Методические аспекты оспаривания кадастровой стоимости ВРИО Председателя Совета НП СРОО СПО дтн проф Козин Петр Александрович Санкт-Петербург 2014 презентация

Козин Петр Александрович

Санкт-Петербург
2014

РФ

Существующей системой ценообразования многие недовольны.
Рыночные цены – это не проявление рыночного равновесия, а результат переговоров. Решающий аргумент – сила сторон (административная, финансовая, информационная, психологическая).
Новая система ценообразования: на основе закупок и оценки.
Принципы новой системы ценообразования:
Информационная открытость, публичность
Многовариантность (подходы, аналоги,…)
Справедливость
Полезность и эффективность

в СФ 77 млрд. руб., чтобы убедиться, что методики нет.
Положение оценщиков в судах и СК
Решения многих судов : ОО + ЭЗ135ФЗ + СЭ. Какое решение принимает суд? Решение по СЭ!
Кризис экспертной деятельности в РФ
Ликвидация отраслевой науки
Неоднозначность судебной экспертизы
Соотношение в решении прямой и обратной задачи любой экспертизы, в т.ч. судебно-медицинской (20/80).
ЧТО ДЕЛАТЬ? Продвигать МР как внутренние документы СРОО.

диагноза – 40%
Вероятность ошибочного прогноза на бирже – 50%
Фундаментальная ошибка атрибуции (ошибочное мнение, что личностные факторы – все; ситуация - ничто)
Главная проблема – отсутствие обратной связи (качественной и быстрой) во многих сферах оценочной и экспертной деятельности

«подвести» многие абзацы в любом отчете: Существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности.
Больше «мелких» замечаний и «страшных» обвинений:
Зачем приложил грамоту «за личный вклад…»?
До 30 т.н. «существенных» замечаний.
Отрицание здравого смысла: Лицо купило на торгах за цену Х, а налог должно платить с цены К*Х, где К достигает значения 5 и даже выше. Ответ: ну и что?
Жалоба и внеплановая проверка оценщика и эксперта.
Вообще отмена экспертизы (предложение-вопрос МЭР)
Предложение: Сделать экспертизу КС стоимостной!!!

арбитражным судом заявлений об оспаривании решений комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости» (Пост. Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13839/13)

уголовным процессом: адвокат, прокурор, эксперт (ы). В чем ОБЩЕСТВЕННЫЙ ИНТЕРЕС? В справедливости и научной обоснованности ЗЭ!
В чем профессиональная задача оценщика (эксперта)?
В совершенствовании инструментария поиска истины!
СПОРЫ ВЕДУТ К ИСТИНЕ? Нет! ТОЛЬКО ИССЛЕДОВАНИЯ!!!
Эдвард де Боно и три великих грека (Сократ, Платон, Аристотель).
Концепция двухсторонней оценки. Плюрализм в методике оценки – отражение в отчетах разных точек зрения.
Стоимостная экспертиза отчетов.

обосновать любую КС и защищать её в суде. Готов оспаривать любую КС. Много обещает заказчику. Получает % от эффекта.
Оценщик – заключает договор, берет аванс и пишет отчет. Никак не учитывая величину КС.
Фактически мы проводим первоначальное исследование. Изучаем отчет о КС. Находим резервы. По теории вероятности оспаривать можно половину кадастровых оценок. Но снижение должно быть существенным, т.к. издержки велики и кадастровая оценка завышена по установке.
Начинать нужно с кадастровой оценки и экспертизы.

в другом случае особенно нечем гордиться.
Надо извлекать уроки. Справедливо ли платить налоги с РС? Важна собираемость, а не размер налога!
Решения:
Совершенствование методик оценки и экспертизы
Создание и распространение «лучших практик»
Обучение заказчиков. Ассоциации предпринимателей и граждан!
Понимание со стороны судов. Почему снизилась?
ИССЛЕДОВАТЬ АСПЕКТЫ ПРОБЛЕМЫ!!!

в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства...
При построении варианта использования ЗУ, подразумевающего его освобождение, нужно учитывать затраты на выкуп и снос?
5-ти этажный «сталинский» дом снести и монолитный 25-ти этажный построить?
ОН25= ЗУ25+ОКС25 и ОН5 = ЗУ5 +ОКС5
ОКС25=5*ОКС5 и ЗУ25 = ЗУ5 = ЗУ, тогда ОН25 = ЗУ + 5*ОКС5
ОН5 = ЗУ + ОКС5 и равенство ОН25=5* ОН5
Очевидно не выполняется. ОН25-ОН5=4*ОКС5, а
разница в стоимости зависит только от «кирпичей»
Вывод: КС ЗУ5 и налог завышены приблизительно в 5 раз

Нет четких границ: жилье – гостиница – офис. Магазин – склад и магазин – офис. Санкт-Петербург – Ленинградская обл.
Решающее влияние окружения на стоимость. Город сам является объектом, а ОН – его частью.
Принцип НЭИ необходимо использовать «без фанатизма». В подавляющем числе случаев НЭИ соответствует текущему использованию.
«Воздушные замки» НЭИ не реализуются не потому, что о них не знают, а потому, что у них NPV<0

чем СП
Проект застройки?
Прогноз доходов и расходов в ДП?
Обоснование СД?
Метод застройки ЗУ. Катастрофическая чувствительность к прогнозным параметрам.
Компромиссы и решения:
ДП с нулевым весом
Проверка на обесценение
Формирование диапазона стоимости
Поиск обратной связи и проверка на рыночность

ключевое звено цепи! Любая оценка – это сравнение!
Проблема гипотезы единой цены и гомогенные товары
Что такое близкий (сопоставимый) аналог? Как измерить степень близости?
Теория вероятности (МС) или поведенческая экономика?
«На проблему надо смотреть шире!», т.е. рассматривать «далекие» аналоги. Объекты замещения.
Компромиссы и решения:
Сначала много аналогов (множественная регрессия + квалиметрия с расчетом весов). Анализ весов.
Несколько наиболее близких аналогов с корректировками.
Качественные сравнения, проверки и сопоставления.

в Санкт-Петербурге

размеры диапазона стоимости до корректировок и после корректировок?

том, что РС может быть как выше, так и ниже (существенно), чем
СЗ*(1-ХВ/СЭЖ)?
Примеры: «сталинские» дома, современные монолитные здания.
Можно ли узнать, с профессиональной точки зрения, величину износа без технической экспертизы материалов и конструкций?
Как учесть стоимость денег в решении задачи износа?
И=(ТСАн-ТСАс)/ТСАн
Как учесть потерю полезности?
Как учесть потерю дохода и рост затрат?
Как предусмотреть влияние внешних событий?

два (3, 4,…) лучше?!
К.Джонс «Мы должны ценить математиков за то, что они отличают мнение, в котором они уверены, от мнения, которое они могут доказать».
Вопросы эксперту задаются по принципу: мы не хотим другой информации, которая могла бы испортить нам картину?
Компромисс и решение: Спрашивать экспертов о степени их уверенности и об источниках этой уверенности, имея в виду, кроме знаний, их умения и навыки. Не привлекать в качестве экспертов сверхуверенных личностей, без соответствующих умений и навыков!

при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки».
Что такое событие? Что такое действие?
Классификация юридических фактов. Санкции – событие. Присоединение Крыма – событие. Девальвация рубля – событие. Объявление о продаже квартиры – действие.
Проблема прогнозирования в оценке. Проверять свои прогнозы? Дэвид Майерс: иллюзия воспоминаний.
Как сбываются прогнозы? Даниэль Канеман: Нужна обратная связь!
Компромисс и решение:
«НОВЫЕ АНАЛОГИ» ПРИВЕСТИ ДЛЯ СПРАВКИ!

результате копирования фрагментов отчетов
Ошибки в терминах (Цена – Стоимость)
Ошибки в расчетах: ссылка не на ту клетку!
Двойной счет
Рекомендации:
Структура таблиц, групповая оценка. Лучше одна большая таблица, чем много маленьких!
Тестирование: Метод ДДП и Прямая капитализация.
Много независимых методов (концепция 3*3)»
Обратная связь (проверка на соответствие)

Оппонент? Эксперт?
Все ли приложения нужны?
Избегать повторов и общих мест!
Обзор рынка – это диапазон + тренды.
Отчет – это МОДЕЛЬ СТОИМОСТИ, выполненная в среде ЭТ с соблюдением правила установления связей.
Обоснование каждой цифры (документ, наблюдение, расчет, мнение)
Отчет, выполненный в ЭТ?
Компромисс – связывание EXCEL и WORD

и Так уж жизнь сложилась.
Интуиты - заранее знают, какова стоимость. Любят заниматься экспертизой. В суде им трудно.
Формалисты - считают, что если соблюсти все требования всех ФСО, то оценка будет правильная. Необходимое и достаточное условие.
Переговорщики - умеют манипулировать в своих интересах заказчиками, экспертами, судьями.
Ремесленники - могут изготовить отчет на любой вкус и с почти любым результатом.
Математики - выполняют многовариантные расчеты, которые приводят к сужению интервала стоимости. Нет обратной связи.
Исследователи, которые заняты многовариантным поиском истины и поиском обратной связи.

оценками
Наблюдается кризис ОД и ЭД
Концепция «оценщик – адвокат стоимости» себя не оправдала, т.к. не способствует развитию ОД в интересах всего общества
Изучение опыта оспаривания КС позволяет обобщить и принять «лучшие практики» проведения оценки и экспертизы
Для профессионального решения проблемных вопросов (аспектов) оспаривания КС в СРОО необходимо проводить соответствующие исследования и писать МР

оценке эффективности ИП.
Джордж Акерлоф, Роберт Шиллер «Как человеческая психология управляет экономикой» Доверие, справедливость, добросовестность, денежная иллюзия, истории.
Дэвид Майерс «Интуиция: возможности и опасности». Иллюзия воспоминаний, фундамент. ошибка аттрибуции.
Эдвард Деминг "Выход из кризиса. Новая парадигма управления людьми, системами и процессами"
Даниэль Канеман "Думай медленно… решай быстро». График реакции на воздействие - нелинейный и несимметричный. Имеется две системы мышления Система 1 и Система 2.
Сергей Хапров «Цифровой коммунизм».

Петр Александрович, д.т.н., профессор

Кузнецов Дмитрий Дмитриевич,
к.т.н., доцент

http://www.cpa-russia.org
http://www.ddk-spb.ru
ddkspb@yandex.ru

Моб.тел.: +7 (921) 935-9956,
http://www.cpa-russia.org
http://www.pmc-appraisal.ru
pertkozin@yandex.ru