СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ПРОБЛЕМНЫМИ АКТИВАМИ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ презентация

рынка недвижимости
Секция «Коммерческая недвижимость»
г.Пермь, 18 февраля 2011 г.

многопрофильными активами
Оптимизация затрат при переходе объектов недвижимости
Стандартизация процесса управления объектами недвижимости
Повышение эффективности управления объектами недвижимости
Реализаций избранной собственником управленческой стратегии

I.Цели собственника активов и задачи решаемые
управленческой командой

управления
Аудит и контроль эффективности эксплуатации объектов
эффективности управления объектами
Разработка предложений по развитию объектов
Увеличение ликвидности и текущей стоимости
Продажа

брокеры, девелоперы;
Создание системы мотивации по снижению издержек и увеличению доходности активов;
Эффективное бюджетирование проектов.
Что можно передать на аутсорсинг?

2.Создание команды для управления многопрофильными активами.

защиты
Структурирование сделки, оптимизирующее налогообложение
Формирование документарной базы для управления активом
Юридическая очистка актива
Оптимизация бюджета эксплуатации актива
Снятие технических и градостроительных рисков утраты стоимости актива
Сохранение существующего денежного потока от аренды
Сдача актива в аренду: стратегия, просмотры, переговоры, сделка
Взаимодействие с управляющими, брокерами и консультантами
Увеличение денежного потока и качества арендаторов

Создание финансового инструмента для повышения ликвидности актива
Снятие обременений арендного характера, взыскание арендной платы
Позиционирование объекта с точки зрения best use повышение его стоимости
Инвестиции в развитие актива для увеличения его стоимости

Организация тендера на продажу активов
Организация продаж: стратегия, просмотры, переговоры, сделка
Управление профессиональными брокерами и консультантами
Структурирование сделок и закрытие

Перевод под контроль

Организация эксплуатации

Стратегия развития

Управление активом

Вывод на рынок и продажа

Управленческий Аудит.
Тендер на эксплуатацию объекта.
Арендные отношения. Обеспечение прозрачности управления.
Развитие объекта недвижимости
Разработка и защита бюджета
Устранение неэффективных ограничений и обременений.

на аутсорсинг.
Выбор контрагентов и компаний партнеров привлекаемых для
разработки стратегии управления и реализации актива.
Разработка управленческой стратегии, направленной на увеличение
стоимости объектов и сокращения сроков продажи активов.
Выбор стратегии реализации и подготовка активов к продаже.
Мониторинг эффективности работы подрядчиков
Анализ реализации планов и стратегии, корректировка процессов
управления, финансовая и управленческая отчетность.

актива

Объект передан с обременением

Повышение денежного потока от аренды, улучшение параметров договора

Продажа актива в качестве финансового инструмента

На объект заключен краткосрочный договор аренды по ставке 300 USD/кв. м в год gross
Условия краткосрочного договора предусматривают безусловное право арендатора на заключение 4-х летнего договора по существующей ставке
Индексация ставки не предусмотрена
Валюта договора – рубли
Арендатор оплачивает только часть OpEx, а именно коммунальные расходы
Расторжение договора возможно только через суд
Не обозначена зона эксплуатационной ответственности, в частности за сложное технологическое оборудование бассейна
На объект не оформлены эл. мощности

Перезаключение договора аренды

Продажа актива

Приемка актива

Суть обременений

Ставка аренды 530 USD/кв. м в год (базовая), либо 22% от gross выручки Арендатора (в зависимости от того, что больше)
Отдельно оплачиваются OpEx собственника (около 120 USD/кв. м), Арендатор страхует имущество выполняет текущий ремонт помещений
Индексация ставки 6% в год
Срок договора аренды – 5 лет, расторжение возможно в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения со стороны Арендатора
Валюта договора – USD, коридор – 25-36 руб., пересматривается каждые три года и принимается равным среднегодовому курсу ±5 руб.
Переоформлено разрешение на эл. мощность

Параметры нового договора аренды

Интересанты: сети фитнес-клубов, финансовые инвесторы
Диапазон оферт: 4-5 млн. USD.

Оферты до изменения договора аренды

Интересанты: финансовые инвесторы
Диапазон оферт: 8-10 млн. USD.

Оферты после реструктуризации

Повышение денежного потока более чем в 2 раза
Снижение операционных , финансовых и юридических рисков
Улучшение коммерческих условий, создающих дополнительный upside для потенциального Покупателя

Результаты работ

повышения стоимости актива

Объект передан с обременением

Повышение денежного потока от аренды, улучшение параметров договора

Экспонирование актива в качестве финансового инструмента

3-х летний договор аренды , со ставкой, формирующей NOI в размере 0,5 млн. USD (ставка аренды 1340 USD/кв. м в год)
Валюта договора – рубль.
Отсутствие индексации
Арендатор оплачивает только коммунальные расходы
Отсутствие обязательств по проведению текущих ремонтных мероприятий
Отсутствие возможности внесудебного расторжения при неисполнении обязательства Арендатора

Перезаключение договора аренды

Экспонирование актива

Приемка актива

Суть обременений

Ставка аренды 2240 USD/кв. м в год
Отдельно оплачиваются OpEx собственника, Арендатор страхует имущество выполняет текущий ремонт помещений
Индексация ставки составляет CPI, но в диапазоне 7-9% в год
Срок договора аренды – 5 лет, расторжение возможно в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения со стороны Арендатора
Валюта договора – USD, коридор – 27-33 руб.
При неуплате аренды возможно ограничение энергоснабжения, перекрытие доступа к помещениям, арест продукции для погашения задолженности по арендной плате
Арендные каникулы – 2 мес., зачет после приемки улучшений, снижением аренды в течение 1 года
CapEx – более 1.700 USD/кв. м, согласования – за счет Арендатора

Параметры нового договора аренды

Интересанты: End users, финансовые инвесторы
Диапазон оферт: до 8 млн. USD.

Оферты до изменения договора аренды

Интересанты: финансовые инвесторы
Диапазон оферт: от 11 млн. USD.

Оферты после реструктуризации

Повышение денежного потока более чем в 2 раза
Снижение операционных , финансовых и юридических рисков
Улучшение коммерческих условий, создающих дополнительный upside для потенциального Покупателя
Увеличение площади БТИ на 10% за счет оптимизации планировочных решений

Результаты работ

качества fit out после смены арендатора (CapEx в районе 1 млн. USD)

под контроль

Стратегия развития

Управление активом

Вывод на рынок и продажа

Разработка структуры владения активом для его юридической защиты
Структурирование сделки, оптимизирующее налогообложение
Формирование документарной базы для управления активом
Юридическая очистка актива
Оптимизация бюджета эксплуатации актива
Снятие технических и градостроительных рисков утраты стоимости актива
Сохранение существующего денежного потока от аренды
Сдача актива в аренду: стратегия, просмотры, переговоры, сделка
Взаимодействие с управляющими, брокерами и консультантами
Увеличение денежного потока и качества арендаторов

Создание финансового инструмента для повышения ликвидности актива
Снятие обременений арендного характера, взыскание арендной платы
Позиционирование объекта с точки зрения best use повышение его стоимости
Инвестиции в развитие актива для увеличения его стоимости
Организация тендера на продажу активов
Организация продаж: стратегия, просмотры, переговоры, сделка
Управление профессиональными брокерами и консультантами
Структурирование сделок и закрытие

Организация эксплуатации

Апрелев