Принципы построения безубыточной деятельности УО, ОО, ТСЖ, ЖСК при предоставлении услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД презентация

Содержание

Принятые сокращения ЖКУ – жилищно-коммунальные услуги. ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации. ЖСК – жилищный строительный кооператив. ЖУ – жилищная услуга. МКД – многоквартирный дом. МО – муниципальное образование.

Слайд 1Принципы построения безубыточной деятельности УО, ОО, ТСЖ, ЖСК при предоставлении услуг

и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД

© Авторы: Филимонов С.Л., Глебова Н.П. Холопов С.Н.
2012-2014 г.

Слайд 2Принятые сокращения
ЖКУ – жилищно-коммунальные услуги.
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской

Федерации.
ЖСК – жилищный строительный кооператив.
ЖУ – жилищная услуга.
МКД – многоквартирный дом.
МО – муниципальное образование.
СПК – специализированный потребительский кооператив.
ОИ – общее имущество в многоквартирном доме.
ОО – обслуживающая организация.
ППР – планово-предупредительный ремонт
РСО – ресурсоснабжающая организация.
ТОС – территориальное общественное сообщество.
ТСЖ – товарищество собственников жилья.
УО – управляющая организация.

Слайд 3Для правильной организации деятельности УО, ОО, ТСЖ необходимо определить объемы и

виды обязательств, которые возникают у данных лиц при реализации действующего законодательства с учетом сложившейся судебной практики

Слайд 4Жилищное законодательство предусматривает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать:
благоприятные и безопасные

условия проживания граждан;
надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
решение вопросов пользования указанным имуществом;
предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Организации, осуществляющие управление МКД должны соответствовать стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Правительством РФ.

Слайд 5
Виды деятельности, входящие в понятие управление МКД, определяются исходя из

структуры обязательных платежей собственников помещений, предусмотренных ЖК РФ, т.к. плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме представляет собой денежное выражение стоимости услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в таком доме.

Слайд 6 По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по

заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

ч.2 статьи 162 ЖК РФ

Слайд 72. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения

в многоквартирном доме включает в себя:
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
взносы на капитальный ремонт.
3) плату за коммунальные услуги.

Ч.2 статьи 154 ЖК РФ

Слайд 8Собственники
помещений
УО, ТСЖ, ЖСК
ЖУ
КУ
Содержание
Ремонт
Управление
Текущий
ППР
Капитальный

Слайд 9Конкретные виды деятельности, входящие в содержание и ремонт общего имущества перечислены

в Правилах содержания общего имущества

Слайд 10ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 13 августа 2006 г. N 491 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ

СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ (объем жилищных услуг)

Слайд 11П. 11 Постановления
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей,

степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

Слайд 12П. 11 Постановления
б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и

электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;

Слайд 13П. 11 Постановления
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования,

а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;

Слайд 14П. 11 Постановления
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской

Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

Слайд 15П. 11 Постановления
и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий

по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;
к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

Слайд 16Общие требования к содержанию и ремонту общего имущества

Слайд 17ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 13 августа 2006 г. N 491 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ

СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ (общие требования)

Слайд 18П. 10 Постановления
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства

Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

Слайд 19П. 10 Постановления
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений,

а также иных лиц;
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Слайд 20Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент

о безопасности зданий и сооружений"

Статья 36. Требования к обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации
1. Безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Слайд 21ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 2010 года N

6464/10

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

Слайд 22ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 2010 года N

6464/10

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Слайд 23ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 2010 года N

6464/10

Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме

Слайд 24ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 2010 года N

6464/10

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Слайд 25ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 2010 года N

6464/10

Содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

Слайд 26Общие требования к объему обязательств и объему финансирования

Слайд 27Жилищный кодекс РФ
Статья 156. Размер платы за жилое помещение
1. Плата за

содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Слайд 28Если собственники помещений на общем собрании установили размер платы за содержание

и ремонт общего имущества (по предложению управляющей организации), то в этом случае управляющая организация обязана исполнить требования действующего законодательства - 170 Постановление Госстроя в полном объеме.

Слайд 29ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 13 августа 2006 г. N 491 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ

СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ (общие требования)

Слайд 30Ответственность за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме

Слайд 31Пункт 41. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества

в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пункт 42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Слайд 32Пункт 16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления

многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

Слайд 33Пункт 16.
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным

специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;
путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Слайд 34Сбалансированность услуг за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества

Слайд 35Пункт 17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг

и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Пункт 35. Указанные в пунктах 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Слайд 38Пункт 31 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N

491 При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Слайд 39Выводы:
УО должна формировать требования по размеру платы за содержание и ремонт

ОИ для собственников помещений исходя из технического состояния общего имущества и требований действующего законодательства (170 Постановление Госстроя и 491 – ПП РФ).
Собственники обязаны утвердить перечень необходимых услуг и работ, а также размер платы за содержание и ремонт ОИ соразмерный данному перечню.
Предлагаемый УО размер платы собственников помещений должен быть установлен на срок не менее 1 года.

Слайд 40 Схемотехника реализации требований действующего законодательства и судебной практики

Слайд 41Дефекты
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
170 Пост.
Госстроя
Размер платы для нанимателей
Требуемый размер платы для собственников
МКД
ТР
ППР
Содержание
Управление
Ремонт


По результатам осмотра

ОИ

- Разница по оплате межу нанимателем и собственником

Слайд 42Статья 155 ЖК РФ
Часть 4. Наниматели жилых помещений по договору социального

найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Слайд 43Анализ
УО по результатам осмотров и в соответствии с требованиями Постановления Госстроя

России № 170 определяет объем обязательств и требуемый для исполнения таких обязательств размер платы для собственников помещений.
Такой размер платы обеспечит соблюдение требований по содержанию и ремонту общего имущества, безопасности и комфортности проживания.
ОМСУ устанавливают одинаковый (для однотипных МКД) размер платы для нанимателей, который не соответствует требуемому размеру платы.
Возникает разница в оплате между нанимателями и собственниками помещений, которую должен компенсировать муниципалитет.
Из 22000 муниципальных образований в РФ разницу в оплате компенсирует не более 10 муниципалитетов

Слайд 44Анализ
Если УО начинают требовать компенсацию, то муниципалитет оказывает на них административное

давление и обязывает УО работать по ставке для нанимателей.
В результате этого 99% УО предлагают собственникам не требуемый размер платы, а размер платы для нанимателей.
В этом случае УО должны стать банкротами или снизить объемы и качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Слайд 45Для реализации требований действующего жилищного законодательства УО обязаны произвести следующие мероприятия

Слайд 461.
Проводится осмотр общего имущества
2.
Устанавливается необходимость проведения текущего ремонта общего имущества
3.
Определяются мероприятия,

необходимые для устранения выявленных дефектов

4.
УО готовит предложения собственникам помещений для принятия решения (срок, стоимость и др.)

Слайд 475.
Общее собрание собственников помещений
Собственники принимают решение о проведении ремонта (утверждают виды

работ и размер их финансирования)

УО выставляет собственникам помещений
квитанции на оплату

УО обращается в ОМСУ

Собственники не принимают решение о проведении ремонта


ОМСУ устанавливают распорядительным актом размер платы на проведение ремонта

УО выставляет собственникам помещений
квитанции на оплату

Слайд 485.
Общее собрание собственников помещений
Собственники принимают решение о проведении ремонта (утверждают виды

работ и размер их финансирования)

УО выставляет собственникам помещений
квитанции на оплату

УО использует регулятор перераспределения обязательств

Собственники не принимают решение о проведении ремонта


Слайд 49Часть 4 ст. 158 ЖК РФ
Если собственники помещений в многоквартирном доме

на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
(По отношению к ОМСУ данная норма является императивной (обязательной)).

Слайд 50КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РФ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 22 марта 2011 г. N 357-О-О
Наделение органов

местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочием по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме не препятствует осуществлению собственниками помещений в многоквартирном доме права по самостоятельному установлению данной платы, так как реализация указанного полномочия органов местного самоуправления обусловлена отсутствием соответствующего волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме. Оспариваемое законоположение направлено на обеспечение надлежащего функционирования жилищно-коммунального хозяйства, что соответствует интересам как собственников помещений в многоквартирном доме, так и иных участников жилищных правоотношений.

Слайд 51КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РФ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 22 марта 2011 г. N 357-О-О
Часть 4

статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не предполагает возможности принятия органами местного самоуправления произвольных решений. Реализуя полномочие по установлению размера платы за ремонт и содержание жилого помещения, органы местного самоуправления должны руководствоваться критериями пропорциональности и соразмерности с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных правоотношений.

Слайд 52Статья 10 ЖК РФ. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Жилищные права

и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

Слайд 53Лица, осуществляющие управление многоквартирными домами должны представить в органы местного самоуправления

(в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) следующие документы: (проект Постановления Правительства РФ)

протокол общего собрания или копия уведомления собственников помещений о необходимости проведения общего собрания;
акты осмотра общего имущества;
журналы регистрации неисправностей;
паспорт готовности к отопительному сезону;
планируемый перечень работ и услуг;
мероприятия (технологии) по устранению выявленных в процессе осмотров общего имущества дефектов;

Слайд 54Лица, осуществляющие управление многоквартирными домами должны представить в органы местного самоуправления

(в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) следующие документы:

сметы расчетов по заявленным мероприятиям;
договор;
состав общего имущества, подлежащий управлению;
кадастровую карту придомового земельного участка;
сведения о количестве проживающих в многоквартирном доме;
технический паспорт или иные документы, подтверждающие количественные показатели многоквартирного дома (площадь жилых и нежилых помещений, количество подъездов, площадь крыши и пр.)

Слайд 55Органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения

Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в течение 30 дней с момента получения документов обязаны:

убедиться в наличии выявленных дефектов (при необходимости) по актам осмотра общего имущества, подписанным уполномоченными собственниками лицами, председателями совета многоквартирного дома либо с выходом на место;
проверить, что предлагаемые работы не отнесены к титулу капитального ремонта;
оценить стоимость мероприятий по устранению выявленных дефектов;

Слайд 56проверить расчеты стоимости планируемых услуг и работ;
проверить правильность расчета размера платы

собственников помещений;
проверить сроки выполнения планируемых работ и услуг;
при правильности расчетов издать распорядительный акт об установлении размера платы для собственников помещений данного многоквартирного дома с перечнем работ и услуг;
при обнаружении ошибок в расчетах или предлагаемых мероприятий по устранению дефектов предложить лицам, осуществляющим управление многоквартирными домами произвести перерасчет по выявленным замечаниям и после устранения замечаний издать распорядительный акт.

Слайд 57Выводы:
В соответствии с позицией ВАС РФ управляющая организация должна осуществить содержание

и ремонт ОИ в объеме 170 Постановления Госстроя РФ. В этом случае УО должна произвести расчет стоимости содержания и ремонта ОИ в полном объеме в зависимости от технического состояния общего имущества.
Размер платы за содержание и ремонт ОИ в этом случае будет находится в пределах 50 - 80 руб./кв.м. при том, что в настоящее время размер платы составляет по РФ от 6 до 60 руб./кв.м.

Слайд 58Таким образом, собственники должны будут принять решение о значительном увеличении платы

за ЖУ.
Собственники не желают принимать решение об увеличении платы ,что создаст конфликт между собственниками и УО.
УО должна в этом случае обратиться в ОМСУ, которые также не желают устанавливать повышенный размер платы для собственников – возникает конфликт УО с ОМСУ.
Федеральные органы власти выражают недовольство по факту повышения размеров платы для граждан и осуществляют административное воздействие на муниципалитеты и хозяйствующих субъектов.

Слайд 59За ненадлежащее содержание общего имущества УО будет привлекаться к административной ответственности,

что является одной из причин ее банкротства.
Следовательно, для того чтобы УО не потеряла бизнес или не стала банкротом, или чтобы деятельность УО не была убыточной ей необходимо сбалансировать договорные отношения (осуществить планирование обязательств), а также принять меры по снижению планируемых расходов за содержание и ремонт ОИ, при этом не в ущерб своей деятельности.

Слайд 60Типичная ошибка при планировании перечней работ и услуг
УО после осмотра общего

имущества рассчитывает требуемый уровень платежей, который в разы превышает платежеспособность населения и пытается его утвердить через решение собственников или нормативным актом ОМСУ на текущий год своей деятельности.

Слайд 61ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 27 сентября 2003

г. N 170 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ И НОРМ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

2.3.4. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Слайд 62Перечень мероприятий по организации безубыточной деятельности УО, ОО, ТСЖ, ЖСК при

предоставлении услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (в рамках действующего законодательства)

Слайд 63Основные задачи данных мероприятий
Исполнить требования действующего законодательства, в части правил и

норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Избежать конфликта с населением, органами федеральной и муниципальной власти.
Сбалансировать объем обязательств с объемом финансирования.
Не попасть под штрафные санкции надзорных органов.

Слайд 64Для реализации данных мероприятий управляющая организация должна:
Провести осмотр общего имущества и

выявить все неисправности. Своевременное выявление дефектов на ранней стадии позволяет уменьшить объемы и существенно снизить стоимость работ по их устранению.
Осуществить документирование выявленных неисправностей.
Дифференцировать все неисправности по степени их финансовой и технической опасности (по объемам затрат и срочности их устранения).
Определить мероприятия по устранению выявленных дефектов и стоимость необходимых работ. (Приоритет отдается дешевым технологиям, но надежным. Это позволит уменьшить объем общих затрат).

Слайд 65 УО проводит осмотр общего имущества и документирование результатов


Дефекты
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
170 Пост.
Госстроя


Осмотр общего

имущества

Документирование
результатов осмотра

Слайд 66 УО определяет степень опасности дефектов
Дефекты
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______

МКД



Дифференцирование
дефектов по степени
опасности
1
2
3
4
5

Слайд 67УО распределяет дифференцированные обязательства на 1-3 года
Дифференцированные
дефекты
_______

_______ 1-2
_______
_______
_______
_______ 3-4
_______
_______
_______ 5
_______
_______
_______

МКД

1 год

2 год

3 год




Слайд 68Определить сроки выполнения работ (мероприятий) на период от 1 года до

3 лет в зависимости от степени технической и финансовой опасности выявленных дефектов.
Рассчитать размер платы для собственников помещений, в зависимости от стоимости работ и сроков их выполнения от 1 года до 3 лет что позволит уменьшить размер требуемых ежемесячных платежей или их стабилизировать на значительный срок (сбалансированный уровень).

Слайд 69Обоснование данного мероприятия
Распределение обязательств на период действия договора управления основано на

п. 31 Постановления № 491. При этом надо учитывать, что размер платы является производным от объема обязательств.
Стороны договора вправе предусмотреть любые условия, если они не противоречат нормативным правовым актам.
Если посмотреть старое законодательства, то там прямо был предусмотрен такой механизм.

Слайд 70 При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников

помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Пункт 31 Постановления Правительства РФ от
13 августа 2006 г. N 491

Слайд 71УО уменьшает требуемый размер платы (за счет пунктов 4-6, 8, 9,

10, 11, 12 Мероприятий)

Дефекты
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
170 Пост.
Госстроя

Размер платы для нанимателей

Требуемый размер платы для собственников

МКД

ТР

ППР

Содержание

Управление

Ремонт



УО

Размер платы сбалансированный

Слайд 72Перечень мероприятий по снижению требуемого размера платы
П. 4. Приоритет дешевым технологиям,

но надежным. Это позволит уменьшить объем общих затрат.
П. 5. Определяет сроки выполнения работ (мероприятий) на период от 1 года до 3 лет в зависимости от степени технической и финансовой опасности выявленных дефектов.
П. 6. Размер платы рассчитывается исходя из сроков исполнения обязательств.

Слайд 73Перечень мероприятий по снижению требуемого размера платы
П. 8. Приоритет в

проведении плановых предупредительных работ (ППР) по результатам осмотров общего имущества позволит УО перейти от аварийного обслуживания МКД к ППР, что в последствии позволит уменьшить общий объем расходов.
П. 9. При дифференцировании дефектов часть из них может быть отнесена к титулу капитального ремонта.
П. 11. Часть работ может быть перенесена на следующий год.
П. 12. Извлечение дополнительных доходов от использования общего имущества и направление их на выполнение непредвиденных работ

Слайд 747. Органы местного самоуправления:
Утверждают размер платы для нанимателей по договору

социального найма за содержание и ремонт ОИ, который должен соответствовать сбалансированному размеру платы.

Слайд 75ОМСУ приводит размер платы для нанимателей к сбалансированному уровню
Дефекты
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
170 Пост.
Госстроя
Размер платы

для нанимателей

Требуемый размер платы для собственников

МКД

ТР

ППР

Содержание

Управление

Ремонт



ОМСУ

Размер платы сбалансированный

Слайд 76Выводы:
1. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в

каждом доме для собственников и нанимателей станет одинаковым.
2. Таким образом, разница между размером платы для нанимателей, установленная ОМСУ, и размером платы, принятой общим собранием собственников помещений, минимизируется или пропадет, что уменьшает бремя расходов муниципального бюджета.

Слайд 773. Размер платы для собственников и нанимателей станет адресным для каждого

дома и будет соответствовать затратам по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от его технического состояния и набора элементов благоустройства.
4. При таком объеме финансирования объем обязательств УО будет регулироваться сроками их исполнения (от 1 года до 3 лет).
Под данный срок попадают и УО действующие по Постановлению Правительства от 6 февраля 2006 г. N 75 (от 1 года до 3 лет).

Слайд 788. УО вводит приоритет ППР
Дефекты
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______

Требуемый размер платы для собственников
МКД
ТР
ППР
Содержание
Управление
Ремонт


Приоритет

Слайд 79Выводы:
Приоритет в проведении плановых предупредительных работ (ППР) по результатам осмотров общего

имущества позволит УО перейти от аварийного обслуживания МКД к ППР, что в последствии позволит уменьшить общий объем расходов.
Чтобы минимизировать административную ответственность необходимо все работы по устранению дефектов распределить от 1 года до 3 лет и установить предварительные сроки их проведения. Например: ремонт крыльца – 3 квартал 2012 г., ремонт подъезда № 2 – 2 квартал 2013 г.

Слайд 80Постановление Пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2005 г. №

5 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении
Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"

Слайд 81Пункт 19 Пленума
Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена возможность

привлечения к административной ответственности только за оконченное правонарушение.
Административное правонарушение считается оконченным с момента, когда в результате действия (бездействия) правонарушителя имеются все предусмотренные законом признаки состава административного правонарушения. В случае, если в соответствии с нормативными правовыми актами обязанность должна быть выполнена к определенному сроку, правонарушение является оконченным с момента истечения этого срока.

Слайд 82Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Р от 17 февраля 2011 г.

N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"

Слайд 83Пункт 3.3. Постановления Пленума ВАС РФ
Если управляющей компанией предприняты все зависящие

от нее меры по соблюдению соответствующих норм и правил, то в силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ она не подлежит привлечению к административной ответственности ввиду отсутствия вины в указанном правонарушении.

Слайд 84Пункт 3.4. Постановления
Административные правонарушения, заключающиеся в нарушении правил содержания и

ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, выражаются в длительном непрекращающемся невыполнении или ненадлежащем выполнении соответствующих обязанностей, поэтому срок давности привлечения к административной ответственности за такие правонарушения исчисляется со дня их обнаружения или, если их совершение прекращено до обнаружения, - с последнего дня, когда правонарушение совершалось.

Слайд 859. УО переводит часть работ в титул КР
Дефекты
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
170 Пост.
Госстроя
МКД
ТР
ППР
Содержание
Управление
Ремонт

КР

Слайд 86Выводы:
При дифференцировании дефектов по степени опасности часть из них может

быть отнесена к титулу капитального ремонта, что позволит:
для УО уменьшить текущие расходы;
сохранить сбалансированность договорных отношений.

Слайд 8710. УО вводит регулятор перераспределения обязательств
Выполнить работы и оказать услуги

не предусмотренные в составе перечней работ и услуг, утвержденных общим собранием, если необходимость их проведения вызвана необходимостью устранения угрозы жизни и здоровья, проживающих в МКД, устранением последствий аварий или угрозы наступления ущерба общему имуществу Собственников помещений, а также в связи с предписанием надзорного (контрольного) органа (ГЖН, ГПН, Роспотребнадзор и др.), о чем управляющая организация обязана проинформировать Собственников помещений. Выполнение таких работ и услуг осуществляется за счет средств, поступивших от оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества (капитальному ремонту). Неисполненные обязательства подлежат переносу на следующий год. Информирование Собственников осуществляется, путем вывешивания уведомления на входных дверях каждого подъезда.

Слайд 88Выводы:
Данный регулятор позволяет:
сохранять сбалансированные договорные отношения;
уменьшить спорные отношения

с контрольными и надзорными органами;
осуществлять перераспределение обязательств без проведения общего собрания собственников помещений;
изменять обязательства в том же объеме финансирования.

Слайд 89В договоре управления
В договоре управления предусмотреть положение о пересмотре размера

платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с которым не требуется принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решений об изменении такой платы.
Письмо МРР от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14

Слайд 9011. УО переносит часть работ на следующий год
Дефекты
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
_______
170 Пост.
Госстроя
МКД
ТР
ППР
Содержание
Управление
Ремонт

Следующий
год
Размер платы сбалансированный

Слайд 91 УО вводит регулятор перераспределения сроков и обязательств
В период действия договора

Управляющая организация вправе самостоятельно определить очередность и сроки выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от фактического технического состояния общего имущества, объема поступивших средств собственников и ее производственных возможностей, в том числе при невозможности исполнения обязательства - перенести исполнение данного обязательства на следующий год.

Слайд 92Выводы:
Данный регулятор позволяет:
сохранять сбалансированные договорные отношения;
осуществлять перераспределение обязательств

без проведения общего собрания собственников помещений;

Слайд 9312. УО необходимо извлечь от управления МКД дополнительные доходы, направив их

на компенсацию убытков

Доходы от использования общего имущества (предоставление помещений ОИ в аренду или пользование).
Доходы от размещения рекламной продукции на несущих конструкциях дома или в помещениях общего пользования.
Доходы от экономии ресурсов.

Слайд 9413. УО заключает энергосервисный договор
Доходы, полученные от собственников и нанимателей за

экономию коммунальных услуг, Управляющая организация вправе направлять их на проведение дополнительных работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, компенсацию инвестированных Управляющей организацией в общее имущество средств, возмещение убытков по актам вандализма, а также ликвидацию аварий. 25% средств полученных в результате экономии используются в качестве вознаграждения Управляющей организации.

Слайд 95Федеральный закон РФ от 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ
энергосбережение - реализация организационных, правовых, технических,

технологических, экономических и иных мер, направленных на уменьшение объема используемых энергетических ресурсов при сохранении соответствующего полезного эффекта от их использования (в том числе объема произведенной продукции, выполненных работ, оказанных услуг);

Слайд 96Выводы:
Данный договор позволяет:
получить дополнительные источники финансирования деятельности по управлению

МКД;
получить дополнительные доходы от экономии средств и коммунальных ресурсов.

Похожие презентации

Работа схем АПС 335
Лекция 1. Организация сети. Эталонная модель OSI 1103
http://cde.sssu.ru 235
Сайт сертификации 222
Презентация 8 класс 230
День Победы 230

Обратная связь

Если не удалось найти и скачать презентацию, Вы можете заказать его на нашем сайте. Мы постараемся найти нужный Вам материал и отправим по электронной почте. Не стесняйтесь обращаться к нам, если у вас возникли вопросы или пожелания:

Email: Нажмите что бы посмотреть 

Что такое ThePresentation.ru?

Это сайт презентаций, докладов, проектов, шаблонов в формате PowerPoint. Мы помогаем школьникам, студентам, учителям, преподавателям хранить и обмениваться учебными материалами с другими пользователями.

Для правообладателей

Яндекс.Метрика