Цены на недвижимостьв Москве и Подмосковье:как долго продлится стабильность? Аналитический центр w w w . I R N . r u Март 2013 г. презентация

w w w . I R N . r u Март 2013 г.

канале. Наклон канала составляет около 10% среднегодового прироста, т.е. на уровне инфляции или чуть выше.

В долларовом выражении цены на недвижимость еще не вернулись на докризисный уровень и продолжают оставаться ниже него примерно на 10%-15%.

Стоимость жилья в рублевом выражении вернулась на докризисный уровень.

начали выходить новые объекты.

Причины связаны с ослаблением запретов и объективной необходимостью строительной деятельности в городе. По прежнему актуальны темы:
-снос или реконструкция ветхого жилого фонда
-реорганизация промзон и иных территорий сомнительной функциональности
-решение социальных задач в сфере жилья

как в 2010-2011 годах

После пересмотра инвестконтрактов часть из них все же получили необходимые разрешения, что и позволило появиться на рынке новым проектам

Новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ) потенциально оставляют широкие возможности для строительства в Москве, в том числе, в ЦАО.

Рынок нашел альтернативные формы строительства жилья (апартаменты).

в Москве строилось порядка 4,5-5 млн. кв.м. жилья.

Однако в те же годы доля социального жилья, не попадавшего на рынок, доходила до 70%. Соответственно, рыночная часть построенных объемов составляла как раз 1,5-2-2,5 млн. кв.м.

Соответственно, нынешние 2-2,5 млн. кв.м., в которых доля социального жилья минимальна, примерно сопоставимы с рыночными объемами прошлых лет.

Ряд экспертов считают, что в «лучшие» годы реально строилось не более 3-3,5 млн. кв.м…

по объемам при относительно стабильном уровне цен.

Эта ситуация полностью противоположна докризисной модели, когда рынок сжимался по объемам при существенном росте цен.

Причины хорошо известны: инвестиционный спрос, характерный для докризисных лет, во многом заместили реальные покупатели.

Доля покупок за «живые деньги» минимальна, порядка 80%-90% составляют альтернативные покупки.

на уровне инфляции.

Снизу рынок поддерживают ограниченные объемы строительства и предложения, высокий потенциальный спрос, а также рост денежной массы (инфляция)

Сверху рынок ограничен недостаточным уровнем доходов населения и дорогой ипотекой.

Основная масса сделок происходит за счет обменов и альтернатив, без вложения существенных денег.

Доля инвестиционного спроса невелика.

послабления запретов и выхода на рынок новых объектов сохранится в ближайшие годы, то это может нарушить хрупкий баланс между относительно небольшой прослойкой платежеспособных покупателей и ограниченным объемом предложения. При развитии этого сценария рынок может уйти в стагнацию, вызванную разрывом сложившегося уровня цен и платежеспособности более широкого слоя потенциальных покупателей, с умеренной коррекцией цен вниз (5%-10%-15%).

на недвижимость должно способствовать выходу на рынок по крайней мере части инвестиционного жилья. Соответственно, это может вызвать эффект, аналогичный п.1.

Однако решения о введении рыночного налога на недвижимость по прежнему выглядят неокончательными, а его влияние на рынок в отечественных условиях может оказаться иррациональным.

все больше:
-США, проблема «фискального обрыва» и очередное превышение лимита госдолга.
-Кипр: репетиция 1998 года для Евросоюза…?

-Италия – неоднозначные выборы в Парламент и возможный «паралич власти».

-Старые герои: Греция, Испания и Ко

методы денежных вливаний дают все меньший положительный эффект, что требует поиска новых путей решения проблем.

И в США, и в Европе растут антимонетарные настроения: вместо борьбы с симптомами кризиса (снова выделить денег должникам) начать, наконец, бороться с его причинами (заставить должников больше экономить и эффективнее работать).

приведет к снижению потребления и падению цен на нефть. Как следствие – к ослаблению рубля и снижению платежеспособности потенциальных покупателей недвижимости в России.

Череда дефолтов в Европе приведет к сильным скачкам всех финансовых показателей, падению евро, укреплению доллара, а следовательно, снижению цен на нефть и ослаблению рубля, т.е. к тем же последствиям для российского рынка недвижимости.

при серьезном ухудшении макроэкономического фона (вторая волна кризиса) долларовые цены на недвижимость могут скорректироваться на 20%-25%, но вряд ли уйдут ниже «дна» 2009 года и вряд ли масштаб падения повторит или превысит 2008 год.

Вполне естественно ожидать, что в таких условиях курс рубля также заметно ослабнет, поэтому рублевые цены если и скорректируются вниз, то в заметно меньшей степени или же не скорректируются вообще.

макроэкономических «обострений» будет сохраняться умеренный восходящий тренд темпами инфляции. Рынок недвижимости может даже привлекать дополнительный спрос, вызванный умеренной нестабильностью в экономике и бегством от риска.

2.В случае серьезного макроэкономического «обострения» (вторая волна кризиса), глубина падения долларовых цен на недвижимость вряд ли превысит 20%-25% и ограничена «дном» 2009 года.

рост объемов строительства и предложения в старой Москве (послабление запретов, выход на рынок части инвестиционных квартир) может вызвать временную стагнацию с умеренным откатом цен вниз: 5%-10%-15%.

4.Наложение указанных выше факторов выльется в сохранение повышенной волатильности цен на недвижимость – достаточно частое чередование периодов роста и снижения.