Инвестиции в коммерческую недвижимость Евгений Семенов Директор Департамента Инвестиций и продаж, Партнер. презентация

кредитного портфеля

Российские государственные банки были основным источником финансирования

Коммерческие банки развивали относительно новые для отечественного рынка кредитные инструменты, в частности мезонинное финансирование

За год объем кредитов, выданных юридическим лицам, увеличился на 25%.

иностранных инвесторов на российский рынок

Превалирование крупных институциональных фондов

Доля транзакций с привлечением иностранного капитала превысила 33% в общем объеме сделок.

($8 млрд)

Дифференцированность инвестиций между сегментами

Значительный объем отложенного спроса, накопленный за прошлые периоды

Дефицит объектов инвестиционного качества во всех сегментах рынка.

Расширение интересов инвесторов в сторону девелоперских проектов и менее качественных активов

Инвестиции практически поровну распределились между торговым и офисным сегментом – доля каждого составила 40%.

московского правительства

Ставки капитализации стабилизировались на достигнутом уровне после почти двухлетнего снижения

Офисы: предсказуемость будущего арендного потока

Торговые центры: возможность увеличения доходности

одним из самых низких за последние 7 лет
Общий объем предложения качественных офисных площадей на конец 2011 г. практически достиг уровня в 12 млн м2: 2,4 млн м2 в классе А и 9,5 млн м2 в классе B.
Прирост предложения площадей класса А и В составил 720 тыс. м² и стал самым низким за последние 7 лет.
Темпы прироста объемов предложения снижаются: 2011 г. он составил всего 13% и 5% (275 тыс. м² и 445 тыс. м²) для класса А и B соответственно.

тенденцией к повышению относительно 2011 г.
Основные причины сокращения объемов нового строительства в 2011-2012 гг.:
Снижение в 2008 г. девелоперской активности (строительный цикл офисного центра составляет около 3-4 лет)
Ограничение строительства и отмена ряда инвестиционных контрактов.
Темпы прироста офисных площадей в ближайшие годы не вернуться к докризисным значениям.

Ключевые объекты 2011 г. Концентрация офисных площадей, м²

О предложении

м² (без учета сделок по продлению текущих договоров).
Это сопоставимо с показателем 2010 г., когда основная часть поглощения формировалось за счет отложенного с 2008-2009 гг. спроса. В 2011 г. эффект «отложенного спроса» практически не наблюдался, и можно говорить о фактическом росте текущего спроса.
По сравнению с декабрем 2010 г. доля вакантных площадей в классе А снизилась с 17,4% до 12,5%, в классе B – с 20,1% до 17,5% . Однако при отсутствии экономических потрясений, а также при сохранении низкого объема ввода площадей в ближайшем будущем возникнет потенциал для ощутимого роста ставок.

свыше 10 000 м2, 2011 г.

*Компания Knight Frank выступает консультантом сделки

на 10% в классе А, и на 6% в классе B и составили $830 и $480 м² / год (triple net).
Рост ставок был неоднородным – ставки росли в первой половине года, далее произошло замедление роста в силу негативных макроэкономических трендов на мировых рынках.
Ставки аренды сохраняют потенциал роста ввиду декомпрессии предложения: во втором полугодии 2012 г. ставки аренды вырастут на 5-10% при сохранении текущего спроса.

недвижимость привела к снижению доли вакантных площадей и росту ставок аренды.

В ближайшие годы низкие темпы прироста сохранятся ввиду технических ограничений на новое строительство в центре города.

В первой половине 2011 г. наблюдался рост спроса, осенью активность рынке спала ввиду негативного внешнего фона: негативных тенденций в экономике Европы и США и высокой волатильности на финансовых рынках.

В 2012 г. при сохранении текущего уровня спроса арендные ставки будут расти.

Офисная недвижимость по-прежнему является одним из самых доходных активов.

г.

меньше, чем в Германии, в 1,5 раза меньше, чем во Франции и Великобритании

Экспансия существующих на рынке торговых операторов

Новые бренды

кризис

Редевелопмент парков и стадионов

Динамо

Лужники

ВВЦ

Сокольники

Парк горького

Новые проекты ритейл-парков Trinity Russian Retail Partners

Выход первых аутлетов

Активизация строительства

Fashion House (28,7 тыс. м2 GLA)

«Белая Дача» (38 тыс. м2 GLA)

Vnukovo (26,2 тыс. м2 GLA)

Калужское шоссе (119 тыс. м2 GBA)

Каширское шоссе (130 тыс. м2 GBA)

Пересечение МКАД и Варшавского ш.
(83,2 тыс. м2 GBA)

Возобновление строительства сетевых ТЦ в регионах

«Июнь»

«Рио»

«Аура»

«Весна!»

Вологда (301 тыс. чел.)

Балаково (199 тыс. чел.)

Кстово (67 тыс. чел)

Адлер ( 76 тыс. чел.)

Строительство ТЦ в небольших городах

«Отрада»

«Солнечный»

«Раменское»

Возможность увеличения доходности

Инвестиции: почему торговая недвижимость?

Санкт-Петербург: ТРК «Галерея»
(GBA 192 тыс. м2, $1100 млн.)

Воскресенск: ТЦ Воскресенск
(GBA 7 тыс. м2, $20 млн.)

Тверь: проект Ритейл-парка
(GBA 25,6 тыс. м2, $50 млн.)

Иркутск: проект ТЦ «КомсоМОЛЛ»
(GBA 105 тыс. м2, $80 млн.)

Москва: ТЦ «Калужский»
(GBA 57 тыс. м2, $190 млн.)

Москва: ТЦ «Горбушкин двор» и «Филион»
(GBA 188 тыс. м2, $450 млн.)

покупательской способностью регионов.

Развитие складского рынка в регионах идет очень медленными темпами. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, в 2011 г. в регионах не произошло заметной активизации девелоперской деятельности.

В ряде регионов (Казань, Екатеринбург, Ростов-на-Дону) наблюдается сейчас низкий уровень вакантности качественных складских площадей. Ранее построенные ( и зачастую пустовавшие с 2008 г.) помещения успешно сдаются в долгосрочную аренду.

Профильные девелоперы концентрируют свою деятельность на городах -миллионниках: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону/Краснодар.

всех складских площадей в России с 2009 г. по 2011 г. включительно

Поглощение в Москве и Московской области в 2011 г. составило более 990 тыс. м²

На данный момент в московском регионе общая сумма вакантных площадей не превышает 50 тыс. м²

В 2011 г. крупные сделки (более 30 тыс. м²) были зафиксированы только в московском регионе

Основная доля поглощения сконцентрирована в московском регионе, 2011

Крупнейшие сделки в 2011 г.

* - консультант сделки – компания Knight Frank

покупке складов в 2011 г. (более 150 тыс. м²) с целью:

Увеличение инвестиционной стоимости компаний

Вложение собственных свободных средств в материальные активы (средства производства)

Защита денег от возможных экономических катастроф

и т.д.

2009 г. по 2011 г. на 7 п.п. до 97 тыс. м²

Большинство сделок формата design&build - продажа объекта

Прогноз: дальнейший рост и развитие рынка design&build

Доля сделок design&build в общем объеме поглощения

Основные сделки в формате design&build

* - консультант сделки – компания Knight Frank

* - design&build – дословно переводится как «спроектируй и построй» - строительство «под ключ»

московском регионе – 990 тыс. м²

Минимальный с 2003 года объем ввода новых складских площадей – 366 тыс. м²

Рост на 30% размера средней сделки до 11 тыс. м²

Доля (по площади) крупных сделок (площадью более 30 тыс. м²) составила 8% (максимальный показатель за 4 года)

Прогнозы на 2012 г.:

В первой половине 2012 г. ставка аренды на склады класса А будет плавно расти до 135- 145 $/м²/год, с последующей стабилизацией во второй половине года

Небольшое замедление темпов поглощения до 900 тыс. м² в московском регионе

Ввод новых качественных складских площадей:

Московский регион - около 700 тыс. м²
Санкт-Петербург – 103 тыс. м²
Остальные регионы – не более 200 тыс. м²

Ожидается дальнейшие развитие рынка 3PL-услуг и небольшой рост на услуги логистических операторов