Обсуждение концепции застройки коттеджного микрорайона Всеволожска ( 1-ая очередь) презентация

ПОДХОД
Социально-бытовая и инженерная инфраструктура
наличие необходимых объектов инфраструктуры:
детский сад (начало строительства - начало 2-ой очереди, до этого – обозначение места будущего строительства для демонстрации покупателям);
магазин товаров смешанной торговли, аптека, медицинский кабинет «семейный врач» (начало строительства – ввод 2-ой очереди);
детские площадки – в каждой очереди и большая спортивная площадка – к вводу 1-ой очереди.
современные инженерные коммуникации, полностью обеспечивающие комфорт загородом: водоснабжение, газ, центральная канализация, электричество 10-15 кВт на дом, оптоволоконные сети, телефонизация.

Создание нового урбанизированного микрорайона, который будет дополнять существующий город Всеволожск. Сетка улиц, велосипедных маршрутов и мест общего притяжения будет являться естественным продолжением города – в современной его части. Структура новой застройки предполагает живописные зеленые улицы, различные функциональные зоны.

клинкерная плитка под кирпич).

3. Структура и характеристика предложения домов и участков
(3 конструктива – каркас-панель, газобетон, клееный брус – с различными планировками).

4. Комплексная стратегия вывода поселка (микрорайона) на рынок
При грамотном подходе бренд должен вырастать из концепции коттеджного поселка как микрорайона Всеволожска, соединяя в единое целое все главные концептуальные линии объекта - его конкурентные преимущества - и создавая у потребителей быстро запоминающийся цельный образ проекта.

5. Оптимизация и подбор финансовых инструментов для реализации проекта и увеличения эффективности продаж.
Ипотечные инструменты (+ зачет имеющегося жилья) – сотрудничество с банками.
Прозрачный подход к расчетам, репутация девелопера (продажи от «Мегалита», при этом крайне желательно, чтобы «Мегалит» был собственником, а не агентом).

Самая многочисленная группа покупателей – от 30 до 50 лет.
Количество детей в семье – в основном от 1 до 3.
По профессиональной принадлежности – высокооплачиваемые специалисты, топ-менеджмент,
предприниматели, владельцы и участники малого и среднего бизнеса.
Образ и стиль жизни – активный, в силу профессии и занимаемого социального положения.
Покупатели имеют 1-2 автомобиля на семью.
Доходы потенциальных покупателей – средние и выше среднего.
Жилищные условия потенциальных покупателей – чаще всего отдельная квартира (1 или 2)
в Санкт-Петербурге.

Описание преимуществ комплекса в коммуникациях с потенциальными потребителями

Современный подход к созданию комфортной среды проживания, где кроме повседневных потребностей жителей учитывается их стремление к ведению здорового образа жизни, поддержанию физической формы (велодорожки, спортивные и детские площадки). Подход реализуется за счет наличия в составе комплекса развитой инфраструктуры со всем необходимым для полноценной жизни и насыщенного отдыха.

Ценность данного предложения основана на том, что сегодня забота о здоровье стала элементом имиджа успешного человека. Экологические проблемы, вредные привычки, стресс, изнуряющий темп жизни негативно влияют на физическое и моральное состояние жителя современного мегаполиса. Здоровый образ жизни выбирают люди, которые не просто любят жизнь, а хотят получать от нее удовольствие, основанное на здоровье и позитивном отношении к окружающему миру, где есть место только положительным эмоциям.

осуществляется со стороны Южного шоссе.

Территория спортивной и детской площадки и детского сада также входит в 1-ую очередь, однако строительство начинается в конце 1-ой – начале 2-ой очереди.

Зону застройки данных объектов необходимо обозначить забором, заложив первый камень, и демонстрировать покупателям 1-ой очереди.

инженерной инфраструктуры необходимо расположить площадку для сбора мусора (в каждой очереди должна быть такая площадка).

Разместить вблизи технической зоны модульную бесконтактную мойку на 4 машино-места (при условии технической возможности).
Потребление воды - 11 л/мин
Мощность однофункционального котла - 20-30 кВт
Подогрев воды – электричество/газ

Дороги – черновое покрытие
Идет процесс строительства инженерных коммуникаций
Построены 3 демо-дома (один из которых − отдел продаж, схема установки далее прилагается) с элементами ограждения по периметру участка
Начинается строительство остальных домов
Ограждения участков нет
Ограждение 1-ой очереди по периметру
Въездная группа: 2 шлагбаума (на въезд и выезд); откатные ворота; проход для пешеходов/велосипедистов – калитка; гостевая парковка перед шлагбаумом + место для разворота маршруток (в перспективе)
Таблички с номерами участков, обозначение границ участков столбиками

− занимает 51,5% всех домов 1-ой очереди. Более половины домовладений находятся в ценовом диапазоне 6-6,6 млн руб. Площадь дома 120 кв. м, участок 8,6-11,1 соток.

Каркасно-панельные дома (33%) являются менее популярным, однако более дешевым конструктивом, что позволит обеспечить конкурентоспособную цену для выхода поселка на рынок, а также привлечь покупателей из наиболее массового сегмента, готовых потратить до 5 млн руб. за домовладение.

Клееный брус – дома из этого конструктива (15%) расположены вдоль реки/ручья вблизи облагороженной на момент заселения набережной.

Площади домов являются приблизительными, проекты на данном этапе отсутствуют.
Соответственно, расчеты по итоговой цене также примерные.
Цены на строительство дома из газобетона – 28 000–36 000 руб./кв. м в зависимости от площади.
Цены на строительство каркасных домов – 23 000–25 000 руб./кв. м в зависимости от площади.
Цены на дома из клееного бруса – 38 00 –40 000 руб./кв. м в зависимости от площади.
Цена за сотку – 240 000 (10,5-14 соток)–260 000 (6,8-10,5 соток).

3-5 готовых домовладений в месяц
Срок продаж – 2,5 года (последние пол года – остатки 13%)
Удорожание за период строительства – 21%
Средняя базовая цена на начальном этапе – 6,5 млн, цена без скидок – 7,2 млн руб.
Средняя цена за весь период продаж – 7,55 млн руб.
Итоговый доход за весь период продаж – 748 млн руб.

воды от фундамента, с выводом в ливневую систему поселка. Предусмотреть возможность подключения к системе ливневой канализации для будущих владельцев (при строительстве дренажа участка самостоятельно, учитывая крайне высокий уровень грунтовых вод). Либо выполнить дренирование участка силами застройщика.

Участок должен быть выровнен. В случае расположения участков на более низком (по сравнению с общим) уровне, необходимо подсыпать данные участки землей, которая накопится после строительства дорог, фундаментов.

Озеленение участка не осуществляется. Предполагается, что после окончания строительства произойдет естественное озеленение территории.

Оформление въезда (асфальт) и дорожки к дому необходимо выполнить только к демо-домам. К остальным домам дорожки необходимо только подсыпать мелким гравием, чтобы максимально избежать образования воды и грязи во время показов при продаже.

Дома сдаются без чистовой отделки. На 2-ом этаже – свободная планировка (если позволяет конструктив). Это позволит перепроектировать помещения на втором этаже под различные нужды конкретного потребителя. Осуществляется разводка коммуникаций по первому этажу, а также вывод коммуникаций на 2-ой этаж (без разводки по этажу). Устанавливается входная металлическая дверь. Деревянная строительная лестница. Окна - двухкамерный стеклопакет.

из разного конструктива:

Каркасно-панельный дом 100 кв. м, участок 7,5 сот. – в нем расположен офис отдела продаж, чистовая отделка первого этажа с минимальным набором мебели и техники (диван, стол, кресло, кухня, кофеварка, набор посуды, детский уголок).

Дом из газобетона - 120 кв. м, участок 10 соток. Выполняется отделка под чистовую (белая отделка, выровненные стены).

Дом из клееного бруса - 160 кв. м, участок 13,5 сот. Отделка и наполнение согласно комплектации финской компании.

- 2 м

Вокруг участков заборы 1,6 м

Ограждение предусматривается:

Вокруг участков – высотой 1,6 м
Вокруг участков вдоль главной дороги поселка – высотой 2 м
Вокруг коттеджного поселка - 2 м (забор устанавливается по границе с КП «Вишневый сад», вдоль въездной группы и лесного участка со стороны Всеволожска) (обозначен на рис. красным цветом)
Временный строительный забор – ограничивающий 1-ую очередь (на рис. фиолетовым цветом)
Цвет заборов согласовывается отдельно
Детские площадки не ограждаются (расположены в пешеходной зоне без автомобильного трафика)
Газоны НЕ ограждаются, по газонам можно ходить

ворота НЕ устанавливаем.

Обычно самонесущие раздвижные ворота занимают 4 м, калитка −1 м

м

газон 0,5 м

Ширина в красных линиях 10 м

Местные проезды

Главные улицы

Желаемая структура дороги

как пешеход и машина. Для велосипедов нужна отдельная разметка и знаки.

Идеальное решение - велодорожка отделена газоном от проезжей части.

Организация велопарковки – в зоне отдыха около детского сада.

На территории общественной зоны и вдоль основных дорог – засеять газон.

Велопарковка

Велопарковка

Общий вид улицы с велосипедными дорожками

Велодорожки отделены газоном от дороги

Велодорожки отделены газоном от дороги

Разметка для велодорожек

небольшой островок с декоративным столбом (с указанием улиц или городов)

Где позволит ширина дороги на больших перекрестках – организовать круговое движение. Это повышает безопасность движения и пропускную способность перекрестков.

для колясок, инвалидов, велосипедов. Создание условий для слабовидящих и маломобильных групп населения – использование перед перекрестком тактильной плитки.

Дорожные покрытия создают образ окружающего их пространства, структурируют его. Они могут быть вообще единственным элементом ландшафтного дизайна. И этого будет достаточно для создания уникальных пространств.

Удобный съезд

Низкие бордюры

окружающей природой, достаточно сделать качели, песочницы, городки - не кричащих цветов, с банальными картинками, а нестандартными, и в тоже время простыми, оставить текстуру дерева и естественные цвета.

Материалы – антивандальные, эстетичные, надежные – дерево (специально обработанное), нержавеющая сталь, канаты. Резиновое покрытие, песок на детских площадках.

Натуральная поверхность дерева имеет естественные трещины, кольца, переходы цвета, и уже сама по себе интересна ребенку.

Нержавеющая сталь не требует окраски и чрезвычайно устойчива даже в сложных климатических условиях.

Канаты используются, прежде всего, для создания конструкций, предназначенных для лазания и перил. Лазание по гибким канатам сложнее, интереснее и безопасней, чем по жестким конструкциям.

уличных тренажеров

Необходимо произвести очистку канавы, разделяющей 1 и 2 очередь, а также укрепление берегов (камнем)

для собак – наличие контейнеров для сбора мусора, для пакетиков (в зонах отдыха и на главных улицах)

Наличие урн – распределены равномерно по поселку

Простое использование высококачественных материалов приведет к тому, что внешний вид общественных пространств станет спокойным, надежным, органичным и естественным. 

Фонари установить в шахматном порядке по главным улицам (высокие) и второстепенным проездам (ниже по уровню)

спорта) включает в себя очень небольшое количество компонентов.

Это игровое и спортивное оборудование, общедоступные антивандальные тренажеры, скамейки, урны, заборчики и так называемые «малые формы», иначе говоря — мебель.

Затем следуют покрытия площадок, дорожек и проездов — то, на чем мебель стоит, и, конечно, растения, деревья, газон.

К этому всему добавляется еще один, абстрактный, но очень важный фактор — позиционирование вышеуказанных компонентов или, проще говоря, проект.

Выбрать покрытие, мебель, растения и поставить в нужном количестве в правильных местах. Очень просто и, одновременно, невероятно сложно.

Предлагаем сделать проект с профессиональным ландшафтным бюро, имеющим опыт создания подобных жилых пространств, чтобы избежать ошибок и учесть все необходимые факторы.

Проект благоустройства малоэтажного комплекса Gröna Lund во Всеволожске компании NCC
(как пример)

Основной идеей ландшафтного оформления жилого комплекса «Gröna Lund» является комбинация типично «городского», практичного ландшафтного дизайна и «природных» зон, построенных на свободных линиях и оформленных естественными для окружающей природы лесными растениями.