Собственность на землю в России: проблемы регистрации и спецификации прав презентация

Л.Э. Лимонов, МЦСЭИ «Леонтьевский Центр» и НИУ ВШЭ-СПб

















«Дачная амнистия: проблемы, провалы, территориальные особенности», МЦСЭИ «Леонтьевский Центр» , С-Петербург, 14 февраля 2012 г.

%

На 1.01.2010 г.:

г. – частная собственность на землю провозглашена в Конституции РФ, но не созданы механизмы для её реализации
2001 г. – принят Земельный Кодекс РФ (прописан механизм приватизации)
Земля переходит в частную собственность граждан в виде паёв от участия в колхозах и совхозах, и для ведения подсобного садово-огородного хозяйства.
Первичные документы о регистрации собственности разрознены.
Земельные паи не размежёваны на участки и не могут являться предметами сделок.
2008 г. – 25%, 2010 г. - 18% земельных паёв не востребованы, большинство из востребованных – не размежёваны и не зарегистрированы в кадастре -> не вовлечены в хозяйственный оборот.
Стоимость межевания и перерегистрации прав собственности слишком высока для граждан, а процедура – длительна и сложна.

на землю должна
быть разделена на федеральную, региональную и муниципальную
-> конфликт интересов
-> низкие темпы разграничения земельных участков
-> 2009 г. – разграничено только 19% земель государственной и муниципальной собственности
-> земля не вовлечена в хозяйственный оборот

Среди разграниченных земель в государственной и муниципальной собственности, предметом сделок могут быть 7% (1,3% от всего земельного фонда России), остальные 93% - земли лесного и водного фонда, и особо охраняемые земли, которые исключены из рыночного оборота

наибольшим инвестиционным риском, 2008 г.

Чем выше доля земель в частной собственности в регионе, тем ниже инвестиционный риск

Чем ниже доля земель в частной собственности в регионе, тем выше инвестиционный риск

свои земельные участки (дорого и долго)

Большая часть земель в частной собственности – земельные доли (18 % из них – не востребованы и не выделены в натуре)

В рыночном обороте находятся только 7,3 % земель РФ

Отсутствие динамики соотношения форм собственности на землю с введением Земельного Кодекса (в 2001 г. – 7,5 % земель в частной собственности, в 2010 г. – 8,5 %)

%

на строительство в Санкт-Петербурге

Цель - анализ транзакционных издержек (временные и финансовые затраты, организационные и правовые барьеры для потенциальных инвесторов)

Метод - глубинные интервью с профессионалами земельного и строительного рынков (11 строительных + 3 консалтинговых компаний)

Время проведения – октябрь-декабрь 2010 г.

у частного собственника – наименьший риск и наименьшие временные издержки

Аренда с «полным пакетом» - низкий риск, но часто не выгодно для инвесторов, т.к. документы разрабатываются под конкретную компанию

Аренда с «коротким пакетом» - высокий риск, но возможность получить участок в собственность или в аренду на 49 лет намного дешевле, чем при покупке

Торги нерегулярны, планы по выставлению земельных участков на торги меняются в течение года, объявления о назначении торгов печатаются за 1 месяц до их проведения

Изыскательские работы – риск потери участка по истечению срока, высокий потенциал для коррупции, возможность «растянуть» инвестиции

любой сложности (минимум 9-10 месяцев от получения градостроительного плана земельного участка до получения разрешения на строительство, при необходимости разработки ППТ – 2-2,5 года) <- много инстанций, последовательность согласований, разрозненные нормы и правила, касающиеся разных аспектов строительства

Высокие финансовые издержки (10% от сметы строительства - в среднем на покупку земли, 0,5-2% - на согласование проекта. Если есть необходимость разработки ППТ, то 20-30%. Неофициальные издержки на согласование проекта могут достигать 20-50% от стоимости разработки и официального согласования)

Сложность взаимодействия с предприятиями инженерной инфраструктуры (ОАО «Ленэнерго», ГУП «Водоканал», ГУП «ТЭК СПб», ООО «Петербурггаз»)