МЕТРИУМ ГРУПП презентация

ПОГЛОТИТ ЛИ РЫНОК МАССОВЫЙ ВЫХОД НОВЫХ ПРОЕКТОВ?» «НЕДВИЖИМОСТЬ – 2013»

количество комплексов с апартаментами – всего в реализации было 16 проектов.

Преобладание премиум-класса в предложении. Основная часть приходилась на Москва-Сити.

Низкие темпы выхода новых проектов – на уровне 1-2 проектов по итогам года.

Предпосылки для развития рынка апартаментов:

Глубокий кризис на рынке коммерческой недвижимости (падение ставок на 40-50%, падение спроса, переизбыток площадей более 2 млн. кв. м). Как следствие - реконцепция планируемых проектов в МФК с апартаментами.

Программа по редевелопменту промышленных зон г. Москвы. Планируется развитие 7 500 га с выводом производства и застройкой данной территории коммерческими и жилыми проектами.

Снижение в 2 раза объемов строительства жилой недвижимости в г. Москве с 4-5 млн. кв. м до 2-2,5млн. кв. м

Редевелопмент первоначальной концепции. Перепрофилирование офисного функционала под апартаменты

Пример. Проект «Хрустальные башни» в районе станции метро «Улица 1905 года». Изначально концепцией планировалось строительство бизнес-центра, однако в 2013 году было принято решение под перепрофилирование комплекса под апартаменты.

«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»

вышедших на рынок в 2012 г.

2012 год стал переломным в развитии рынка апартаментов в Москве. Объем предложения вырос в 2 раза. Сейчас в реализации находится 35 проектов с апартаментами.

В 2012 году продажи открылись в 22 новых комплексах, что составило 59% от общего числа объектов, вышедших в 2012 г.

Существенный рост доли апартаментов в общей структуре предложения первичного рынка жилья Москвы, которая сейчас составляет 15%.

Диаграмма 2. Доля апартаментов в структуре предложения первичного рынка жилья Москвы

Таблица 1. Некоторые комплексы апартаментов, вышедшие на рынок в 2012 г.

«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»

объект - «Turandot Residences» (ул. Арбат, 24-26 ).

Всего на сегодняшний день продажа апартаментов в Москве ведется в 35 комплексах. Более половины из них принадлежит к элитной недвижимости, 43% - к бизнес-классу.

В сегменте более низкого ценового диапазона рынок апартаментов по-прежнему еще не сформирован. К комфорт-классу можно отнести пока только два объекта - Pure Loft и SKY PARKS.

Большинство комплексов сосредоточено в Центральном округе. Их доля составляет 59%. Второе место занимает САО - 12%.

Более половины объектов с апартаментами (56%) представляют собой реконструируемые производственные и административные здания. Из новостроек, включающих предложения с апартаментами, 40% составляют объекты, расположенные на территории ММДЦ «Москва-Сити».

Диаграмма 3. Структура предложения апартаментов по классам

Диаграмма 4. Структура распределения комплексов с апартаментами по округам

«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»

руб.

Около 34% комплексов готово к проживанию. В 37% объектов строительные либо ремонтные работы должны быть завершены в этом году, в 20% - в 2014 г. Около 9% реализуемых сегодня комплексов будут сданы в 2015 и 2016 гг.

Рынок апартаментов Москвы включает предложения площадью от 29 до 1 200 кв. м с бюджетом 5,194 – 720,000 млн руб. Цена квадратного метра варьируется от 103 до 1046 тыс. руб., средневзвешенное значение составляет 275,7 тыс. руб. (в ЦАО – 381,9 тыс. руб.).

Особенностью 2012 г. стал выход на рынок проектов, которые по ряду характеристик можно отнести к сегменту бизнес-класса (наличие огороженной территории, охраняемого паркинга, высококачественной отделки общественных зон, современных высокотехнологичных инженерных систем и т.д.), однако средний бюджет апартаментов в них сравним с ценами на квартиры эконом- и комфорт-класса. Минимальная стоимость апартаментов в таких комплексах составляет 5-6 млн руб.

Эти объекты показывают достаточно хорошие темпы продаж - до 6-10 апартаментов в месяц. Также высоким спросом пользуются некоторые объекты «Москва-Сити», где в месяц продается до 14 апартаментов.

Диаграмма 5. Распределение комплексов с апартаментами по дате ввода в эксплуатацию

«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»

в 2013 г.

Рост объема предложения апартаментов. Растущий дефицит строительных площадок в Москве, осуществление городской программы по реорганизации промышленных зон в дальнейшем будут способствовать продолжению развития рынка апартаментов и увеличению предложения этого сегмента.

Развитие нижнего ценового сегмента апартаментов. Для российского потребителя формат апартаментов также становится более привычным, его популярность растет. В 2013 г. ожидается развитие рынка в сегменте эконом- и комфорт-класса.

Дальнейшее активное развитие рынка апартаментов. Весной планируется выход сразу нескольких проектов с апартаментами с более доступной ценовой политикой, что окажет значительное влияние на рынок. Так, весной ожидается открытие продаж апартаментов в «Царицыно-2» и «Борисовском доме».

Рост темпов продаж. Альтернатива покупке жилья в бюджете 3-5 млн. рублей на рынке Москвы. Мы считаем, что апартаменты в сегменте эконом- и комфорт- класса займут свою нишу на рынке. Заявленный минимальный бюджет покупки апартаментов в данных проектах будет начинаться от 2,8-3 млн. руб. На сегодняшний день альтернативой данной стоимости недвижимости на рынке Москвы является покупка комнат в квартирах. Однако в силу юридических сложностей, в плане комфорта и других факторов покупка отдельных апартаментов представляется куда более привлекательным вариантом по сравнению с приобретением комнат.

«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»

текущий объем апартаментов может быть выбран в течение порядка 1-2 лет.

На сегодняшний день общее предложение на рынке Москвы оценивается на уровне около 2 тыс. апартаментов.

Более 80% от всего объема рынка на сегодняшний день приходится на апартаменты бизнес-класса, около 15% приходится на объекты элит-класса, доля эконом- комфорт-класса пока незначительна. Однако с выходом проекта «Борисовский дом» и в особенности «Царицыно-2» сегмент эконом- комфорт-класс значительно возрастет в структуре распределения рынка.

На текущий момент средние темпы продаж апартаментов варьируются по элит- и бизнес-классам от 2 до 7 единиц в месяц. Исходя из этих вводных, можно рассчитать примерные сроки экспозиции всего выставленного на продажу объема апартаментов (таблица 3).









В сегменте эконом (комфорт) класса в настоящий момент на рынке представлен незначительный объем апартаментов. Темпы продаж в новых проектах эконом (комфорт) класса могут составить порядка 15-30 единиц в месяц. Столь высокий темп продаж апартаментов класса эконом (комфорт) относительно других сегментов обусловлен анализом опыта продаж эконом (комфорт) класса.

Также при прогнозе темпов продаж апартаментов эконом (комфорт) класса необходимо учитывать бюджет покупки апартаментов, значительно уступающий аналогичным показателям в сегментах элит- и бизнес-классов и, как следствие, охват большей аудитории потенциальных покупателей.

Таблица 3. Расчет темпов поглощения и сроков экспозиции рынка апартаментов

«Предпосылки и перспективы развития рынка апартаментов»

(499) 270-2020 WWW.METRIUM.RU КОНТАКТНОЕ ЛИЦО: СОКОЛОВА АННА ДИРЕКТОР ДЕПАРТАМЕНТА АНАЛИТИКИ И КОНСАЛТИНГА +7 (903) 738-1858 ANNA.SOKOLOVA@METRIUM.RU

МЕТРИУМ ГРУПП