Возможные подходы к моделированию будущих цен на формирующихся рынках недвижимости презентация

I Межрегиональный аналитический симпозиум, Пермь Февраль 2011

по степени формализации

динамики вторичного рынка жилья в 1995 г. Стерником Г.М. была предложена логистическая модель вида:

V(T) = A / (1+ exp(B-CT)),

Где V – ср. цена 1 кв.м за период;
T – порядк. номер периода;
A, B, C – пост. коэффициенты

В 2000 г. Стерником Г.М. была построена новая модель, которая использовалась для прогнозирования динамики цен в Москве до середины 2002 г.

V(T) = B0 – B1 / (B2+ exp(B3T+B4)2),

V – ср. цена 1 кв.м за период;
T – порядк. номер периода;
B0,B1,B2,B3,B4 – пост. коэффициенты

– подход к прогнозированию рынка, основанный на предположении, что рыночная цена полностью отражает мнение участников рынка о текущей стоимости актива, поэтому достаточно изучить закономерности движения цен в прошлом

Постулаты технического анализа:

2006 год – начало работы над прогнозированием цен на жилье в ОАО «Камская долина»

Применение метода регрессионного анализа в краткосрочном периоде

Прогнозирование цен на пермском рынке недвижимости: технический подход (июнь 2006)

на восходящем тренде. В конце 2008 г. стало ясно, что базовый тренд имеет другой вид. В кризисный период используемые методы не могли дать верного прогноза. На первый план вышел фундаментальный анализ и построение вероятностных сценариев

Прогнозирование цен на пермском рынке недвижимости: технический подход (май 2007)

2007 год – использование различных методов технического анализа для построения среднесрочных прогнозов (сравнительный метод, индексный метод, метод негармонического разложения ценового тренда, метод регрессионного анализа)

цен на рынке жилья Перми

Прогнозирование цен на пермском рынке недвижимости: фундаментальный подход (2008)

Фундаментальный анализ – подход к прогнозированию рынка, основанный на анализе различных факторов, влияющих на цену актива. Позволяет выявить стадию развития рынка и причины изменения цен

Главный постулат : сначала причина – потом следствие

на рынке жилья Перми

Следует отметить, что в тот период времени большую роль сыграл также экспертный метод, когда знание регионального рынка позволило предположить будущую динамику цен

Сценарии будущего развития цен на рынке жилья г.Перми на 2009 – 2010 гг.

Дальнейшее развитие методов прогнозирования цен на пермском рынке недвижимости в аналитическом отделе ОАО «Камская долина» было связано с совместным использованием технического и фундаментального подхода и детализацией последнего на 3 уровня (макроэкономический, мезоэкономический и микроэкономический).

на 2011 – 2012 гг.

© Все права защищены

Наиболее вероятным считается умеренно-пессимистический (средний) сценарий, согласно которому прирост средних цен предложения может составить в 2011 г. – 10-13%, в 2012 г. – 5-7%.
Однако если рост цен начнется лишь к концу 2011 г., картина может поменяться.

(Стерник Г.М.)

© Все права защищены

На основе изучения эластичности цен на жилье по доходам населения получены оценки среднемесячных темпов роста цен на жилье в Москве и доходов населения на протяжении 12 стадий длительностью от 6 до 22 месяцев.

Типизация рынков по эластичности цен относительно доходов

(Стерник Г.М.)

© Все права защищены

Расчет для Москвы дает оценку темпов роста цен на жилье в 2011 – 2013 гг. в 1,2% в месяц, 15% в год. Для Петербурга, Московской области, Перми и Владимира темпы роста цен получены в 1 полуг.2011 г. – близкие к нулю, за 2011 г. – рост 6-10%, в 2012 – 2013 гг. – по 15%.

Прогноз рублевых цен предложения жилья на вторичном рынке

региональном рынке жилья

аналитик РГР, г. Москва
Новая методика среднесрочного прогнозирования цен на жилье в зависимости от стадии (типа) рынка и доходов населения

Печенкина Анастасия Владимировна,
ведущий аналитик ОАО «Камская долина», САРН, г. Пермь
Возможные подходы к моделированию будущих цен на формирующихся рынках недвижимости

Спасибо за внимание!