- проведения ОС в открытой форме;
- в случае отсутствия кворума при проведении собрания в открытой форме, организация ОС в форме заочного голосования.

Обеспечение механизма применения прямых расчетов

Проработка порядка взаимодействия исполнителей и РСО

- уведомление исполнителем о принятом решении РСО в течение 5 дней с момента принятия;
- внесение в договора с РСО условий в части прямых расчетов

Приведение в соответствие ЕПД

Организация
приема платежей по новой схеме

Организация
информационного обмена между РСО, УО, РКЦ, платежными агентами, банками
(в части информации по поступившей оплате)