Массовая оценка недвижимости презентация

состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
Массовая оценка недвижимости - это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

различных между собой, поэтому она применяет стандартные методы к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации объектов.

Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения является предметом массовой оценки.

ассоциация налоговых оценщиков (IAAО), основанная в 1934 году в Канзас-Сити, штат Миссури (США). Публикации этой организации помогают совершенствовать стандарты оценочной практики и пользуются репутацией наиболее авторитетных и полезных справочных документов в области оценки.

4 категориям:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя. 2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями. 3. Принципы связанные с рыночной средой. 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Определение имеющихся кадровых ресурсов для проведения оценки, планирование и распределение специалистов по группам активов
4. Анализ рынка
5. Сбор данных
6. Разработка системы (структуры построение и калибровка модели)
7. Предварительное изучение и тестирование результатов
8. Расчет стоимости объектов
9. Контроль качества и уточнение результатов оценки, итоговый анализ оценочных результатов

целей оценки; согласование даты оценки;
Основываясь на анализе рынка, объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели.
-Предварительное обследование и анализ объекта: определяется круг исходной информации; определяется точное местоположение; составляется полное описание характеристик объекта недвижимости; рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта; предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта

по группам активов: необходима немногочисленная команда опытных аналитиков и оценщиков, которая может всесторонне проанализировать информацию по рынку и объектам оценки в каждой из выделенных по географическому признаку групп.

-Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен.

от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес, характеристики размеров, характеристики качества , характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.
-Разработка системы (структуры построение и калибровка модели):Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость.

оценки на исследуемых рынках в таком количестве, чтобы относительные величины корректировок, учитывающих влияние отдельных факторов, не привели к искажению результатов оценки.
-Расчет стоимости объектов: модель массовой оценки даст предварительные оценочные результаты. Итоговый анализ результатов применения модели, выполняемый для подтверждения полученных с ее помощью результатов, нужен для проверки индивидуальных значений или относительных величин в пределах той или иной группы.

отдельных объектов, выполняемый на этапах 1-4, обеспечивает массив данных, необходимый для тестирования результатов, полученных с помощью оценочной модели. На основе данных об объектах оценки и соответствующих рынках может быть рассчитана некая опорная величина, с которой можно сопоставить результаты расчета стоимости объектов, полученные с помощью оценочной модели. Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

из которых имеет свою специфику.
1. Аддитивная модель имеет следующий вид:
V = A0 + A1X1 +... + AnXn, где V – стоимость объекта недвижимости; (Х1... Хn) – характеристики объекта недвижимости; Ai – численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.
Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (например, объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.

... · YnBn, где (Y1... Yn) – характеристики объекта недвижимости; Bi – веса переменных характеристик объекта.

Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования и обладает сходными недостатками. Однако она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.

= Z1B1 · ... · ZnBn · (A0 + A1Z n+1 +... + Am Zm), где (Z1... Zn) – характеристики объекта недвижимости; A-Bi – веса и коэффициенты при переменных характеристиках объекта.

Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивный или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно здесь используются итеративные методы.

являются:
· оценка для целей налогообложения;
· оценка для расчета арендных ставок;
· кадастровая оценка земельных участков;
· оценка для целей приватизации;
· залоговая оценка;
· для целей страхования;
· оценка ущерба от стихийных бедствий и т.д.

Сфера применения моделей массовой оценки