Финансирование развития недвижимости, жилищно-коммунальной и транспортной инфраструктуры Сергей Баёв Вице-президент ОАО Внешторгбанк презентация

Чувашской Республики
24 июня 2005 г., Чебоксары

объема рынка -> Рост спроса и предложения. Но, … Предложение объектов под Доходность ~ 12-13% при ожиданиях Инвесторов ~ 15-16% в год.
Макроэкономика -> удлинение сроков окупаемости проектов -> обострение внутренней конкуренции, консолидация и активизация крупных застройщиков
Приоритеты строительства - жилье в «Золотой миле», офисные и торговые центры, инфраструктура «сетевого» бизнеса, логистика, однако управление строительными решениями и недвижимостью важнее -> интерес к «Сити»-проектам в региональных центрах …
Повышение инвестиционных рейтингов, изменения в законодательстве -> Ускоренный рост и изменение структуры пассивов институциональных инвесторов -> Неразвитость финансовых инструментов для вложений
Важна стабильность законодательной базы и процедур поручения прав в регионах. Отсутствие льгот и стандартизация требований при реализации программ девелопмента \ ре-финансирования -> только в плюс …

стандартное отклонение, %

12 | 6 - Лизинг офисов\торговых площадей

16 | 13 - Массовое жилье

10 | 14 - Промышленные зоны

16 | 16 - Досуговые сети

17 | 15 - Офисные комплексы

15 | 18 - Гостиницы

14,5 | 12 - Торговые площади

20 | 24 - Права на развитие грин-филдов

22 | 28 - Права на развитие браун-филдов

11 | 6 - Инфраструктура и гос.нужды

6 | 1,5 - Гос.долг

Life

Non-life

Pension

Opportunity -CREIT’s

Муниципалитеты

Банки

Спекулянты

Корпорации: growth

Корпорации: пользователи

Розница: пользователи

Источники: Ассоциация инвесторов, MосПроект, Система Галс, Интеко, Тема, Knight Frank, Stiles & Riabokobylko ,Capital Group, Colliers, JonesLangLassale

Казани, Самаре, Ставрополе, Волгограде, Киеве, других регионах. От 100 тыс.кв.м. и\или 600 млн. руб. кредитного финансирования по стадиям.
Совместная работа Инвестиционного блока, Клиентских управлений, подразделений по потреб.кредитованию в филиалах Внешторгбанка
Продукт Консорциума
Качественное жильё квартальной застройки с улучшенной функциональностью, планировкой
Возможность синдицирования ипотечных и лизинговых программ с другими институтами: Национальная ипотечная компания, Газпромбанк, Сбербанк, Промстройбанк, Промсвязьбанк, Петрокоммерц, АИЖК.
Минимальная себестоимость строительства и последующей эксплуатации недвижимости < - новые материалы и строительные решения, установка систем комплексного учета коммунальных услуг, полный перечень коммунальных, телекоммуникационных и социальных услуг
Корпоративные клиенты: крупные корпорации (Роснефть, Газпромнефть, Лукойл, Алроса, и ведомства (Минобороны России, ФДА России и др.),  в том числе, через ЗПИФы

Строительство жилья и ипотечное кредитование

Ко, ДиамантГрупп, Капитал-Групп, Мирекс, Энка, Синдика-О, Атлант-М и др. - > реализация и\или получение ликвидных форм владения через 1) зПИФ недвижимости, 2) портфель коммерческой ипотеки.
Традиционные инвесторы и со-инвесторы: Сбер, ВТБ, ММБ,МКБ, МПБ, РосБанк, АльфаБанк, Раффайзенбанк;
Российские «нишевые» банки: («кэптивные», региональные, в особом состоянии и др.)
«Новые» инвесторы: Газфонд, РОСНО, Росгосстрах, НПФ Электроэнергетики и другие; WL Immobilen, Euroрypo, DB Real Estate, Euro hypo, Aareal, HSH, Nationwide, Parigi, Generale, RBS, ING Real Estate, Heitman, GE Capital - только у ВТБ > 1.2 млрд.eвро от со-инвесторов в недвижимость и инфраструктуру
Примеры формирования портфелей: пока на первичном рынке
Девелопер более 6 ТРК ~ 30 - 80 тыс.квм. каждый в рег. центрах с рынком ~ 400-600тыс. потребителей
Сбалансированный портфель в регионе (логистика\офисная\торгово-развлекательная) > 250 млн.Евро
Портфель «интеллектуальных» складов (НЛК, AIG, PGP, Кулон, SVT) – > 200 млн.Евро
Портфель одного Клиента: рефинансирование девелопера - > 100 млн.долл.

Рынок Продукта: «Девелопмент + Рефинансирование»

лишь в сочетании с другими бизнес-функциями
Сбалансированность участвующих сторон: российские И(!) зарубежные инвесторы + инфраструктура: Аудитор, Оценщик, Юрист, Спецдепозитарий\Спецрегистратор (для ПИФа) -> Затраты на владение недвижимостью как собственностью и капитальным активом могут различаться в разы
Нужен аудит ДО введения в эксплуатацию - для расчета резерва на замещение, будущих эксплуатационных затрат и др.
Дополнительные риски правового характера (214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») в работе с со-инвесторами
Анализ разрешительных условий на этапе строительства, условия получения разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, условия государственной регистрации, согласие кредитующего Банка и т.д.
Сервитуты прав на возводимый объект ( в залоге у третьих лиц – дольщиков) -> затруднителен маркетинг объекта во время строительства. -> снижение экспозиционного периода и увеличение времени на рефинансирование
Ожидание правового режима ПИФа как «юр.лица» для работы с НДС, Налогом на имущество и землю

потерь в системе ресурсогенерации
Инструментальное подтверждение балансов энергоснабжения и водоснабжения
“Прозрачность” местного самоуправления и РЭК в структуре затрат на производство производимых и распределяемых ресурсов
Переход от нормативного к сквозному фактическому учету энергоресурсов и оперативный контроль по экономическим критериям генерации энергоресурсов

Дополнительные возможности после ратификации Россией Киотского протокола
Внедрение энергосбережения -> уменьшение выбросов (до 30% от общих потерь) -> Получение Администрациями субъектов РФ депозитов в уполномоченный банк в качестве уплаты за созданные квоты.
Снижение сроков окупаемости проектов в среднем на 25%.
(!) Особенно важно для инновационных проектов (Пример: производство нефти из сланца на ОАО «Ленинградсланец» - до 8 млн.долл на комплекс или 100 млн.$ на программу по Северо-Западу ->“инновационная” утилизация до 1.3 млн.тонн сланцев в год.)

целей с финансовой и технико-экономической целесообразностью
Улучшение обслуживания малоимущих, Управление бюджетом при компенсации льгот
Повышение эффективности средств, выделяемых на эксплуатацию и модернизацию ЖКХ, Снижение дебиторской задолженности за оказанные жилищно-коммунальные услуги
Формирование конкурентного рынка сбыта энергоресурсов, Формирование экономически обоснованных цен и тарифов на ЖКХ
Вменение потребителям задачи экономии потребляемых услуг
Главное для Кредитора модернизации: Неоспоримая система учета «с одного счетчика» обязательств за поставленную энергию и коммунальные услуги
Высокая себестоимость ЦКУ и передачи данных (40-60 млн.$ только по электроэнергии Туле, Иркутске, Нижнем Новгороде, Рязани и др. в крупных городах) -> Целесообразно делать по всем видам ЖКХ-услуг
Использование новейших технологий, математических и аппаратных решений в массовом порядке –> комбинирование импортных и российских решений и повышение инвестиционного интереса к электротехническим предприятиям
Привлечение инвестиций в создание высокотехнологичной инфраструктуры сбыта
Секьюритизация денежных потоков
Не только Реакция на процессы реформирования в электроэнергетике , сколько Прорыв в технологическом развитии ЖКХ–корпораций -> ПОЯВЛЕНИЕ Intrinsic Value

2 …..10
Услуга 3…..11
Услуга 4…45
Услуга 5…25

Выпуск и доставка счетов

Приём и распределение платежей

водоснабжение

теплоснабжение

электроснабжение

газоснабжение

Расчёт за услуги

Расчётно-аналитический центр

Информационно-сервисное обслуживание

Раздельный учёт предоставленных и потребленных услуг
Учёт льгот и субсидий
Учёт дебиторской задолженности
Контроль оплаты услуг
Претензионная работа

ПОТРЕБИТЕЛИ: ЖКХ, ФОРЭМ, РЖД, Газпром, Транснефть и другие

П
О
С
Т
А
В
Щ
И
К
И

ЗАГС

Паспортный
стол

БТИ

Органы
соц. защиты

Кредитные организации
(тендер в субъектах РФ)

Рег.
палата

Органы
УМНС

Военкомат

Пенсионный
фонд

Финансирование модернизации

Санкт-Петербург, Самарской области, Башкирии, Оренбургской области, Ставропольского края и других регионов (включая «полярные»)
Решение: Газопоршневые теплоэлектростанции или ГТУ: Производитель: «Невский Завод» (SIEMENS , Россия), GE JENBACHER (Австрия), Caterpillar (США), Kawasaki, Mitsubishi (Япония), предприятия группы «Пермские Моторы», ОАО «Звезда-Энергетика».
По опыту установки в 2002 году в Башкирии, Ставрополя срок службы оборудования более 20 лет, Окупаемость – 6 лет.
Пример: г.Буденновск (140 тыс) и г.Похвистнево (120 тыс)
Стоимость каждого проекта (разработка проекта, приобретение оборудования, строительство зданий, подведение коммуникаций) - 14 млн.долл. Стоимость оборудования - 10 млн.долл.
Мощность: 1) электрической энергии в объеме 12 мегаватт/в час (105 тыс мегаватт/в год),2) тепловой энергии в объеме до 20 Гкал/ч. Объем необходимой городу электроэнергии – 15 мегаватт/час
Окупаемость - 5 лет, включая период изготовления, монтажа и пуска оборудования.
Проекты поддерживаются Администрациями -> и федеральным бюджетом …
Со снятием кросс-субсидирования услуг и внедрением 3-летних тарифных планов появляется мотивация у значительно большего числа регионов ... -> …- > …

за проезд

Генеральный заказчик

Инвестиции в
строительство

Передача Объекта в платную эксплуатацию

Перечисление
платы
за проезд

Придорожная
инфраструктура

Доходы от аренды
Плата за право деятельности

Обслуживание
долга (гарантии)

Кредит

!!! – НУЖНО Решение бюджетной части финансирования на ВЕСЬ период строительства – Через Инвест.Фонд РФ

Транспортная инфраструктура: Потенциал реализации растет, но …

Перечисление
прибыли
от эксплуатации

Погашение
Выплаты

Генеральный Подрядчик

Источники по секьюритизации
ЕБРР,
Calyon,
LGT,
Deutsche Investment Trust,
Ford Pensions …

операций

активов с одновременной консолидацией в других направлениях
«Сезонное» размещение облигаций
Факторинг и секьюритизация прав требования, потоков от эксплуатации недвижимости
Экспансия «отобранных» точечных сервисных решений с ИнвестФондом РФ
Расширение российского бизнеса на зарубежных рынках
IPO? Приватизация? ГЧП? …
Залог успеха - поставить «нестандартные» сделки на конвейер, + не high tech в инвестициях, а снижение затрат при подготовке и реализации Операций.

Инвестиционный бизнес: перспективы развития в 2005 – 2006 …

2126, Fax (+7095) 783 2143
ib@vtb.ru www.vtb.ru

Надеемся, что лаконичное изложение позиции Инвестиционного блока Внешторгбанка лишь усилило Вашу уверенность в процессе Развитие Инфраструктуры для трансформации в КапиталЪ Сергей А. Баёв, СFA CIIA Ph.D.