Изменения в земельном законодательстве презентация

и кадастра
Тюм ГАСУ

2016 год

кодекса РФ

• Гражданского кодекса РФ

• ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ

• ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» от 29.12.2004 № 191-ФЗ

• ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ

• ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ

•ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 N 66-ФЗ и др.

земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами»
( п.2 ст.6)
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.. (ст.11.1 .)

По новому ЗК РФ «земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи».(п.3 ст.6)

участка (п.3 ст.6)

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки

Ввел понятие неделимого участка
Неделимый участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным участкам

может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (абз.2 п.2 ст.6)

собственности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, а также земель неразграниченной госсобственности и порядка их предоставления

Многое в законодательном регулировании изменилось и для частных собственников земли

земельных участков в соответствии с градостроительной документацией

•Порядка предоставления земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (существовавшая ранее процедура предоставления земельных участков с предварительным согласованием места расположения объекта - упразднена)

•Принципиально нового порядка использования публичных земель без формирования и предоставления конкретного участка и без установления сервитута

•Режима использования арендованных публичных земель

•Порядка установления сервитута в отношении публичных земельных участков

РФ, регулирующей порядок образования земельных участков из публичных земель (по общему правилу) образование ЗУ должно происходить на основании утвержденного проекта межевания территории (приоритетный способ образования).

То есть, если проект межевания утвержден, то образовать земельный участок, отличающийся по границам, площади, конфигурации от указанного в проекте, можно будет только путем изменения самого проекта межевания (процедура включает и публичные слушания)

комплексного освоения

▪ участки, предоставленные некоммерческим организациям граждан (дачным, садоводческим и т.д.) (при распределении такой территории на частные участки и участки общего пользования)

▪ участки в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (исключение точечной застройки микрорайона)

▪ для размещения линейных объектов

▪ участки в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии


При отсутствии утвержденного ПМТ и если его разработка не является обязательной, допускается образование участков на основании утвержденной схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории.

границ образуемого ЗУ на кадастровом плане территории, где указывается площадь каждого образуемого ЗУ в случае, если предусматривается образование двух и более ЗУ, указываются их условные номера (п.1 ст.11.10 ЗК)

Приказом Минэкономразвития России от 27.11.2014 N 762 утверждены требования к подготовке Схемы расположения участка на кадастровом плане и её форма

Срок действия Решения уполномоченного органа об утверждении Схемы расположения ЗУ (Акта об образовании границ )– 2 года.
Закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении Схемы (пункт 16 статьи 11.10 ЗК РФ).

документов территориального планирования

- правил землепользования и застройки

- проекта планировки территории,

- землеустроительной документации

- положения об особо охраняемой природной территории

- наличия зон с особыми условиями использования территории

- ЗУ общего пользования и территорий общего пользования

- красных линий

- местоположения границ ЗУ

- местоположения зданий, сооружений (в т.ч. размещение которых предусмотрено гос.программами РФ, субъекта РФ, адресными инвестиционными программами)

- объектов незавершенного строительства

заинтересованное в предоставлении ЗУ лицо (в установленных законом случаях, например, для предоставления участка без торгов, а также на торгах – вне территорий населенных пунктов)

расположения участка на кадастровом плане, а также ее форма


Срок действия Решения уполномоченного органа об утверждении схемы расположения земельного участка (Акта об образовании границ )– 2 года.


Закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении Схемы (пункт 16 статьи 11.10 ЗК РФ).

устанавливается право лица, указанного в Решении об утверждении Схемы, на обращение без доверенности за регистрацией публичного права собственности на данный участок (п.18 ст.11.10 ЗК РФ)

- предусматривается обязанность уполномоченного органа, принявшего Решение об утверждении Схемы, в порядке межведомственного взаимодействия направить в 30-дн. срок соответствующую информацию в ОКУ, которые обязаны отобразить соответствующие участки на кадастровых картах
(п. 20 статьи 11.10. ЗК РФ)
Более того, ранее утвержденная Схема имеет приоритет над принятым после ее утверждения проектом межевания территории, который должен разрабатываться с учетом границ участков, Схема расположения которых утверждена и срок действия которой не истек. Такое правило существенно затрудняет разработку проекта межевания.

несоответствие Схемы расположения ЗУ ее форме, формату или требованиям к ее подготовке,
- полное или частичное совпадение местоположения ЗУ, образование которого предусмотрено Схемой его расположения, с местоположением ЗУ, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения ЗУ, срок действия которого не истек
- разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 ЗК требований к образуемым ЗУ
- несоответствие схемы расположения ЗУ утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории
- расположение ЗУ, образование которого предусмотрено схемой расположения ЗУ, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории

предоставленного для комплексного освоения территории (т.е. комплексной застройки)

2) из ЗУ, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам

3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (например, в случае, когда надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое)

4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (то есть -в границах квартала)

5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.)

собственности, предоставляются на основании:

решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничены

безвозмездного пользования

собственность

За плату

бесплатно

и более детей»:

Основания для для отказа постановки на учет
НЕСООТВЕТСТВИЕ СЕМЬИ УСТАНОВЛЕННЫМ ЗАКОНОМ ТРЕБОВАНИЯМ
Представлена недостоверная информация
письменный отказ обоих родителей от ЗУ
ОТКАЗ ОБОИХ РОДИТЕЛЕЙ ОТ 3- ПРЕДЛОЖЕННЫХ ВАРИАНТОВ
если стоит уже на учете в др. МО

Условия предоставления
наличие 3-х и более детей до 18 лет
Зарегистрированный брак (НО М.Б. НЕПОЛНАЯ СЕМЬЯ)
проживание родителей в ТО не менее 5 лет
получить ЗУ, в рамках Закона можно только 1 раз, независимо от кол-ва детей
размер ЗУ: минимальный –0,05 га
Максимальный 0.1 га
В отдельных случаях до 0.3га
УЧАСТОК ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ В ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ

результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе

При продаже без торгов

Федеральная собств.

Собственность субъектов и неразграниченных земель

Муниципальная
соб-ть

Правительством РФ

Органом гос. власти суб-та РФ

ОМСУ

При заключении договора купли-продажи ЗУ, находящегося в гос или мун собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом

СРОК

п. 15 ст. 39.8 :Арендатор ЗУ не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого ЗУ без проведения торгов

п.4 ст. 39.6 Граждане и юр. лица, являющиеся арендаторами находящихся в гос. и мун. соб-ти ЗУ, имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов в следующих случаях:
земельный участок ранее предоставлен гр. или юр. лицу в аренду без проведения торгов
Исключение:
договор аренды был заключен по итогам аукциона и была единственная заявка;
договор аренды был заключен по итогам аукциона и был единственный участник;
договор заключен по начальной цене аукциона.

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства

Дополнительные ограничения – пункт 4 статьи 39.6

участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка ( а. 4 ст.39.6):

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов(торги признаны не состоявшимися признан только 1 участником; 1 участник или размер аренды платы в договоре предложен победителем

ПРАВИТЕЛЬСТВО РФ

АУКЦИОН

ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АУКЦИОНА
(с единственным участником –
по начальной цене аукциона)

БЕЗ ТОРГОВ

Федеральная собственность

собственность субъектов РФ и неразграниченная

Муницип. собствен

порядок определения размера арендной платы

Правительством РФ

ОГВ субъекта РФ

омсу

Размер арендной платы не выше земельного налога:
1) с лицом, которое имеет право на бесплатное получение ЗУ в собственность без торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для гос или мун нужд либо ограничен в обороте;
2) с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если ЗУ в границах застроенной территории
3) с гражданами, имеющими право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;
4) на неделимом ЗУ здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

в границах береговой полосы водного объекта : УСЛОВИЕ – доступ !!

ЗУ под дачное строительство: УСЛОВИЕ – проект планировки
…….

П.17 ст. 39.8 НЕ ДОПУСКАЕТСЯ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами договор аренды ЗУ, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка (для случаев единственного участника аукциона)

в частной собственности

В ЗК РФ введена новая глава V.2., предусматривающая случаи такого обмена:
•при изъятии частного участка для публичных нужд;
•в случаях, если проектом планировки и проектом межевания территории предусмотрено размещение объекта социальной инфраструктуры на частном участке.
Обмен оформляется договором мены, в предмет которого также включаются здания и сооружения, расположенные на земельных участках.
Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.
Цена обмениваемых участков, с учетом стоимости расположенных на них зданий, должна быть равнозначной.
При осуществлении обмена в случаях изъятия участков для публичных нужд, в обмен с согласия собственника может быть предоставлен участок меньшей стоимости, с условием возмещения разницы в цене.

в частной собственности

В ЗК РФ введена новая глава V.2., предусматривающая случаи такого обмена:

•при изъятии частного участка для публичных нужд

•в случаях, если проектом планировки и проектом межевания территории предусмотрено размещение объекта социальной инфраструктуры на частном участке

Обмен оформляется договором мены, в предмет которого также включаются здания и сооружения, расположенные на земельных участках

Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков

Цена обмениваемых участков, с учетом стоимости расположенных на них зданий, должна быть равнозначной

При осуществлении обмена в случаях изъятия участков для публичных нужд, в обмен с согласия собственника может быть предоставлен участок меньшей стоимости, с условием возмещения разницы в цене

V.3 ЗК урегулированы вопросы установления сервитута в интересах в отношении участков, находящихся в публичной собственности. Данные новеллы не следует путать с положениями ст. 23 ЗК РФ, регулирующей сервитут, устанавливаемый в публичных целях.
Главой 39.23 ЗК РФ предусмотрено 3 случая для заключения Соглашения об установлении сервитута:

•для размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка

•для проведения изыскательских работ

•для ведения работ, связанных с пользованием недрами
Перечень не является исчерпывающим, возможно установление сервитута и для иных нужд (п.1 ст.274 Гражданского кодекса РФ).

соответствующий участок предоставлен – например, арендатор участка, если договор аренды заключен на срок более года

Согласие уполномоченного органа в таком случае не требуется, если договором аренды не предусмотрено иное. Кроме того, срок соглашения о сервитуте не может превышать срок аренды

•Сервитут на срок до трех лет может быть установлен в отношении части земельного участка -без кадастрового учета и без государственной регистрации соответствующего обременения

•Плата по соглашению о сервитуте определяется публичным собственником

Для федеральных земель это 0,01 % от кадастровой стоимости участка за каждый год срока действия сервитута. При этом по предоставленным участкам стоимость сервитута может быть определена оценщиком на основании разницы рыночной цены обремененного и свободного объекта;

•Если соглашение о сервитуте заключено с землепользователем, соответствующая плата поступает этому землепользователю

•При заключении соглашения о сервитуте с уполномоченным органом, основания для отказа в его заключении предусмотрены п.4 ст. 39.26 ЗК РФ. (не в тот ОВ обратился, невозможность использовании ЗУ, планируемое использование ЗУ ФЗ не допускается).

института, ранее применявшегося исключительно в рамках последующего изъятия участков

Перераспределение в рамках публичных земель решению уполномоченного органа допускается в следующих случаях:

1) в целях приведения границ участков в соответствие с проектом межевания территории - в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии

2) в целях приведения их границ в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы

3) перераспределение публичных земель и участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, ИЖС

4) если земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, в том числе в целях изъятия для публичных нужд

обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута

2) он не должен быть обременен «правами ожидания» - то есть быть предметом аукциона, предварительного согласования его предоставления без торгов, не должно быть заявления о предоставлении ЗУ, по которому не принято решение об отказе

3) все перераспределяемые участки предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу

предоставляет возможность увеличения площади частного земельного участка за счет земель или земельных участков, находящихся в публичной собственности – в ограниченном перечне случаев

В основном эта возможность имеется после утверждения проекта межевания территории, предусматривающего необходимость и допустимость увеличения площади частного участка

Приращение площади частных участков осуществляется за плату, размер которой определяется публичными собственниками

Заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о перераспределении земельных участков (ст. 39.29 ЗК РФ)

Срок рассмотрения заявления – 30 дней

Законом предусмотрен перечень оснований для отказа в удовлетворении подобного заявления ( в ч.9 ст.39.29 ЗК РФ)

порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения» установлен размер платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Размер платы определяется как разница между кадастровой стоимостью образованного земельного участка, площадь которого увеличилась в результате перераспределения земельных участков, и кадастровой стоимостью земельного участка, находящегося в частной собственности до перераспределения земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных настоящим постановлением.

Размер платы в случае перераспределения земельных участков в целях последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд подлежащих образованию земельных участков определяется на основании установленной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности рыночной стоимости части земельного участка, находящегося в государственной собственности Тюменской области либо государственная собственность на которые не разграничена, подлежащей передаче в частную собственность в результате перераспределения земельных участков.

РФ)
В ЗК введен новый институт, где подобный порядок использования (без получения титула) возможен в случаях следующего эпизодического использования участков:
1) для проведения инженерных изысканий
2)для капитального или текущего ремонта линейного объекта
3)для строительства временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирования материалов, техники для обеспечения строительства
4)осуществления геологического изучения недр
5)осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни коренных малочисленных народов
6)размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций (регулируется специальным законодательством)
Характерные черты правового режима:
•Использование ЗУ в вышеуказанных целях (за исключением пункта 6) осуществляется на основании разрешения уполномоченного органа, которое не дает права на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства
Копия такого решения должна быть направлена уполномоченным органом в соответствующие органы государственного земельного надзора
Детально порядок выдачи соответствующего разрешения урегулирован в постановлении Правительства РФ от 27.11.14 № 1244.
•Осуществление кадастрового учета при использовании части участка не требуется, достаточно указания координат характерных точек
•Предоставление титула на используемый таким образом участок прекращает ограниченное право пользования участком

утвержден Административный регламент предоставления муниципальных услуг в сфере земельный отношений (ред. от 07.12.2015 № 281-пк) перечислены полномочия ДЗО и Г по предоставлению услуг, представлены формы заявлений, соглашений и приказов

Для использования земельных участков земельных участков без предоставления и без установления сервитута на основании приказа, форма которого предусмотрена приложением №17 к регламенту.

В приказе указывается юридическое или физическое лицо, которому выдается разрешение, кадастровый номер земельного участка или координаты характерных точек границ территории, цель и срок использования, а также обязанности лица и условия прекращения